← Tilbage til on-market
Roskildevej 98, 6. tv
2000 Frederiksberg · nybolig · Nybolig Frederiksberg - Gammel Kongevej
Udbudspris
3.495.000 kr.
67.212 kr/m²
Vores estimat
3.336.525 kr.
64.164 kr/m²
Udbudt over estimat
-4.5 %
-158.475 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -5.2 %
Comp-engineP10 59.591 · median 70.384 · P90 74.527 kr/m²8 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurdering
Top-pick score
47/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet7/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Seller CAGR 7.2% pa — realistisk
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
- ·34 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -5.2% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Betonbyggeri-æra (1953) — lavere standard
- ·Beliggende på støjgade/turist-strøg
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 4 · ! 1 · ✗ 3
✗Beton 1953✗Støjgade✗α -5.2%!Comps usikre (8)✓6. sal✓Sol 100✓52 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 64.164 kr/m² × 52 m² = 3.336.525 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
52 m²
Værelser
2
Byggeår
1953
Udbudspris
3.495.000 kr.
Dage på markedet
34d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 25.980 kr./år
Alpha
-5.2%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.336.525 kr.
64.164 kr./m² · XGBoost
Investeret
3.517.820 kr.
67.650 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.419.220 kr.
65.754 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 67.212 | 3.495.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 64.164 | 3.336.525 kr. | -4.5 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 59.591 | 3.098.737 kr. | -11.3 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 70.384 | 3.659.954 kr. | +4.7 % | 8 comps inden for 1 km, median 764 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 74.527 | 3.875.420 kr. | +10.9 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 19.231 | 1.000.000 kr. | -71.4 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-2.2%
α (alpha)-5.2%
β (0% beta)0.0%
cf-yield3.0%
= Total afkast-2.2%
Gross rental/år105.060 kr.
Salgspris3.336.525 kr.
Profit (1 års hold)-76.235 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
3.0%
α (alpha)-5.2%
β (4% beta)4.0%
cf-yield4.1%
= Total afkast3.0%
Gross rental/år144.372 kr.
Salgspris3.469.986 kr.
Profit (1 års hold)96.538 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
16.1%
α (alpha)-5.2%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield6.4%
= Total afkast16.1%
Gross rental/år225.822 kr.
Salgspris3.830.331 kr.
Profit (1 års hold)538.333 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.250 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.250 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år365.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-54.750 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-27.978 kr.
= Net Airbnb/år251.802 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (52) × 12 mdr
= Langtidsleje/år131.040 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)170.352 kr.
− Ejerudgifter/år-25.980 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)105.060 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)144.372 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)225.822 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris3.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)3.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+20.970 kr.
= Tx-omkostning22.820 kr.
+ Tilbudspris3.495.000 kr.
= Total investeret3.517.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV3.336.525 kr.
− Investeret-3.517.820 kr.
= Spread-181.295 kr.
÷ Investeret÷ 3.517.820 kr.
= Alpha-5.2%
Mægler
kr/m² (udbud)67.212 kr.
MæglerNybolig Frederiksberg - Gammel Kongevej
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2009-08-03normal
1.075.000 kr.20.673 kr./m²
2002-09-21normal
995.000 kr.19.135 kr./m²
2000-01-12normal
590.587 kr.11.357 kr./m²
1993-10-02normal
430.000 kr.8.269 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.000.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.075.000 kr.2009-08-03 · 17 år siden
Udbudspris implicerer7.2% pa
FMV implicerer6.9% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.3pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Lys og veludnyttet 2 værelses øverst på Frederiksberg
Helt øverst i ejendommen venter en indbydende toværelses lejlighed, hvor klassiske sildebensparketter, en skøn sydvendt altan og en flot, fri udsigt sætter scenen for et hjem med masser af charme og personlighed. Her får I lyset, udsynet og fornemmelsen af at være lidt hævet over byens puls – med et fint kig til Zoo-tårnet som en ekstra lille detalje i udsigten.Den rummelige stue er et af lejlighedens helt store aktiver. Her er der god plads til både et hyggeligt sofahjørne og et spisebord, der