← Tilbage til on-market
Holsteinsgade 47, 4. th
2100 København Ø · lokalbolig · LokalBolig Østerbro og Nordhavn
Udbudspris
4.495.000 kr.
81.727 kr/m²
Vores estimat
4.880.889 kr.
88.743 kr/m²
Udbudt under estimat
+8.6 %
+385.889 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 7.9 %
Comp-engineP10 75.924 · median 90.525 · P90 98.871 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
84/ 100
A — institutional grade
AVM signal20/25
Kvalitet23/25
Data-freshness16/20
Bydel15/15
Market signals10/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·α 7.9% i sweet spot (5-20%)
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1900)
- ·Seller CAGR 7.1% pa — realistisk
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
- ·Best afkast 27% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Stærk case✓ 7 · ! 0 · ✗ 0
✓Comps +11%✓4. sal✓α +7.9%✓KBH-klassiker 1900✓Sol 90✓55 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 88.743 kr/m² × 55 m² = 4.880.889 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
55 m²
Værelser
2
Byggeår
1900
Udbudspris
4.495.000 kr.
Dage på markedet
2d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 50.400 kr./år
Alpha
7.9%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.880.889 kr.
88.743 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.523.820 kr.
82.251 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.931.053 kr.
89.656 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 81.727 | 4.495.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 88.743 | 4.880.889 kr. | +8.6 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 75.924 | 4.175.798 kr. | -7.1 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 90.525 | 4.978.902 kr. | +10.8 % | 8 comps inden for 500 m, median 79 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 98.871 | 5.437.893 kr. | +21.0 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 25.455 | 1.400.000 kr. | -68.9 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
9.7%
α (alpha)7.9%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast9.7%
Gross rental/år81.600 kr.
Salgspris4.880.889 kr.
Profit (1 års hold)438.669 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
14.6%
α (alpha)7.9%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.7%
= Total afkast14.6%
Gross rental/år121.200 kr.
Salgspris5.076.125 kr.
Profit (1 års hold)673.505 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
26.8%
α (alpha)7.9%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.1%
= Total afkast26.8%
Gross rental/år184.653 kr.
Salgspris5.603.261 kr.
Profit (1 års hold)1.264.094 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.202 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.202 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år342.209 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-51.331 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.117 kr.
= Net Airbnb/år235.053 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (55) × 12 mdr
= Langtidsleje/år132.000 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)171.600 kr.
− Ejerudgifter/år-50.400 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)81.600 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)121.200 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)184.653 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+26.970 kr.
= Tx-omkostning28.820 kr.
+ Tilbudspris4.495.000 kr.
= Total investeret4.523.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.880.889 kr.
− Investeret-4.523.820 kr.
= Spread357.069 kr.
÷ Investeret÷ 4.523.820 kr.
= Alpha7.9%
Mægler
kr/m² (udbud)81.727 kr.
MæglerLokalBolig Østerbro og Nordhavn
Typelokalbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2020-08-17family
1.400.000 kr.25.455 kr./m²
2018-07-16normal
2.600.000 kr.47.273 kr./m²
2017-09-13family
1.400.000 kr.25.455 kr./m²
2013-11-19other
1.400.000 kr.25.455 kr./m²
2008-11-02normal
1.320.000 kr.24.000 kr./m²
2001-03-26normal
883.500 kr.16.064 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.400.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.600.000 kr.2018-07-16 · 8 år siden
Udbudspris implicerer7.1% pa
FMV implicerer8.2% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+1.1pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Charmerende 2-værelses lejlighed i hjertet af Willemoeskvarteret
Charmerende 2-værelses lejlighed i hjertet af WillemoeskvarteretKlassisk ejendom fra 1900 på en attraktiv adressePå Holsteinsgade 47, 4. th., finder I denne skønne 2-værelses lejlighed, der er beliggende i en charmerende ejendom fra 1900. Her får I en bolig med en fantastisk placering i det eftertragtede Willemoeskvarter, hvor klassisk københavnercharme og et levende nærmiljø går hånd i hånd. Ejendommens historiske karakter bidrager til den særlige atmosfære, som kendetegner de hyggelige gader p