Udbudspris
4.925.000 kr.
89.545 kr/m²
Vores estimat
5.003.162 kr.
90.967 kr/m²
Udbudt under estimat
+1.6 %
+78.162 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 0.9 %
Comp-engineP10 75.924 · median 90.525 · P90 98.871 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
74/ 100
B — solid
AVM signal9/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1900)
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
- ·56 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 20% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Stærk case✓ 6 · ! 1 · ✗ 0
!α +0.9%✓Comps +1%✓4. sal✓KBH-klassiker 1900✓Sol 90✓55 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 90.967 kr/m² × 55 m² = 5.003.162 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
55 m²
Værelser
2
Byggeår
1900
Udbudspris
4.925.000 kr.
Dage på markedet
56d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 42.912 kr./år
Alpha
0.9%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.003.162 kr.
90.967 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.956.400 kr.
90.116 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.060.040 kr.
92.001 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 89.545 | 4.925.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 90.967 | 5.003.162 kr. | +1.6 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 75.924 | 4.175.798 kr. | -15.2 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 90.525 | 4.978.902 kr. | +1.1 % | 8 comps inden for 500 m, median 79 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 98.871 | 5.437.893 kr. | +10.4 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 25.455 | 1.400.000 kr. | -71.6 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
2.7%
α (alpha)0.9%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast2.7%
Gross rental/år89.088 kr.
Salgspris5.003.162 kr.
Profit (1 års hold)135.850 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
7.5%
α (alpha)0.9%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast7.5%
Gross rental/år128.688 kr.
Salgspris5.203.288 kr.
Profit (1 års hold)375.576 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
19.6%
α (alpha)0.9%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.9%
= Total afkast19.6%
Gross rental/år192.141 kr.
Salgspris5.743.630 kr.
Profit (1 års hold)979.371 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.202 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.202 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år342.209 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-51.331 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.117 kr.
= Net Airbnb/år235.053 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (55) × 12 mdr
= Langtidsleje/år132.000 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)171.600 kr.
− Ejerudgifter/år-42.912 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)89.088 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)128.688 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)192.141 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.925.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.925.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.925.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+29.550 kr.
= Tx-omkostning31.400 kr.
+ Tilbudspris4.925.000 kr.
= Total investeret4.956.400 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.003.162 kr.
− Investeret-4.956.400 kr.
= Spread46.762 kr.
÷ Investeret÷ 4.956.400 kr.
= Alpha0.9%
Mægler
kr/m² (udbud)89.545 kr.
Mæglerhome Østerbro
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2020-08-17family
1.400.000 kr.25.455 kr./m²
2018-07-16normal
2.600.000 kr.47.273 kr./m²
2017-09-13family
1.400.000 kr.25.455 kr./m²
2013-11-19other
1.400.000 kr.25.455 kr./m²
2008-11-02normal
1.320.000 kr.24.000 kr./m²
2001-03-26normal
883.500 kr.16.064 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.400.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.600.000 kr.2018-07-16 · 8 år siden
Udbudspris implicerer8.3% pa
FMV implicerer8.5% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.2pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Bo i det skønne Willemoeskvarter i en veldisponeret lejlighed med køkken alrum
Velkommen til Holsteinsgade 47 – en skøn lejlighed beliggende på en af Indre Østerbros mest attraktive adresser, midt i det charmerende Willemoeskvarter.Lejligheden ligger højt og ugeneret på 4. sal, hvor et dejligt lysindfald og en luftig atmosfære præger boligen. Du bydes velkommen i en entré med plads til overtøj, inden boligen åbner sig op til et hyggeligt køkken-alrum med udsigt til den grønne gård.Køkkenet fremstår moderne med et råt og stilrent udtryk samt god skabs- og bordplads. Herudov