Horsensgade 11, 2. tv
2100 København Ø · realmaeglerne · RealMæglerne Østerbro ApS Ejendomsmægler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1906)
- ·Seller CAGR 7.2% pa — realistisk
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
- ·139 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Svag case (flere røde flag)Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
Handling
Review
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 92.500 | 4.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 90.582 | 4.891.426 kr. | -2.1 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 76.433 | 4.127.361 kr. | -17.4 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 85.335 | 4.608.078 kr. | -7.7 % | 8 comps inden for 250 m, median 84 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 94.704 | 5.113.996 kr. | +2.4 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 23.148 | 1.250.000 kr. | -75.0 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
② Airbnb cashflow (best case)
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
④ Købspris (on-market)
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
⑥ Alpha-beregning
Mægler
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedTommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Mæglerbeskrivelse
Lys 2-værelses på Østerbro med god planløsning
Velkommen til en særdeles veldisponeret og indflytningsklar lejlighed, hvor planløsningen er gennemtænkt ned til mindste detalje, og hvor pladsen udnyttes optimalt. Lejligheden byder på en indbydende entré med god adgang til boligens øvrige rum. Det centralt placerede køkken fremstår funktionelt og velholdt med gode arbejdsflader og plads til alle nødvendige hårde hvidevarer. Badeværelset er pænt og tidssvarende indrettet med separat bruseniche og fremstår i flot stand. Værelset er velproportioneret og giver fine indretningsmuligheder med plads til både seng og opbevaring – ideelt til en effektiv og stilren indretning. De hvide vægge og klassiske plankegulve er noget som giver rummet og ikke mindst lejligheden et klassisk strejf. Den rummelige stue imponerer med et dejligt lysindfald og god plads til både spiseafdeling og sofaarrangement. Her er der rig mulighed for at skabe et personligt og indbydende opholdsrum. Her er der muligheden for at slappe af i sofaafdelingen eller nyde en god middag med venner eller familie. Her får du en attraktiv bolig med en optimal planløsning og en yderst eftertragtet beliggenhed centralt på Østerbro.