← Tilbage til on-market
Halsskovgade 4, 1. 117
2100 København Ø · nybolig · Nybolig Østerbro - Nordhavn
Top-pick score
53/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Fresh handelsdata (2022)
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
- ·35 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -11.2% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Betonbyggeri-æra (1965) — lavere standard
- ·Seller CAGR 15.6% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 3 · ! 0 · ✗ 2
✗Beton 1965✗α -11.2%✓Sol 75✓1. sal✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 78.073 kr/m² × 48 m² = 3.747.485 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
48 m²
Værelser
2
Byggeår
1965
Udbudspris
4.195.000 kr.
Dage på markedet
35d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 39.588 kr./år
Alpha
-11.2%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.747.485 kr.
78.073 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.222.020 kr.
87.959 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.798.456 kr.
79.135 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
4.195.000 kr.
87.396 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
3.747.485 kr.
78.073 kr./m²
-10.7% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.000.000 kr.
20.833 kr./m²
-76.2% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-9.4%
α (alpha)-11.2%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast-9.4%
Gross rental/år75.612 kr.
Salgspris3.747.485 kr.
Profit (1 års hold)-398.923 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-1.6%
α (alpha)-11.2%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast-1.6%
Gross rental/år110.172 kr.
Salgspris4.009.809 kr.
Profit (1 års hold)-102.039 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
8.2%
α (alpha)-11.2%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.6%
= Total afkast8.2%
Gross rental/år195.465 kr.
Salgspris4.302.113 kr.
Profit (1 års hold)275.558 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.202 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.202 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år342.209 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-51.331 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.117 kr.
= Net Airbnb/år235.053 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (48) × 12 mdr
= Langtidsleje/år115.200 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)149.760 kr.
− Ejerudgifter/år-39.588 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)75.612 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)110.172 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)195.465 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.195.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.195.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.195.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+25.170 kr.
= Tx-omkostning27.020 kr.
+ Tilbudspris4.195.000 kr.
= Total investeret4.222.020 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV3.747.485 kr.
− Investeret-4.222.020 kr.
= Spread-474.535 kr.
÷ Investeret÷ 4.222.020 kr.
= Alpha-11.2%
Mægler
kr/m² (udbud)87.396 kr.
MæglerNybolig Østerbro - Nordhavn
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2022-08-16normal
2.350.000 kr.48.958 kr./m²
2021-02-03normal
2.300.000 kr.47.917 kr./m²
2018-11-30normal
1.810.000 kr.37.708 kr./m²
2003-04-24normal
500.000 kr.10.417 kr./m²
2000-12-14normal
658.000 kr.13.708 kr./m²
1997-05-02normal
344.850 kr.7.184 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.000.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.350.000 kr.2022-08-16 · 4 år siden
Udbudspris implicerer15.6% pa
FMV implicerer12.4% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-3.2pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Velindrettet lejlighed med brugsret til fælles tagterrasse
Velindrettet lejlighed med brugsret til Tagterrasse Lejligheden fremstår indflytningsklar og placerer sig på første sal, hvor den er let at tilgå. Derudover bosætter du dig i smørhullet mellem Østerbros tilbud. Du skal blot ud ad hoveddøren og begive dig afsted til fods for at finde alt fra summende Østerbrogade, populære caféer, bagerier og barer til indkøbsmuligheder og offentlig transport. Fx kan du tage metroen fra Poul Henningsens Plads, og løberuter såvel som picnic med venner målrettes o