← Tilbage til on-market
Halsskovgade 4, 1. 117
2100 København Ø · nybolig · Nybolig Østerbro - Nordhavn
Udbudspris
3.995.000 kr.
83.229 kr/m²
Vores estimat
3.950.634 kr.
82.305 kr/m²
Udbudt over estimat
-1.1 %
-44.366 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -1.7 %
Comp-engineP10 73.831 · median 82.708 · P90 86.986 kr/m²8 comps · inden for 1 km
Top-pick score
53/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Fresh handelsdata (2022)
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
- ·95 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Betonbyggeri-æra (1965) — lavere standard
- ·Seller CAGR 14.2% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 3 · ! 0 · ✗ 3
✗Beton 1965✗Comps -1%✗α -1.7%✓Sol 75✓1. sal✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 82.305 kr/m² × 48 m² = 3.950.634 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
48 m²
Værelser
2
Byggeår
1965
Udbudspris
3.995.000 kr.
Dage på markedet
95d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 39.588 kr./år
Alpha
-1.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.950.634 kr.
82.305 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.020.820 kr.
83.767 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.000.394 kr.
83.342 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 83.229 | 3.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 82.305 | 3.950.634 kr. | -1.1 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 73.831 | 3.543.881 kr. | -11.3 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 82.708 | 3.969.994 kr. | -0.6 % | 8 comps inden for 1 km, median 37 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 86.986 | 4.175.304 kr. | +4.5 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 20.833 | 1.000.000 kr. | -75.0 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
0.1%
α (alpha)-1.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast0.1%
Gross rental/år75.612 kr.
Salgspris3.950.634 kr.
Profit (1 års hold)5.426 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
5.0%
α (alpha)-1.7%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.7%
= Total afkast5.0%
Gross rental/år110.172 kr.
Salgspris4.108.659 kr.
Profit (1 års hold)198.011 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
17.9%
α (alpha)-1.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.9%
= Total afkast17.9%
Gross rental/år195.465 kr.
Salgspris4.535.328 kr.
Profit (1 års hold)709.973 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.202 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.202 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år342.209 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-51.331 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.117 kr.
= Net Airbnb/år235.053 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (48) × 12 mdr
= Langtidsleje/år115.200 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)149.760 kr.
− Ejerudgifter/år-39.588 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)75.612 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)110.172 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)195.465 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris3.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)3.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+23.970 kr.
= Tx-omkostning25.820 kr.
+ Tilbudspris3.995.000 kr.
= Total investeret4.020.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV3.950.634 kr.
− Investeret-4.020.820 kr.
= Spread-70.186 kr.
÷ Investeret÷ 4.020.820 kr.
= Alpha-1.7%
Mægler
kr/m² (udbud)83.229 kr.
MæglerNybolig Østerbro - Nordhavn
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2022-08-16normal
2.350.000 kr.48.958 kr./m²
2021-02-03normal
2.300.000 kr.47.917 kr./m²
2018-11-30normal
1.810.000 kr.37.708 kr./m²
2003-04-24normal
500.000 kr.10.417 kr./m²
2000-12-14normal
658.000 kr.13.708 kr./m²
1997-05-02normal
344.850 kr.7.184 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.000.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.350.000 kr.2022-08-16 · 4 år siden
Udbudspris implicerer14.2% pa
FMV implicerer13.9% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.3pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Velindrettet lejlighed med brugsret til fælles tagterrasse
Velindrettet lejlighed med brugsret til Tagterrasse Lejligheden fremstår indflytningsklar og placerer sig på første sal, hvor den er let at tilgå. Derudover bosætter du dig i smørhullet mellem Østerbros tilbud. Du skal blot ud ad hoveddøren og begive dig afsted til fods for at finde alt fra summende Østerbrogade, populære caféer, bagerier og barer til indkøbsmuligheder og offentlig transport. Fx kan du tage metroen fra Poul Henningsens Plads, og løberuter såvel som picnic med venner målrettes o