Marstalsgade 23, 5. tv
2100 København Ø · edc · EDC Poul Erik Bech, Østerbro og Nordhavn
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1902)
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
- ·Best afkast 20% — realistisk
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
Handling
Review
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 92.059 | 4.695.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 93.304 | 4.758.520 kr. | +1.4 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 74.227 | 3.785.554 kr. | -19.4 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 89.908 | 4.585.295 kr. | -2.3 % | 8 comps inden for 500 m, median 106 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 98.075 | 5.001.816 kr. | +6.5 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 23.529 | 1.200.000 kr. | -74.4 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
② Airbnb cashflow (best case)
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
④ Købspris (on-market)
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
⑥ Alpha-beregning
Mægler
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedTommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Mæglerbeskrivelse
Lys delevenlig lejlighed øverst i ejendommen!
Højt over gaden på Indre Østerbro venter en usædvanligt lys og veldisponeret lejlighed, hvor placeringen øverst i ejendommen giver et fantastisk lysindfald dagen igennem. Særligt i stuen mærkes det tydeligt, hvor de sydvendte vinduer lukker masser af dagslys ind og skaber en varm og indbydende atmosfære. Fra entréen fordeler lejligheden sig rigtig godt med adgang til både den rummelige stue og det separate værelse. Den klare opdeling mellem boligens to opholdsrum gør lejligheden yderst anvendelig og samtidig oplagt som delebolig, da begge rum kan tilgås uden gennemgang. Stuen er et af boligens naturlige samlingspunkter. Her giver de sydvendte vinduer et markant og behageligt lysindfald, og kombinationen af den øverste placering og de frie lysforhold er med til at give rummet en helt særlig lethed. Samtidig er der god plads til både sofaarrangement og spiseafdeling. Værelset har ligeledes fine proportioner og god mulighed for skabsplads, mens køkkenet er separat og byder på god arbejds- og opbevaringsplads. Badeværelset ligger centralt i boligen og fuldender en planløsning, der er både enkel og velfungerende. Lejligheden fremstår i fin stand og kan tages i brug, som den er. Mod det hyggelige gårdmiljø er der desuden mulighed for at etablere altan, hvilket vil tilføre boligen et attraktivt privat uderum. Til lejligheden hører eget loftsrum, og ejendommen har en god ejerforening samt et hyggeligt gårdmiljø. Beliggenheden er klassisk Indre Østerbro. Her bor I tæt på hverdagsindkøb, caféer, restauranter og det levende miljø omkring Nordre Frihavnsgade, mens både offentlig transport og byens grønne og rekreative områder er let tilgængelige. Marstalsgade 23 er kort sagt en særdeles lys og veldisponeret Østerbro-lejlighed med en stærk planløsning, sydvendt stue, gode delevenlige muligheder og ekstra potentiale i form af muligheden for altan.