iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Horsensgade 11, 2. tv

2100 København Ø · realmaeglerne · RealMæglerne Østerbro ApS Ejendomsmægler

Åbn pitch-view
Top-pick score
67/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness16/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1906)
  • ·Seller CAGR 7.2% pa — realistisk
  • ·Tier-A bydel (oesterbro)
  • ·79 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·α -10.5% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
5 · ! 0 · 1
α -10.5%KBH-klassiker 1906Sol 822. sal54 m² sweetAVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 83.343 kr/m² × 54 m² = 4.500.521 kr.
Horsensgade 11, 2. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
54 m²
Værelser
2
Byggeår
1906
Udbudspris
4.995.000 kr.
Dage på markedet
79d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 41.976 kr./år
Alpha
-10.5%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.500.521 kr.
83.343 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.026.820 kr.
93.089 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.558.941 kr.
84.425 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
4.995.000 kr.
92.500 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
4.500.521 kr.
83.343 kr./m²
-9.9% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
henter…
Offentlig vurdering
1.250.000 kr.
23.148 kr./m²
-75.0% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-8.7%
α (alpha)-10.5%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast-8.7%
Gross rental/år87.624 kr.
Salgspris4.500.521 kr.
Profit (1 års hold)-438.675 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-1.0%
α (alpha)-10.5%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast-1.0%
Gross rental/år126.504 kr.
Salgspris4.815.557 kr.
Profit (1 års hold)-84.759 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
8.2%
α (alpha)-10.5%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.8%
= Total afkast8.2%
Gross rental/år193.077 kr.
Salgspris5.166.598 kr.
Profit (1 års hold)332.855 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.202 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.202 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år342.209 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-51.331 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.117 kr.
= Net Airbnb/år235.053 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (54) × 12 mdr
= Langtidsleje/år129.600 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)168.480 kr.
− Ejerudgifter/år-41.976 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)87.624 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)126.504 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)193.077 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris4.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)4.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+29.970 kr.
= Tx-omkostning31.820 kr.
+ Tilbudspris4.995.000 kr.
= Total investeret5.026.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV4.500.521 kr.
− Investeret-5.026.820 kr.
= Spread-526.299 kr.
÷ Investeret÷ 5.026.820 kr.
= Alpha-10.5%

Mægler

kr/m² (udbud)92.500 kr.
MæglerRealMæglerne Østerbro ApS Ejendomsmægler
Typerealmaeglerne

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2021-07-08family
1.062.500 kr.19.676 kr./m²
2016-11-14normal
2.495.000 kr.46.204 kr./m²
2007-11-09normal
1.750.000 kr.32.407 kr./m²
2006-10-15family
1.395.000 kr.25.833 kr./m²
2004-07-05normal
1.395.000 kr.25.833 kr./m²
2004-02-02normal
900.000 kr.16.667 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.250.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.495.000 kr.2016-11-14 · 10 år siden
Udbudspris implicerer7.2% pa
FMV implicerer6.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.1pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Lys 2-værelses på Østerbro med god planløsning

Velkommen til en særdeles veldisponeret og indflytningsklar lejlighed, hvor planløsningen er gennemtænkt ned til mindste detalje, og hvor pladsen udnyttes optimalt. Lejligheden byder på en indbydende entré med god adgang til boligens øvrige rum. Det centralt placerede køkken fremstår funktionelt og velholdt med gode arbejdsflader og plads til alle nødvendige hårde hvidevarer. Badeværelset er pænt og tidssvarende indrettet med separat bruseniche og fremstår i flot stand. Værelset er velproportioneret og giver fine indretningsmuligheder med plads til både seng og opbevaring – ideelt til en effektiv og stilren indretning. De hvide vægge og klassiske plankegulve er noget som giver rummet og ikke mindst lejligheden et klassisk strejf. Den rummelige stue imponerer med et dejligt lysindfald og god plads til både spiseafdeling og sofaarrangement. Her er der rig mulighed for at skabe et personligt og indbydende opholdsrum. Her er der muligheden for at slappe af i sofaafdelingen eller nyde en god middag med venner eller familie. Her får du en attraktiv bolig med en optimal planløsning og en yderst eftertragtet beliggenhed centralt på Østerbro.