Udbudspris
6.495.000 kr.
68.368 kr/m²
Vores estimat
7.007.991 kr.
73.768 kr/m²
Udbudt under estimat
+7.9 %
+512.991 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 7.2 %
Comp-engineP10 69.697 · median 96.024 · P90 103.747 kr/m²8 comps · inden for 500 m · kræver manuel vurderingcomps spreder sig bredt i pris · gennemsnit og median er langt fra hinanden
Top-pick score
86/ 100
A — institutional grade
AVM signal25/25
Kvalitet25/25
Data-freshness16/20
Bydel10/15
Market signals10/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·α 7.2% i sweet spot (5-20%)
- ·Moderne (byggeår 2025)
- ·Fresh handelsdata (2025)
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
- ·Best afkast 27% — realistisk
Red flags
- Ingen red flags identificeret
Diagnose
Stærk case✓ 6 · ! 1 · ✗ 0
!Comps usikre (8)✓4. sal✓α +7.2%✓Stand 9/10✓Sol 90✓Nybyg 2025✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 73.768 kr/m² × 95 m² = 7.007.991 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
95 m²
Værelser
3
Byggeår
2025
Udbudspris
6.495.000 kr.
Dage på markedet
5d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 63.132 kr./år
Alpha
7.2%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.007.991 kr.
73.768 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.535.820 kr.
68.798 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.122.574 kr.
74.974 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 68.368 | 6.495.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 73.768 | 7.007.991 kr. | +7.9 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 69.697 | 6.621.241 kr. | +1.9 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 96.024 | 9.122.255 kr. | +40.5 % | 8 comps inden for 500 m, median 144 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 103.747 | 9.855.954 kr. | +51.7 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | – | – | – | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
9.7%
α (alpha)7.2%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast9.7%
Gross rental/år159.168 kr.
Salgspris7.007.991 kr.
Profit (1 års hold)631.339 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
14.7%
α (alpha)7.2%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.5%
= Total afkast14.7%
Gross rental/år225.858 kr.
Salgspris7.288.311 kr.
Profit (1 års hold)978.349 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
27.2%
α (alpha)7.2%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.2%
= Total afkast27.2%
Gross rental/år339.217 kr.
Salgspris8.045.174 kr.
Profit (1 års hold)1.848.571 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR1.924 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.924 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år561.793 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-84.269 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-44.705 kr.
= Net Airbnb/år402.349 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (95) × 12 mdr
= Langtidsleje/år222.300 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)288.990 kr.
− Ejerudgifter/år-63.132 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)159.168 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)225.858 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)339.217 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+38.970 kr.
= Tx-omkostning40.820 kr.
+ Tilbudspris6.495.000 kr.
= Total investeret6.535.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV7.007.991 kr.
− Investeret-6.535.820 kr.
= Spread472.171 kr.
÷ Investeret÷ 6.535.820 kr.
= Alpha7.2%
Mægler
kr/m² (udbud)68.368 kr.
Mæglerhome Vesterbro
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
AVM overshooterRegistrerede handler (Boligsiden)
2025-08-20normal
5.850.000 kr.61.579 kr./m²
2024-04-04normal
4.295.000 kr.45.211 kr./m²
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
5.850.000 kr.2025-08-20 · 1 år siden
Udbudspris implicerer11.0% pa
FMV implicerer19.8% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+8.8pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Elegant 3-værelses lejlighed i Stilling Hus med stort, lyst køkken-alrum, fransk altan og flot udsyn over Carlsberg Byen
På 4. sal i Stilling Hus finder I denne indbydende lejlighed på 95 m², hvor store vinduespartier, lyse trægulve og en loftshøjde på 2,75 meter i opholdsrummet skaber en behagelig rumfornemmelse. Ejendommen er opført i 2025, og boligen fremstår med et moderne, enkelt udtryk og en veldisponeret planløsning med to separate værelser, et rummeligt badeværelse og et lyst køkken-alrum i åben forbindelse med stuen.Opholdsrummet er hjemmets naturlige samlingspunkt. Her giver indretningen plads til både e