Udbudspris
6.495.000 kr.
72.978 kr/m²
Vores estimat
6.515.815 kr.
73.211 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.3 %
+20.815 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.3 %
Comp-engineP10 59.614 · median 72.315 · P90 78.326 kr/m²8 comps · inden for 1 km
Top-pick score
62/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2021)
- ·Fresh handelsdata (2023)
- ·34 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 19% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 13.3% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -1%✗α -0.3%✓Sol 87✓Nybyg 2021✓1. sal✓89 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 73.211 kr/m² × 89 m² = 6.515.815 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
89 m²
Værelser
3
Byggeår
2021
Udbudspris
6.495.000 kr.
Dage på markedet
34d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 50.268 kr./år
Alpha
-0.3%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.515.815 kr.
73.211 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.535.820 kr.
73.436 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.605.623 kr.
74.220 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 72.978 | 6.495.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 73.211 | 6.515.815 kr. | +0.3 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 59.614 | 5.305.689 kr. | -18.3 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 72.315 | 6.436.004 kr. | -0.9 % | 8 comps inden for 1 km, median 303 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 78.326 | 6.971.037 kr. | +7.3 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 22.472 | 2.000.000 kr. | -69.2 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.7%
α (alpha)-0.3%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast1.7%
Gross rental/år131.292 kr.
Salgspris6.515.815 kr.
Profit (1 års hold)111.287 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.5%
α (alpha)-0.3%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast6.5%
Gross rental/år185.760 kr.
Salgspris6.776.448 kr.
Profit (1 års hold)426.388 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
19.5%
α (alpha)-0.3%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.0%
= Total afkast19.5%
Gross rental/år326.243 kr.
Salgspris7.480.156 kr.
Profit (1 års hold)1.270.579 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR1.851 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.851 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år527.122 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-79.068 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-41.835 kr.
= Net Airbnb/år376.511 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (89) × 12 mdr
= Langtidsleje/år181.560 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)236.028 kr.
− Ejerudgifter/år-50.268 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)131.292 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)185.760 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)326.243 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+38.970 kr.
= Tx-omkostning40.820 kr.
+ Tilbudspris6.495.000 kr.
= Total investeret6.535.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.515.815 kr.
− Investeret-6.535.820 kr.
= Spread-20.005 kr.
÷ Investeret÷ 6.535.820 kr.
= Alpha-0.3%
Mægler
kr/m² (udbud)72.978 kr.
Mæglerhome Amager
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2023-05-19normal
4.465.000 kr.50.169 kr./m²
2018-12-03normal
3.740.000 kr.42.022 kr./m²
2017-05-10normal
3.495.000 kr.39.270 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.000.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.465.000 kr.2023-05-19 · 3 år siden
Udbudspris implicerer13.3% pa
FMV implicerer13.4% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.1pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Moderne 3V’er mellem bylivet og Øresund
Lejligheden Er I på udkig efter et hjem med rene linjer, fuld komfort og minimal vedligeholdelse? Så findes svaret i det attraktive kvarter Strandlodden, hvor vi står klar med nøglerne til en moderne treværelses lejlighed. Her skal I se nærmere på 89 kvadratmeter med en optimal planløsning, der får kvadratmeterne til at føles som flere. Turen starter i en pæn entré, der glider naturligt over i et stilrent køkken med videre afsæt til stuen – og hjemmet får således et åbent leverum,