← Tilbage til on-market
Frederikssundsvej 68G, 1. th
2400 København NV · danbolig · danbolig Nordvest-Emdrup
Udbudspris
5.195.000 kr.
73.169 kr/m²
Vores estimat
4.887.209 kr.
68.834 kr/m²
Udbudt over estimat
-5.9 %
-307.791 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -6.5 %
Comp-engineP10 44.213 · median 68.248 · P90 75.237 kr/m²8 comps · inden for 500 m · kræver manuel vurdering
Top-pick score
48/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet17/25
Data-freshness8/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1932)
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
- ·35 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -6.5% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Beliggende på støjgade/turist-strøg
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 5 · ! 1 · ✗ 2
✗Støjgade✗α -6.5%!Comps usikre (8)✓KBH-klassiker 1932✓Sol 95✓1. sal✓71 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 68.834 kr/m² × 71 m² = 4.887.209 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
71 m²
Værelser
2
Byggeår
1932
Udbudspris
5.195.000 kr.
Dage på markedet
35d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 57.864 kr./år
Alpha
-6.5%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.887.209 kr.
68.834 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.228.020 kr.
73.634 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.951.148 kr.
69.734 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 73.169 | 5.195.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 68.834 | 4.887.209 kr. | -5.9 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 44.213 | 3.139.157 kr. | -39.6 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 68.248 | 4.845.636 kr. | -6.7 % | 8 comps inden for 500 m, median 313 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 75.237 | 5.341.847 kr. | +2.8 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 14.789 | 1.050.000 kr. | -79.8 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-4.7%
α (alpha)-6.5%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast-4.7%
Gross rental/år95.496 kr.
Salgspris4.887.209 kr.
Profit (1 års hold)-245.315 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
0.2%
α (alpha)-6.5%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.7%
= Total afkast0.2%
Gross rental/år141.504 kr.
Salgspris5.082.697 kr.
Profit (1 års hold)-3.819 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
11.2%
α (alpha)-6.5%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.0%
= Total afkast11.2%
Gross rental/år154.974 kr.
Salgspris5.610.516 kr.
Profit (1 års hold)537.470 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.100 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.100 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år313.170 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-46.976 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-23.649 kr.
= Net Airbnb/år212.838 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (71) × 12 mdr
= Langtidsleje/år153.360 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)199.368 kr.
− Ejerudgifter/år-57.864 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)95.496 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)141.504 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)154.974 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.195.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.195.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.195.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+31.170 kr.
= Tx-omkostning33.020 kr.
+ Tilbudspris5.195.000 kr.
= Total investeret5.228.020 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.887.209 kr.
− Investeret-5.228.020 kr.
= Spread-340.811 kr.
÷ Investeret÷ 5.228.020 kr.
= Alpha-6.5%
Mægler
kr/m² (udbud)73.169 kr.
Mæglerdanbolig Nordvest-Emdrup
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2024-03-08family
892.500 kr.12.570 kr./m²
2008-12-04normal
975.000 kr.13.732 kr./m²
2004-04-05normal
1.165.000 kr.16.408 kr./m²
2002-03-27normal
990.000 kr.13.944 kr./m²
1999-02-04normal
530.000 kr.7.465 kr./m²
1997-04-27normal
488.000 kr.6.873 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.050.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
975.000 kr.2008-12-04 · 18 år siden
Udbudspris implicerer9.7% pa
FMV implicerer9.4% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.4pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
To altaner – Stor og lys stue – Indflytningsklar – Attraktiv beliggenhedVelkommen til Frederikssundsvej 68G, 1. th. – en indbydende og velholdt 2-værelses lejlighed med to altaner, en stor og lys opholdsstue, et stilrent køkken og badeværelse samt en planløsning, der udnytter kvadratmeterne optimalt. For den, der ønsker ekstra plads, er der desuden mulighed for relativt nemt at omdanne boligen til en 3-værelses ved at flytte køkkenet ind i stuen og etablere et ekstra værelse. Her får du en indfl