iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Lagergade 44, 4. tv

1799 København V · nybolig · Nybolig Frederiksberg - Gammel Kongevej

Åbn pitch-view
Udbudspris
6.695.000 kr.
70.474 kr/m²
Vores estimat
7.556.660 kr.
79.544 kr/m²
Udbudt under estimat
+12.9 %
+861.660 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 12.2 %
Comp-engineP10 69.697 · median 96.024 · P90 103.747 kr/m²8 comps · inden for 500 m · kræver manuel vurderingcomps spreder sig bredt i pris · gennemsnit og median er langt fra hinanden
Top-pick score
87/ 100
A — institutional grade
AVM signal25/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals15/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·α 12.2% i sweet spot (5-20%)
  • ·Moderne (byggeår 2025)
  • ·Fresh handelsdata (2025)
  • ·Tier-B bydel (vesterbro)
  • ·130 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
  • ·Best afkast 30% — realistisk
Red flags
  • ·Seller CAGR 14.4% pa — aggressiv

Diagnose

Stærk case
✓ 6 · ! 1 · ✗ 0
!Comps usikre (8)✓α +12%✓4. sal✓Stand 9/10✓Sol 90✓Nybyg 2025✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 79.544 kr/m² × 95 m² = 7.556.660 kr.
Lagergade 44, 4. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
95 m²
Værelser
2
Byggeår
2025
Udbudspris
6.695.000 kr.
Dage på markedet
130d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 59.424 kr./år
Alpha
12.2%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.556.660 kr.
79.544 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.737.020 kr.
70.916 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.671.656 kr.
80.754 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris70.4746.695.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM79.5447.556.660 kr.+12.9 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1069.6976.621.241 kr.-1.1 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median96.0249.122.255 kr.+36.3 %8 comps inden for 500 m, median 144 m væk · kræver manuel vurdering
Comp-engine · P90103.7479.855.954 kr.+47.2 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering–––SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
14.6%
α (alpha)12.2%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast14.6%
Gross rental/år162.876 kr.
Salgspris7.556.660 kr.
Profit (1 års hold)982.516 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
19.6%
α (alpha)12.2%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.4%
= Total afkast19.6%
Gross rental/år229.566 kr.
Salgspris7.858.926 kr.
Profit (1 års hold)1.351.472 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
30.2%
α (alpha)12.2%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.3%
= Total afkast30.2%
Gross rental/år220.133 kr.
Salgspris8.675.046 kr.
Profit (1 års hold)2.158.159 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR1.374 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.374 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år401.281 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-60.192 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-31.062 kr.
= Net Airbnb/år279.557 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (95) × 12 mdr
= Langtidsleje/år222.300 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)288.990 kr.
− Ejerudgifter/år-59.424 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)162.876 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)229.566 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)220.133 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris6.695.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.695.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)6.695.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+40.170 kr.
= Tx-omkostning42.020 kr.
+ Tilbudspris6.695.000 kr.
= Total investeret6.737.020 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV7.556.660 kr.
− Investeret-6.737.020 kr.
= Spread819.640 kr.
÷ Investeret÷ 6.737.020 kr.
= Alpha12.2%

Mægler

kr/m² (udbud)70.474 kr.
MæglerNybolig Frederiksberg - Gammel Kongevej
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

AVM overshooter
Registrerede handler (Boligsiden)
2025-08-20normal
5.850.000 kr.61.579 kr./m²
2024-04-04normal
4.295.000 kr.45.211 kr./m²
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
5.850.000 kr.2025-08-20 · 1 år siden
Udbudspris implicerer14.4% pa
FMV implicerer29.2% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+14.7pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Moderne 95 m² ejerlejlighed i det attraktive Carlsberg Byen

Velkommen til en moderne og indflytningsklar ejerlejlighed på 95 m², opført i 2025, hvor arkitektur, kvalitet og beliggenhed går op i en højere enhed. Midt i eftertragtede Carlsberg Byen får du et hjem med et imponerende lysindfald, eksklusive materialevalg og en gennemtænkt planløsning, der giver boligen en rummelighed og fleksibilitet, som får den til at opleves som en treværelses lejlighed.Boligens hjerte er det elegante køkken-alrum, hvor de store vinduespartier inviterer dagslyset indenfor