iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Constantin Hansens Gade 25, 13. 3

1799 København V · other · Bjørn & Byskov København & Frederiksberg

Åbn pitch-view
Udbudspris
12.000.000 kr.
114.286 kr/m²
Vores estimat
12.063.092 kr.
114.887 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.5 %
+63.092 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.1 %
Comp-engineP10 74.608 · median 95.739 · P90 103.543 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
73/ 100
B — solid
AVM signal10/25
Kvalitet25/25
Data-freshness20/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Moderne (byggeår 2021)
  • ·Fresh handelsdata (2021)
  • ·Seller CAGR 5.9% pa — realistisk
  • ·Tier-B bydel (vesterbro)
  • ·57 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • Ingen red flags identificeret

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 4 · ! 1 · ✗ 2
✗Comps -16%✗α -0.1%!105 m² stor✓13. sal✓Sol 100✓Nybyg 2021✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 114.887 kr/m² × 105 m² = 12.063.092 kr.
Constantin Hansens Gade 25, 13. 3

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
105 m²
Værelser
3
Byggeår
2021
Udbudspris
12.000.000 kr.
Dage på markedet
57d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 60.588 kr./år
Alpha
-0.1%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
12.063.092 kr.
114.887 kr./m² · XGBoost
Investeret
12.073.850 kr.
114.989 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
12.173.314 kr.
115.936 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris114.28612.000.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM114.88712.063.092 kr.+0.5 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1074.6087.833.794 kr.-34.7 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median95.73910.052.575 kr.-16.2 %8 comps inden for 500 m, median 168 m væk · high confidence
Comp-engine · P90103.54310.872.005 kr.-9.4 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering–––SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.4%
α (alpha)-0.1%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.5%
= Total afkast1.4%
Gross rental/år185.112 kr.
Salgspris12.063.092 kr.
Profit (1 års hold)174.354 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.1%
α (alpha)-0.1%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast6.1%
Gross rental/år258.822 kr.
Salgspris12.545.616 kr.
Profit (1 års hold)730.588 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
17.5%
α (alpha)-0.1%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.8%
= Total afkast17.5%
Gross rental/år341.761 kr.
Salgspris13.848.430 kr.
Profit (1 års hold)2.116.341 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR1.924 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.924 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år561.793 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-84.269 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-44.705 kr.
= Net Airbnb/år402.349 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (105) × 12 mdr
= Langtidsleje/år245.700 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)319.410 kr.
− Ejerudgifter/år-60.588 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)185.112 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)258.822 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)341.761 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris12.000.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)12.000.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)12.000.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+72.000 kr.
= Tx-omkostning73.850 kr.
+ Tilbudspris12.000.000 kr.
= Total investeret12.073.850 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV12.063.092 kr.
− Investeret-12.073.850 kr.
= Spread-10.758 kr.
÷ Investeret÷ 12.073.850 kr.
= Alpha-0.1%

Mægler

kr/m² (udbud)114.286 kr.
MæglerBjørn & Byskov København & Frederiksberg
Typeother

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2021-04-19normal
8.995.000 kr.85.667 kr./m²
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
8.995.000 kr.2021-04-19 · 5 år siden
Udbudspris implicerer5.9% pa
FMV implicerer6.0% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.1pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Bedste Placering i Carlsberg Byen - UDEN bopælspligt - egen tagterrasse

Penthouse på trækfuglerutenBedste Placering i Carlsberg Byen - UDEN bopælspligt - tagterrasse105 eksklusive kvadratmeter med en sublim, privat tagterrasse – svævende mellem metropolen og himlen. En kompromisløs københavnsk base for den kosmopolitiske livsnyder, der søger et sjældent fristed i absolut særklasse.En kontrastfyldt oase af roTræd ud i hovedstadens puls, hvor tempoet er højt, og gaderne lever. Kontrasten er øjeblikkelig. Bag døren afløses byens larm af en dyb, uventet harmoni. Heroppe