iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Midtermolen 12, 3. mf

2100 København Ø · lokalbolig · LokalBolig Østerbro og Nordhavn

Åbn pitch-view
Udbudspris
6.495.000 kr.
86.600 kr/m²
Vores estimat
6.446.357 kr.
85.951 kr/m²
Udbudt over estimat
-0.7 %
-48.643 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -1.4 %
Comp-engineP10 72.246 · median 76.872 · P90 88.282 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
62/ 100
B — solid
AVM signal10/25
Kvalitet13/25
Data-freshness16/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Fresh handelsdata (2022)
  • ·Tier-A bydel (oesterbro)
  • ·30 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • Ingen red flags identificeret

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -11%✗α -1.4%✓Sol 82✓3. sal✓75 m² sweet✓Bygget 1994✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 85.951 kr/m² × 75 m² = 6.446.357 kr.
Midtermolen 12, 3. mf

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
75 m²
Værelser
3
Byggeår
1994
Udbudspris
6.495.000 kr.
Dage på markedet
30d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 68.952 kr./år
Alpha
-1.4%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.446.357 kr.
85.951 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.535.820 kr.
87.144 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.516.456 kr.
86.886 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris86.6006.495.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM85.9516.446.357 kr.-0.7 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1072.2465.418.456 kr.-16.6 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median76.8725.765.427 kr.-11.2 %8 comps inden for 500 m, median 339 m væk · high confidence
Comp-engine · P9088.2826.621.115 kr.+1.9 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering30.0002.250.000 kr.-65.4 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
0.3%
α (alpha)-1.4%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast0.3%
Gross rental/år111.048 kr.
Salgspris6.446.357 kr.
Profit (1 års hold)21.585 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
5.2%
α (alpha)-1.4%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast5.2%
Gross rental/år165.048 kr.
Salgspris6.704.211 kr.
Profit (1 års hold)333.439 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
17.6%
α (alpha)-1.4%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.1%
= Total afkast17.6%
Gross rental/år270.817 kr.
Salgspris7.400.418 kr.
Profit (1 års hold)1.135.415 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.683 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.683 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år479.093 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-71.864 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-37.752 kr.
= Net Airbnb/år339.769 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (75) × 12 mdr
= Langtidsleje/år180.000 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)234.000 kr.
− Ejerudgifter/år-68.952 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)111.048 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)165.048 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)270.817 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris6.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.495.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)6.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+38.970 kr.
= Tx-omkostning40.820 kr.
+ Tilbudspris6.495.000 kr.
= Total investeret6.535.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV6.446.357 kr.
− Investeret-6.535.820 kr.
= Spread-89.463 kr.
÷ Investeret÷ 6.535.820 kr.
= Alpha-1.4%

Mægler

kr/m² (udbud)86.600 kr.
MæglerLokalBolig Østerbro og Nordhavn
Typelokalbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2022-05-27normal
4.295.000 kr.57.267 kr./m²
2019-01-31normal
3.710.000 kr.49.467 kr./m²
2017-02-22normal
3.395.000 kr.45.267 kr./m²
2016-02-05normal
3.255.000 kr.43.400 kr./m²
2012-11-20normal
2.265.000 kr.30.200 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.250.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.295.000 kr.2022-05-27 · 4 år siden
Udbudspris implicerer10.9% pa
FMV implicerer10.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.2pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

3'er med altan, elevator, fælles tagterrasse og parkering

3'er med altan, elevator, fælles tagterrasse og parkeringLejligheden ligger for enden af lukket vej centralt på Østerbro i det attraktive havnemiljø ved Københavns indløb. Her får du en 3-værelses lejlighed med udsigt til kajmiljøet, de historiske bygninger og de passerende både, der skaber en helt særlig stemning i hverdagen. Med gåafstand til Langelinie, Kastellet, Indre By, indkøb og offentlig transport fra Østerport Station får du en sjælden kombination af storbyliv og ro ved vandet. Velkomm