Udbudspris
4.995.000 kr.
84.661 kr/m²
Vores estimat
4.566.377 kr.
77.396 kr/m²
Udbudt over estimat
-8.6 %
-428.623 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -9.2 %
Comp-engineP10 74.664 · median 85.444 · P90 92.941 kr/m²8 comps · samme postnummer
Top-pick score
57/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness8/20
Bydel15/15
Market signals6/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1931)
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
- ·158 dage — sælger kan være motiveret
Red flags
- ·α -9.2% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 7 · ! 0 · ✗ 1
✗α -9.2%✓Comps +1%✓KBH-klassiker 1931✓Stand 8/10✓Sol 79✓1. sal✓59 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 77.396 kr/m² × 59 m² = 4.566.377 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
59 m²
Værelser
2
Byggeår
1931
Udbudspris
4.995.000 kr.
Dage på markedet
158d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 41.988 kr./år
Alpha
-9.2%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.566.377 kr.
77.396 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.026.820 kr.
85.200 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.636.321 kr.
78.582 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 84.661 | 4.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 77.396 | 4.566.377 kr. | -8.6 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 74.664 | 4.405.162 kr. | -11.8 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 85.444 | 5.041.191 kr. | +0.9 % | 8 comps samme postnummer, median 225 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 92.941 | 5.483.503 kr. | +9.8 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 22.034 | 1.300.000 kr. | -74.0 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-7.2%
α (alpha)-9.2%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast-7.2%
Gross rental/år99.612 kr.
Salgspris4.566.377 kr.
Profit (1 års hold)-360.831 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-2.3%
α (alpha)-9.2%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast-2.3%
Gross rental/år142.092 kr.
Salgspris4.749.032 kr.
Profit (1 års hold)-135.696 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
9.5%
α (alpha)-9.2%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.8%
= Total afkast9.5%
Gross rental/år193.065 kr.
Salgspris5.242.201 kr.
Profit (1 års hold)408.446 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.202 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.202 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år342.209 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-51.331 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.117 kr.
= Net Airbnb/år235.053 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (59) × 12 mdr
= Langtidsleje/år141.600 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)184.080 kr.
− Ejerudgifter/år-41.988 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)99.612 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)142.092 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)193.065 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+29.970 kr.
= Tx-omkostning31.820 kr.
+ Tilbudspris4.995.000 kr.
= Total investeret5.026.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.566.377 kr.
− Investeret-5.026.820 kr.
= Spread-460.443 kr.
÷ Investeret÷ 5.026.820 kr.
= Alpha-9.2%
Mægler
kr/m² (udbud)84.661 kr.
MæglerAlecsander Delfs
Typeother
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2014-03-11normal
1.495.000 kr.25.339 kr./m²
2008-06-17normal
1.495.000 kr.25.339 kr./m²
2003-03-27normal
1.018.860 kr.17.269 kr./m²
1992-04-07normal
435.000 kr.7.373 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.300.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.495.000 kr.2014-03-11 · 12 år siden
Udbudspris implicerer10.6% pa
FMV implicerer9.8% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.8pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Trukket væk fra Østbanegade, tæt på det hele
På Østbanegade, midt i det eftertragtede Østerbro, finder du en lejlighed med en helt særlig lethed og elegance - en bolig, der balancerer klassisk charme med en nutidig ro.Lyset strømmer ind gennem vinduerne og fremhæver de smukke plankegulve, mens rummene glider ubesværet sammen i en planløsning, der føles både gennemtænkt og indbydende. Køkkenet ligger i naturlig forlængelse af opholdsrummet og danner en ramme, hvor hverdagen flyder let mellem ro og liv - fra stille morgener til aftener, der