iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Prags Boulevard 52, 4.

2300 København S · nybolig · Nybolig Amager - Holmbladsgade

Åbn pitch-view
Udbudspris
5.195.000 kr.
70.203 kr/m²
Vores estimat
5.612.025 kr.
75.838 kr/m²
Udbudt under estimat
+8.0 %
+417.025 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 7.3 %
Comp-engineP10 58.571 · median 68.814 · P90 75.699 kr/m²8 comps · inden for 1 km
Top-pick score
75/ 100
A — institutional grade
AVM signal20/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals15/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·α 7.3% i sweet spot (5-20%)
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1937)
  • ·Fresh handelsdata (2025)
  • ·77 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
  • ·Best afkast 27% — realistisk
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
  • ·Seller CAGR 23.7% pa — aggressiv

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 6 · ! 0 · ✗ 1
✗Comps -2%✓4. sal✓α +7.3%✓KBH-klassiker 1937✓Sol 100✓74 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 75.838 kr/m² × 74 m² = 5.612.025 kr.
Prags Boulevard 52, 4.

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
74 m²
Værelser
3
Byggeår
1937
Udbudspris
5.195.000 kr.
Dage på markedet
77d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 59.568 kr./år
Alpha
7.3%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.612.025 kr.
75.838 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.228.020 kr.
70.649 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.667.562 kr.
76.589 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris70.2035.195.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM75.8385.612.025 kr.+8.0 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1058.5714.334.221 kr.-16.6 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median68.8145.092.244 kr.-2.0 %8 comps inden for 1 km, median 148 m væk · high confidence
Comp-engine · P9075.6995.601.710 kr.+7.8 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering16.2161.200.000 kr.-76.9 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
9.1%
α (alpha)7.3%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast9.1%
Gross rental/år91.392 kr.
Salgspris5.612.025 kr.
Profit (1 års hold)475.397 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
14.0%
α (alpha)7.3%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast14.0%
Gross rental/år136.680 kr.
Salgspris5.836.506 kr.
Profit (1 års hold)745.166 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
27.2%
α (alpha)7.3%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.1%
= Total afkast27.2%
Gross rental/år264.346 kr.
Salgspris6.442.605 kr.
Profit (1 års hold)1.478.930 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (74) × 12 mdr
= Langtidsleje/år150.960 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)196.248 kr.
− Ejerudgifter/år-59.568 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)91.392 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)136.680 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)264.346 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris5.195.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.195.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)5.195.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+31.170 kr.
= Tx-omkostning33.020 kr.
+ Tilbudspris5.195.000 kr.
= Total investeret5.228.020 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV5.612.025 kr.
− Investeret-5.228.020 kr.
= Spread384.005 kr.
÷ Investeret÷ 5.228.020 kr.
= Alpha7.3%

Mægler

kr/m² (udbud)70.203 kr.
MæglerNybolig Amager - Holmbladsgade
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

AVM overshooter
Registrerede handler (Boligsiden)
2025-11-07normal
4.200.000 kr.56.757 kr./m²
2012-02-17normal
1.300.000 kr.17.568 kr./m²
2001-11-16family
995.000 kr.13.446 kr./m²
1997-10-31normal
469.000 kr.6.338 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.200.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.200.000 kr.2025-11-07 · 1 år siden
Udbudspris implicerer23.7% pa
FMV implicerer33.6% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+9.9pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

I finder denne ejerlejlighed på fjerde sal, hvor den fremstår i god stand. Boligen er placeret højt og uforstyrret uden genboer, hvilket giver et godt lysindfald og en fri udsigt over området, og hertil kommer en funktionel lejlighed, hvor I bor lyst, roligt og centralt på én gang. Velkommen til.Beliggenheden sikrer jer kort afstand til både byens puls, grønne områder og stranden. Metroen er tæt på, så I hurtigt er i Indre By, hvorved I har hele hovedstaden for jeres fødder. På samme tid er der