← Tilbage til on-market
Kenny Drews Vej 25, 1. tv
2450 København SV · danbolig · danbolig København SV
Udbudspris
7.095.000 kr.
76.290 kr/m²
Vores estimat
7.133.626 kr.
76.706 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.5 %
+38.626 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.1 %
Comp-engineP10 69.213 · median 76.201 · P90 86.808 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
55/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet25/25
Data-freshness0/20
Bydel10/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2008)
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
- ·69 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 19% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Ingen historisk handelsdata
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 4 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -0%✗α -0.1%✓Sol 95✓1. sal✓Bygget 2008✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 76.706 kr/m² × 93 m² = 7.133.626 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
93 m²
Værelser
3
Byggeår
2008
Udbudspris
7.095.000 kr.
Dage på markedet
69d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 57.528 kr./år
Alpha
-0.1%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.133.626 kr.
76.706 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.139.420 kr.
76.768 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.248.378 kr.
77.940 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 76.290 | 7.095.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 76.706 | 7.133.626 kr. | +0.5 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 69.213 | 6.436.775 kr. | -9.3 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 76.201 | 7.086.730 kr. | -0.1 % | 8 comps inden for 250 m, median 79 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 86.808 | 8.073.154 kr. | +13.8 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 25.269 | 2.350.000 kr. | -66.9 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
2.2%
α (alpha)-0.1%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast2.2%
Gross rental/år160.092 kr.
Salgspris7.133.626 kr.
Profit (1 års hold)154.298 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
7.1%
α (alpha)-0.1%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.2%
= Total afkast7.1%
Gross rental/år225.378 kr.
Salgspris7.418.971 kr.
Profit (1 års hold)504.929 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.8%
α (alpha)-0.1%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.0%
= Total afkast18.8%
Gross rental/år288.764 kr.
Salgspris8.189.403 kr.
Profit (1 års hold)1.338.747 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.673 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.673 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år488.516 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-73.277 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-38.477 kr.
= Net Airbnb/år346.292 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (93) × 12 mdr
= Langtidsleje/år217.620 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)282.906 kr.
− Ejerudgifter/år-57.528 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)160.092 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)225.378 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)288.764 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris7.095.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.095.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)7.095.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+42.570 kr.
= Tx-omkostning44.420 kr.
+ Tilbudspris7.095.000 kr.
= Total investeret7.139.420 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV7.133.626 kr.
− Investeret-7.139.420 kr.
= Spread-5.794 kr.
÷ Investeret÷ 7.139.420 kr.
= Alpha-0.1%
Mægler
kr/m² (udbud)76.290 kr.
Mæglerdanbolig København SV
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
Registrerede handler (Boligsiden)
Ingen historiske handler registreret for adressen.
Offentlig vurdering (SKAT): 2.350.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Stor solrig altan. Perfekt planløsning. Elevator
Stor solrig altan. Perfekt planløsning. ElevatorLEJLIGHED: Her udbydes 93 kvm. med perfekt planløsning. Åbent køkken-alrum og stue i et med udgang til solrig altan. I hver ende af køkkenalrummet og stuen, finder man et værelse, hvilket gør begge værelser dejligt private. Det ene værelse har udsigt til kanalen, og det andet har udsigt til gården. Begge værelser har indbygget skabe. Stort badeværelse med sep. brus, unidrain, hærdet glas afskærmning, spotloft og vaskesøjle. Bad er opført grå flise