iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Borups Alle 134B, 4. th

2000 Frederiksberg · danbolig · danbolig Frederiksberg

Åbn pitch-view
Udbudspris
6.195.000 kr.
70.398 kr/m²
Vores estimat
6.299.831 kr.
71.589 kr/m²
Udbudt under estimat
+1.7 %
+104.831 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 1.1 %
Comp-engineP10 64.113 · median 76.481 · P90 88.724 kr/m²8 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurdering
Top-pick score
64/ 100
B — solid
AVM signal9/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Fresh handelsdata (2022)
  • ·Tier-A bydel (frederiksberg)
  • ·61 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
  • ·Best afkast 21% — realistisk
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
  • ·Seller CAGR 13.0% pa — aggressiv

Diagnose

Stærk case
✓ 5 · ! 2 · ✗ 0
!Comps usikre (8)!α +1.1%✓4. sal✓Sol 100✓88 m² sweet✓Bygget 1991✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 71.589 kr/m² × 88 m² = 6.299.831 kr.
Borups Alle 134B, 4. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
88 m²
Værelser
3
Byggeår
1991
Udbudspris
6.195.000 kr.
Dage på markedet
61d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 50.796 kr./år
Alpha
1.1%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.299.831 kr.
71.589 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.234.020 kr.
70.841 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.430.363 kr.
73.072 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris70.3986.195.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM71.5896.299.831 kr.+1.7 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1064.1135.641.976 kr.-8.9 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median76.4816.730.284 kr.+8.6 %8 comps inden for 1 km, median 366 m væk · kræver manuel vurdering
Comp-engine · P9088.7247.807.741 kr.+26.0 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering20.4551.800.000 kr.-70.9 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
3.8%
α (alpha)1.1%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.7%
= Total afkast3.8%
Gross rental/år170.964 kr.
Salgspris6.299.831 kr.
Profit (1 års hold)236.775 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
8.9%
α (alpha)1.1%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.8%
= Total afkast8.9%
Gross rental/år237.492 kr.
Salgspris6.551.824 kr.
Profit (1 års hold)555.296 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
20.9%
α (alpha)1.1%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.0%
= Total afkast20.9%
Gross rental/år312.696 kr.
Salgspris7.232.206 kr.
Profit (1 års hold)1.310.882 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (88) × 12 mdr
= Langtidsleje/år221.760 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)288.288 kr.
− Ejerudgifter/år-50.796 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)170.964 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)237.492 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)312.696 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris6.195.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.195.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)6.195.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+37.170 kr.
= Tx-omkostning39.020 kr.
+ Tilbudspris6.195.000 kr.
= Total investeret6.234.020 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV6.299.831 kr.
− Investeret-6.234.020 kr.
= Spread65.811 kr.
÷ Investeret÷ 6.234.020 kr.
= Alpha1.1%

Mægler

kr/m² (udbud)70.398 kr.
Mæglerdanbolig Frederiksberg
Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2022-05-18normal
3.795.000 kr.43.125 kr./m²
2010-08-23normal
1.875.000 kr.21.307 kr./m²
2005-01-20normal
1.895.000 kr.21.534 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.800.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.795.000 kr.2022-05-18 · 4 år siden
Udbudspris implicerer13.0% pa
FMV implicerer13.5% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.5pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Flot penthouse på Borups Allé med unikt “udestueagtigt” glastårn

Har du før lagt mærke til de høje glastårne på bygningerne bag Meny på Borups Allé og undret dig over, hvad meningen med dem mon er? Det kan du finde svaret på i denne ekstraordinære penthouse-lejlighed, som fører sig frem med et fantastisk lysindfald, en meget velfungerende planløsning og - den store attraktion - tårnet, der giver dig en pragtfuld udestue med flot udsyn og vinduer hele vejen til tårnets top. Selve beliggenheden er et aktiv i sig selv. Lejligheden ligger godt tilbagetrukket fra