iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Overgaden Oven Vandet 2A, 3. th

1415 København K · other · Hyllen & Co, København & Frederiksberg

Åbn pitch-view
Udbudspris
7.495.000 kr.
105.563 kr/m²
Vores estimat
6.690.574 kr.
94.233 kr/m²
Udbudt over estimat
-10.7 %
-804.426 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -11.3 %
Comp-engineP10 70.595 · median 92.141 · P90 101.084 kr/m²8 comps · inden for 1 km
Top-pick score
60/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet20/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Ældre charme (byggeår 1894)
  • ·Fresh handelsdata (2025)
  • ·Tier-A bydel (indre-by)
  • ·48 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·α -11.3% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
  • ·Seller CAGR 55.2% pa — aggressiv

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -13%✗α -11.3%✓Sol 97✓Klassisk 1894✓3. sal✓71 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 94.233 kr/m² × 71 m² = 6.690.574 kr.
Overgaden Oven Vandet 2A, 3. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
71 m²
Værelser
3
Byggeår
1894
Udbudspris
7.495.000 kr.
Dage på markedet
48d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 55.500 kr./år
Alpha
-11.3%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.690.574 kr.
94.233 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.541.820 kr.
106.223 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.779.984 kr.
95.493 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris105.5637.495.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM94.2336.690.574 kr.-10.7 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1070.5955.012.230 kr.-33.1 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median92.1416.542.022 kr.-12.7 %8 comps inden for 1 km, median 163 m væk · high confidence
Comp-engine · P90101.0847.176.941 kr.-4.2 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering27.4651.950.000 kr.-74.0 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-9.5%
α (alpha)-11.3%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast-9.5%
Gross rental/år131.940 kr.
Salgspris6.690.574 kr.
Profit (1 års hold)-719.306 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-4.8%
α (alpha)-11.3%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast-4.8%
Gross rental/år188.172 kr.
Salgspris6.958.197 kr.
Profit (1 års hold)-395.451 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
9.3%
α (alpha)-11.3%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.8%
= Total afkast9.3%
Gross rental/år438.104 kr.
Salgspris7.680.779 kr.
Profit (1 års hold)577.063 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR2.253 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR2.253 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år682.425 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-102.364 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-54.845 kr.
= Net Airbnb/år493.604 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (71) × 12 mdr
= Langtidsleje/år187.440 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)243.672 kr.
− Ejerudgifter/år-55.500 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)131.940 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)188.172 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)438.104 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris7.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.495.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)7.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+44.970 kr.
= Tx-omkostning46.820 kr.
+ Tilbudspris7.495.000 kr.
= Total investeret7.541.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV6.690.574 kr.
− Investeret-7.541.820 kr.
= Spread-851.246 kr.
÷ Investeret÷ 7.541.820 kr.
= Alpha-11.3%

Mægler

kr/m² (udbud)105.563 kr.
MæglerHyllen & Co, København & Frederiksberg
Typeother

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2025-01-24normal
4.830.000 kr.68.028 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.950.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.830.000 kr.2025-01-24 · 1 år siden
Udbudspris implicerer55.2% pa
FMV implicerer38.5% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-16.7pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

En gennemrenoveret Christianshavnerlejlighed med udsigt over byens tage og kanaler

Her, midt på Christianshavn, finder man en gennemført 3-værelses lejlighed på 71 m², hvor sælger har foretaget en gennemgribende renovering og skabt et hjem, hvor materialer, funktionalitet og æstetik hænger sammen fra første skridt indenfor.Det store køkken-alrum er lejlighedens naturlige samlingspunkt. Køkkenet er udført som snedkerløsning fra Hanstholm Køkken og fremstår mere som et møbel i rummet end som et traditionelt køkken. Samme høje niveau fortsætter gennem resten af boligen, hvor samt