Udbudspris
4.995.000 kr.
101.939 kr/m²
Vores estimat
4.606.657 kr.
94.013 kr/m²
Udbudt over estimat
-7.8 %
-388.343 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -8.4 %
Comp-engineP10 77.510 · median 95.213 · P90 99.872 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
46/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet20/25
Data-freshness8/20
Bydel10/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Ældre charme (byggeår 1897)
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
Red flags
- ·α -8.4% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 4 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -7%✗α -8.4%✓5. sal✓Sol 100✓Klassisk 1897✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 94.013 kr/m² × 49 m² = 4.606.657 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
49 m²
Værelser
2
Byggeår
1897
Udbudspris
4.995.000 kr.
Dage på markedet
24d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 43.548 kr./år
Alpha
-8.4%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.606.657 kr.
94.013 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.026.820 kr.
102.588 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.648.031 kr.
94.858 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 101.939 | 4.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 94.013 | 4.606.657 kr. | -7.8 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 77.510 | 3.797.994 kr. | -24.0 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 95.213 | 4.665.415 kr. | -6.6 % | 8 comps inden for 250 m, median 74 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 99.872 | 4.893.737 kr. | -2.0 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 21.429 | 1.050.000 kr. | -79.0 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-6.9%
α (alpha)-8.4%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.4%
= Total afkast-6.9%
Gross rental/år71.112 kr.
Salgspris4.606.657 kr.
Profit (1 års hold)-349.051 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-2.3%
α (alpha)-8.4%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast-2.3%
Gross rental/år105.510 kr.
Salgspris4.790.923 kr.
Profit (1 års hold)-130.387 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
10.3%
α (alpha)-8.4%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.9%
= Total afkast10.3%
Gross rental/år195.968 kr.
Salgspris5.288.442 kr.
Profit (1 års hold)457.591 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.195 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.195 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år348.940 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-52.341 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.613 kr.
= Net Airbnb/år239.516 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (49) × 12 mdr
= Langtidsleje/år114.660 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)149.058 kr.
− Ejerudgifter/år-43.548 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)71.112 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)105.510 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)195.968 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+29.970 kr.
= Tx-omkostning31.820 kr.
+ Tilbudspris4.995.000 kr.
= Total investeret5.026.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.606.657 kr.
− Investeret-5.026.820 kr.
= Spread-420.163 kr.
÷ Investeret÷ 5.026.820 kr.
= Alpha-8.4%
Mægler
kr/m² (udbud)101.939 kr.
Mæglerhome Vesterbro
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2021-08-30family
1.207.500 kr.24.643 kr./m²
2014-07-11normal
1.645.000 kr.33.571 kr./m²
2008-12-10normal
1.250.000 kr.25.510 kr./m²
2002-04-23normal
855.000 kr.17.449 kr./m²
2001-03-12normal
817.740 kr.16.689 kr./m²
2000-02-05normal
729.000 kr.14.878 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.050.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.645.000 kr.2014-07-11 · 12 år siden
Udbudspris implicerer9.7% pa
FMV implicerer9.0% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.7pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Charmerende lejlighed højt over Vesterbros tage med klassiske detaljer!
På hyggelige Flensborggade, midt i hjertet af Vesterbro, finder I denne charmerende lejlighed, hvor klassiske detaljer, rå materialer og en fantastisk beliggenhed går hånd i hånd. Her bor I øverst uden overboer på 5. sal med et dejligt lysindfald og en skøn udsigt over kvarterets karakteristiske tage og smukke ejendomme.Lejlighedens stue er et indbydende opholdsrum med flotte originale plankegulve, klassiske stukdetaljer og en rå, fritlagt murstensvæg, der tilfører rummet masser af personlighed