← Tilbage til on-market
Kenny Drews Vej 25, 1. tv
2450 København SV · danbolig · danbolig København SV
Top-pick score
48/ 100
C — okay
AVM signal10/25
Kvalitet25/25
Data-freshness0/20
Bydel10/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2008)
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
Red flags
- ·α -7.1% — over markedet
- ·Ingen historisk handelsdata
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 4 · ! 0 · ✗ 1
✗α -7.1%✓Sol 95✓1. sal✓Bygget 2008✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 73.323 kr/m² × 93 m² = 6.819.057 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
93 m²
Værelser
3
Byggeår
2008
Udbudspris
7.295.000 kr.
Dage på markedet
9d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 57.612 kr./år
Alpha
-7.1%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.819.057 kr.
73.323 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.340.620 kr.
78.931 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.935.601 kr.
74.576 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
7.295.000 kr.
78.441 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
6.819.057 kr.
73.323 kr./m²
-6.5% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
2.350.000 kr.
25.269 kr./m²
-67.8% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-4.9%
α (alpha)-7.1%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast-4.9%
Gross rental/år160.008 kr.
Salgspris6.819.057 kr.
Profit (1 års hold)-361.555 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
3.0%
α (alpha)-7.1%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.1%
= Total afkast3.0%
Gross rental/år225.294 kr.
Salgspris7.296.391 kr.
Profit (1 års hold)181.065 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
11.6%
α (alpha)-7.1%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.9%
= Total afkast11.6%
Gross rental/år288.680 kr.
Salgspris7.828.277 kr.
Profit (1 års hold)776.338 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.673 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.673 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år488.516 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-73.277 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-38.477 kr.
= Net Airbnb/år346.292 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (93) × 12 mdr
= Langtidsleje/år217.620 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)282.906 kr.
− Ejerudgifter/år-57.612 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)160.008 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)225.294 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)288.680 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris7.295.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.295.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)7.295.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+43.770 kr.
= Tx-omkostning45.620 kr.
+ Tilbudspris7.295.000 kr.
= Total investeret7.340.620 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.819.057 kr.
− Investeret-7.340.620 kr.
= Spread-521.563 kr.
÷ Investeret÷ 7.340.620 kr.
= Alpha-7.1%
Mægler
kr/m² (udbud)78.441 kr.
Mæglerdanbolig København SV
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
Registrerede handler (Boligsiden)
Ingen historiske handler registreret for adressen.
Offentlig vurdering (SKAT): 2.350.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Stor solrig altan. Perfekt planløsning. Elevator
Stor solrig altan. Perfekt planløsning. ElevatorLEJLIGHED: Her udbydes 93 kvm. med perfekt planløsning. Åbent køkken-alrum og stue i et med udgang til solrig altan. I hver ende af køkkenalrummet og stuen, finder man et værelse, hvilket gør begge værelser dejligt private. Det ene værelse har udsigt til kanalen, og det andet har udsigt til gården. Begge værelser har indbygget skabe. Stort badeværelse med sep. brus, unidrain, hærdet glas afskærmning, spotloft og vaskesøjle. Bad er opført grå flise