iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Lagergade 44, 4. tv

1799 København V · nybolig · Nybolig Frederiksberg - Gammel Kongevej

Åbn pitch-view
Top-pick score
76/ 100
A — institutional grade
AVM signal14/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals15/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Moderne (byggeår 2025)
  • ·Fresh handelsdata (2025)
  • ·Tier-B bydel (vesterbro)
  • ·70 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
  • ·Best afkast 22% — realistisk
Red flags
  • ·Seller CAGR 19.6% pa — aggressiv

Diagnose

Stærk case
✓ 5 · ! 0 · ✗ 0
✓4. sal✓α +3.9%✓Sol 90✓Nybyg 2025✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 77.051 kr/m² × 95 m² = 7.319.854 kr.
Lagergade 44, 4. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
95 m²
Værelser
2
Byggeår
2025
Udbudspris
6.998.000 kr.
Dage på markedet
70d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 59.424 kr./år
Alpha
3.9%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.319.854 kr.
77.051 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.041.838 kr.
74.125 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.436.262 kr.
78.276 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
6.998.000 kr.
73.663 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
7.319.854 kr.
77.051 kr./m²
+4.6% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
—
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
6.3%
α (alpha)3.9%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast6.3%
Gross rental/år162.876 kr.
Salgspris7.319.854 kr.
Profit (1 års hold)440.892 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
14.2%
α (alpha)3.9%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.3%
= Total afkast14.2%
Gross rental/år229.566 kr.
Salgspris7.832.244 kr.
Profit (1 års hold)1.019.972 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
21.9%
α (alpha)3.9%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.1%
= Total afkast21.9%
Gross rental/år220.133 kr.
Salgspris8.403.192 kr.
Profit (1 års hold)1.581.488 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR1.374 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.374 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år401.281 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-60.192 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-31.062 kr.
= Net Airbnb/år279.557 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (95) × 12 mdr
= Langtidsleje/år222.300 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)288.990 kr.
− Ejerudgifter/år-59.424 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)162.876 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)229.566 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)220.133 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris6.998.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.998.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)6.998.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+41.988 kr.
= Tx-omkostning43.838 kr.
+ Tilbudspris6.998.000 kr.
= Total investeret7.041.838 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV7.319.854 kr.
− Investeret-7.041.838 kr.
= Spread278.016 kr.
÷ Investeret÷ 7.041.838 kr.
= Alpha3.9%

Mægler

kr/m² (udbud)73.663 kr.
MæglerNybolig Frederiksberg - Gammel Kongevej
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

AVM overshooter
Registrerede handler (Boligsiden)
2025-08-20normal
5.850.000 kr.61.579 kr./m²
2024-04-04normal
4.295.000 kr.45.211 kr./m²
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
5.850.000 kr.2025-08-20 · 1 år siden
Udbudspris implicerer19.6% pa
FMV implicerer25.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+5.5pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Moderne 95 m² ejerlejlighed i det attraktive Carlsberg Byen

Moderne ejerlejlighed på 95 m² i hjertet af Carlsberg Byen Denne lyse og moderne ejerlejlighed på 95 kvadratmeter er opført i 2025 og placerer sig centralt i det attraktive Carlsberg Byen. Boligen er skabt med fokus på åbne rumforløb og et gennemstrømmende lysindfald, der giver en følelse af luft og frihed. De store vinduespartier inviterer dagslyset indenfor og skaber en sammenhæng mellem boligens interiør og det levende bymiljø udenfor. Med en gennemtænkt planløsning og materialevalg af høj k