← Tilbage til on-market
Borups Alle 134B, 4. th
2000 Frederiksberg · danbolig · danbolig Frederiksberg
Top-pick score
48/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Fresh handelsdata (2022)
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 14.4% pa — aggressiv
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 4 · ! 0 · ✗ 1
✗α -3.8%✓4. sal✓88 m² sweet✓Bygget 1991✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 71.423 kr/m² × 88 m² = 6.285.181 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
88 m²
Værelser
3
Byggeår
1991
Udbudspris
6.495.000 kr.
Dage på markedet
1d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 51.504 kr./år
Alpha
-3.8%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.285.181 kr.
71.423 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.535.820 kr.
74.271 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.415.096 kr.
72.899 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
6.495.000 kr.
73.807 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
6.285.181 kr.
71.423 kr./m²
-3.2% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.800.000 kr.
20.455 kr./m²
-72.3% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-1.2%
α (alpha)-3.8%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast-1.2%
Gross rental/år170.256 kr.
Salgspris6.285.181 kr.
Profit (1 års hold)-80.383 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.8%
α (alpha)-3.8%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.6%
= Total afkast6.8%
Gross rental/år236.784 kr.
Salgspris6.725.144 kr.
Profit (1 års hold)426.108 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
15.7%
α (alpha)-3.8%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.8%
= Total afkast15.7%
Gross rental/år311.988 kr.
Salgspris7.215.388 kr.
Profit (1 års hold)991.556 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (88) × 12 mdr
= Langtidsleje/år221.760 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)288.288 kr.
− Ejerudgifter/år-51.504 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)170.256 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)236.784 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)311.988 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+38.970 kr.
= Tx-omkostning40.820 kr.
+ Tilbudspris6.495.000 kr.
= Total investeret6.535.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.285.181 kr.
− Investeret-6.535.820 kr.
= Spread-250.639 kr.
÷ Investeret÷ 6.535.820 kr.
= Alpha-3.8%
Mægler
kr/m² (udbud)73.807 kr.
Mæglerdanbolig Frederiksberg
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2022-05-18normal
3.795.000 kr.43.125 kr./m²
2010-08-23normal
1.875.000 kr.21.307 kr./m²
2005-01-20normal
1.895.000 kr.21.534 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.800.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.795.000 kr.2022-05-18 · 4 år siden
Udbudspris implicerer14.4% pa
FMV implicerer13.4% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.9pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Flot penthouse på Borups Allé med unikt “udestueagtigt” glastårn
Flot penthouse på Borups Allé med unikt “udestueagtigt” glastårnHar du før lagt mærke til de høje glastårne på bygningerne bag Meny på Borups Allé og undret dig over, hvad meningen med dem mon er? Det kan du finde svaret på i denne ekstraordinære penthouse-lejlighed, som fører sig frem med et fantastisk lysindfald, en meget velfungerende planløsning og - den store attraktion - tårnet, der giver dig en pragtfuld udestue med flot udsyn og vinduer hele vejen til tårnets top. Selve beliggenheden er