← Tilbage til on-market
C.F. Richs Vej 116, 3. tv
2000 Frederiksberg · danbolig · danbolig Frederiksberg
Udbudspris
4.495.000 kr.
69.154 kr/m²
Vores estimat
4.897.574 kr.
75.347 kr/m²
Udbudt under estimat
+9.0 %
+402.574 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 8.3 %
Comp-engineP10 59.500 · median 67.500 · P90 71.784 kr/m²8 comps · same_road_250m
Top-pick score
80/ 100
A — institutional grade
AVM signal20/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals10/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·α 8.3% i sweet spot (5-20%)
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1937)
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
- ·Best afkast 30% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 6 · ! 0 · ✗ 1
✗Comps -2%✓α +8.3%✓KBH-klassiker 1937✓Sol 95✓3. sal✓65 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 75.347 kr/m² × 65 m² = 4.897.574 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
65 m²
Værelser
3
Byggeår
1937
Udbudspris
4.495.000 kr.
Dage på markedet
4d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 47.964 kr./år
Alpha
8.3%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.897.574 kr.
75.347 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.523.820 kr.
69.597 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.981.670 kr.
76.641 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 69.154 | 4.495.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 75.347 | 4.897.574 kr. | +9.0 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 59.500 | 3.867.516 kr. | -14.0 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 67.500 | 4.387.505 kr. | -2.4 % | 8 comps same_road_250m, median 93 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 71.784 | 4.665.928 kr. | +3.8 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 19.231 | 1.250.000 kr. | -72.2 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
10.8%
α (alpha)8.3%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast10.8%
Gross rental/år115.836 kr.
Salgspris4.897.574 kr.
Profit (1 års hold)489.590 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
15.9%
α (alpha)8.3%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.6%
= Total afkast15.9%
Gross rental/år164.976 kr.
Salgspris5.093.477 kr.
Profit (1 års hold)734.633 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
30.0%
α (alpha)8.3%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield7.0%
= Total afkast30.0%
Gross rental/år315.528 kr.
Salgspris5.622.415 kr.
Profit (1 års hold)1.414.123 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (65) × 12 mdr
= Langtidsleje/år163.800 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)212.940 kr.
− Ejerudgifter/år-47.964 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)115.836 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)164.976 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)315.528 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+26.970 kr.
= Tx-omkostning28.820 kr.
+ Tilbudspris4.495.000 kr.
= Total investeret4.523.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.897.574 kr.
− Investeret-4.523.820 kr.
= Spread373.754 kr.
÷ Investeret÷ 4.523.820 kr.
= Alpha8.3%
Mægler
kr/m² (udbud)69.154 kr.
Mæglerdanbolig Frederiksberg
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
Lidt optimistiskRegistrerede handler (Boligsiden)
2020-09-29normal
2.575.005 kr.39.615 kr./m²
2006-01-27normal
1.845.000 kr.28.385 kr./m²
1995-09-18normal
350.660 kr.5.395 kr./m²
1994-07-21normal
372.000 kr.5.723 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.250.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.575.005 kr.2020-09-29 · 6 år siden
Udbudspris implicerer9.7% pa
FMV implicerer11.3% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+1.6pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
3V med altan og særdeles flot udsigt - i roligt og grønt hjørne af Frederiksberg med sydvestvendt solrig altan
Det er især de grønne og fredelige omgivelser, der gør lejlighederne i Ringparken på Frederiksberg til et attraktivt sted at bo. Det ikoniske funkisbyggeri fra 1930’erne har en privilegeret placering på grænsen til Femte Juni Plads-kvarteret midt imellem Grøndalsparken og Den Grønne Sti. Denne lejlighed ligger øverst i bygningen, lige en tand højere end bygningen foran, så du kan nyde en flot og lang udsigt både fra stuen, altanen og køkkenet. Som ekstra bonus er der fri parkering for beboerne p