iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Prags Boulevard 52, 4.

2300 København S · nybolig · Nybolig Amager - Holmbladsgade

Åbn pitch-view
Top-pick score
48/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1937)
  • ·Fresh handelsdata (2025)
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
  • ·Seller CAGR 27.4% pa — aggressiv

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -4.8%✓4. sal✓KBH-klassiker 1937✓Sol 100✓74 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 69.284 kr/m² × 74 m² = 5.127.005 kr.
Prags Boulevard 52, 4.

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
74 m²
Værelser
3
Byggeår
1937
Udbudspris
5.350.000 kr.
Dage på markedet
17d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 59.604 kr./år
Alpha
-4.8%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.127.005 kr.
69.284 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.383.950 kr.
72.756 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.185.399 kr.
70.073 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
5.350.000 kr.
72.297 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
5.127.005 kr.
69.284 kr./m²
-4.2% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.200.000 kr.
16.216 kr./m²
-77.6% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-3.1%
α (alpha)-4.8%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast-3.1%
Gross rental/år91.356 kr.
Salgspris5.127.005 kr.
Profit (1 års hold)-165.589 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
4.8%
α (alpha)-4.8%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast4.8%
Gross rental/år136.644 kr.
Salgspris5.485.895 kr.
Profit (1 års hold)238.589 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
14.9%
α (alpha)-4.8%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.9%
= Total afkast14.9%
Gross rental/år264.310 kr.
Salgspris5.885.802 kr.
Profit (1 års hold)766.161 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (74) × 12 mdr
= Langtidsleje/år150.960 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)196.248 kr.
− Ejerudgifter/år-59.604 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)91.356 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)136.644 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)264.310 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris5.350.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.350.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)5.350.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+32.100 kr.
= Tx-omkostning33.950 kr.
+ Tilbudspris5.350.000 kr.
= Total investeret5.383.950 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV5.127.005 kr.
− Investeret-5.383.950 kr.
= Spread-256.945 kr.
÷ Investeret÷ 5.383.950 kr.
= Alpha-4.8%

Mægler

kr/m² (udbud)72.297 kr.
MæglerNybolig Amager - Holmbladsgade
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2025-11-07normal
4.200.000 kr.56.757 kr./m²
2012-02-17normal
1.300.000 kr.17.568 kr./m²
2001-11-16family
995.000 kr.13.446 kr./m²
1997-10-31normal
469.000 kr.6.338 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.200.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.200.000 kr.2025-11-07 · 1 år siden
Udbudspris implicerer27.4% pa
FMV implicerer22.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-5.3pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

I finder denne ejerlejlighed på fjerde sal, hvor den fremstår i god stand. Boligen er placeret højt og uforstyrret uden genboer, hvilket giver et godt lysindfald og en fri udsigt over området, og hertil kommer en funktionel lejlighed, hvor I bor lyst, roligt og centralt på én gang. Velkommen til.Beliggenheden sikrer jer kort afstand til både byens puls, grønne områder og stranden. Metroen er tæt på, så I hurtigt er i Indre By, hvorved I har hele hovedstaden for jeres fødder. På samme tid er der