Udbudspris
6.495.000 kr.
59.045 kr/m²
Vores estimat
8.117.814 kr.
73.798 kr/m²
Udbudt under estimat
+25.0 %
+1.622.814 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 24.2 %
Comp-engineP10 68.253 · median 68.257 · P90 68.328 kr/m²2 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurderingfew_selected_comps
Top-pick score
72/ 100
B — solid
AVM signal13/25
Kvalitet17/25
Data-freshness20/20
Bydel10/15
Market signals12/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·α 24.2% — høj men plausibel
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1932)
- ·Fresh handelsdata (2021)
- ·Seller CAGR 5.6% pa — realistisk
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
- ·53 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Beliggende på støjgade/turist-strøg
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 2 · ✗ 1
✗Støjgade!Comps usikre (2)!110 m² stor✓α +24%✓5. sal✓KBH-klassiker 1932✓Sol 100✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 73.798 kr/m² × 110 m² = 8.117.814 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
110 m²
Værelser
3
Byggeår
1932
Udbudspris
6.495.000 kr.
Dage på markedet
53d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 67.320 kr./år
Alpha
24.2%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
8.117.814 kr.
73.798 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.535.820 kr.
59.417 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
8.236.823 kr.
74.880 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 59.045 | 6.495.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 73.798 | 8.117.814 kr. | +25.0 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 68.253 | 7.507.849 kr. | +15.6 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 68.257 | 7.508.233 kr. | +15.6 % | 2 comps inden for 1 km, median 384 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 68.328 | 7.516.068 kr. | +15.7 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 15.455 | 1.700.000 kr. | -73.8 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
26.8%
α (alpha)24.2%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast26.8%
Gross rental/år170.280 kr.
Salgspris8.117.814 kr.
Profit (1 års hold)1.752.274 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
31.9%
α (alpha)24.2%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.7%
= Total afkast31.9%
Gross rental/år241.560 kr.
Salgspris8.442.527 kr.
Profit (1 års hold)2.148.267 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
42.7%
α (alpha)24.2%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.7%
= Total afkast42.7%
Gross rental/år241.348 kr.
Salgspris9.319.250 kr.
Profit (1 års hold)3.024.778 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.540 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.540 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år438.438 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-65.766 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-34.296 kr.
= Net Airbnb/år308.668 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (110) × 12 mdr
= Langtidsleje/år237.600 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)308.880 kr.
− Ejerudgifter/år-67.320 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)170.280 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)241.560 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)241.348 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+38.970 kr.
= Tx-omkostning40.820 kr.
+ Tilbudspris6.495.000 kr.
= Total investeret6.535.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV8.117.814 kr.
− Investeret-6.535.820 kr.
= Spread1.581.994 kr.
÷ Investeret÷ 6.535.820 kr.
= Alpha24.2%
Mægler
kr/m² (udbud)59.045 kr.
Mæglerhome Nordvest - Emdrup
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
AVM overshooterRegistrerede handler (Boligsiden)
2021-11-28normal
4.950.000 kr.45.000 kr./m²
2017-10-22normal
3.775.000 kr.34.318 kr./m²
2016-02-22normal
3.295.000 kr.29.955 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.700.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.950.000 kr.2021-11-28 · 5 år siden
Udbudspris implicerer5.6% pa
FMV implicerer10.4% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+4.8pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
DRØMMER DU OM NOGET HELT UNIKT? SÅ SKAL DU MED UD OG SE DENNE FÆNOMINALE PENTHOUSE LEJLIGHED MED EGEN TAGTERRASSE!
Her kan jeres næste boligkapitel begynde – på toppen af Nordvest, hvor I overtager de to øverste etager i en ejendom centralt placeret i den populære bydel. Fra adressen er der kort afstand til et væld af hyggelige caféer, stemningsfulde barer og gode spisesteder, mens Nørrebro Station ligger i gåafstand. Højt over gadebilledet venter en lys og indbydende bolig med masser af privatliv og en fantastisk tagterrasse med udsigt over kvarterets tage.Boligens naturlige samlingspunkt er den rummelige s