← Tilbage til on-market
Vimmelskaftet 36A, 2. th
1161 København K · nybolig · Nybolig City - Christianshavn
Udbudspris
6.495.000 kr.
78.253 kr/m²
Vores estimat
6.570.623 kr.
79.164 kr/m²
Udbudt under estimat
+1.2 %
+75.623 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 0.5 %
Comp-engineP10 74.840 · median 84.189 · P90 95.638 kr/m²8 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurderingcomps spreder sig bredt i pris
Top-pick score
69/ 100
B — solid
AVM signal9/25
Kvalitet14/25
Data-freshness16/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Ældre charme (byggeår 1857)
- ·Seller CAGR 7.0% pa — realistisk
- ·Tier-A bydel (indre-by)
- ·43 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 22% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Beliggende på støjgade/turist-strøg
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 4 · ! 3 · ✗ 3
✗3 deal-breakers✗Stand 4/10✗Støjgade!Comps usikre (8)!Sol 59!α +0.5%✓Klassisk 1857✓2. sal✓83 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 79.164 kr/m² × 83 m² = 6.570.623 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
83 m²
Værelser
3
Byggeår
1857
Udbudspris
6.495.000 kr.
Dage på markedet
43d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 49.536 kr./år
Alpha
0.5%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.570.623 kr.
79.164 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.535.820 kr.
78.745 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.698.168 kr.
80.701 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 78.253 | 6.495.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 79.164 | 6.570.623 kr. | +1.2 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 74.840 | 6.211.680 kr. | -4.4 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 84.189 | 6.987.705 kr. | +7.6 % | 8 comps inden for 1 km, median 434 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 95.638 | 7.937.953 kr. | +22.2 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 24.096 | 2.000.000 kr. | -69.2 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
3.1%
α (alpha)0.5%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast3.1%
Gross rental/år169.584 kr.
Salgspris6.570.623 kr.
Profit (1 års hold)204.387 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
8.1%
α (alpha)0.5%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.6%
= Total afkast8.1%
Gross rental/år235.320 kr.
Salgspris6.833.448 kr.
Profit (1 års hold)532.948 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
22.1%
α (alpha)0.5%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield6.8%
= Total afkast22.1%
Gross rental/år444.068 kr.
Salgspris7.543.075 kr.
Profit (1 års hold)1.451.324 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR2.253 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR2.253 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år682.425 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-102.364 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-54.845 kr.
= Net Airbnb/år493.604 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (83) × 12 mdr
= Langtidsleje/år219.120 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)284.856 kr.
− Ejerudgifter/år-49.536 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)169.584 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)235.320 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)444.068 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+38.970 kr.
= Tx-omkostning40.820 kr.
+ Tilbudspris6.495.000 kr.
= Total investeret6.535.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.570.623 kr.
− Investeret-6.535.820 kr.
= Spread34.803 kr.
÷ Investeret÷ 6.535.820 kr.
= Alpha0.5%
Mægler
kr/m² (udbud)78.253 kr.
MæglerNybolig City - Christianshavn
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2016-07-26normal
3.300.000 kr.39.759 kr./m²
2006-09-20normal
2.950.000 kr.35.542 kr./m²
2001-07-04normal
1.604.877 kr.19.336 kr./m²
1996-03-06normal
891.000 kr.10.735 kr./m²
1995-02-06normal
690.000 kr.8.313 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.000.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.300.000 kr.2016-07-26 · 10 år siden
Udbudspris implicerer7.0% pa
FMV implicerer7.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.1pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Charmerende 3-værelses beliggende i rolig gårdhave
Midt på Vimmelskaftet, hvor byens puls summer lige uden for gadedøren, gemmer denne stemningsfulde lejlighed sig som en fredfyldt oase. Her får I en helt særlig kombination af historisk charme, autentiske detaljer og en attraktiv beliggenhed midt i Indre By.Lejligheden byder på en indbydende planløsning, hvor stue og køkken ligger i åben forbindelse og skaber et naturligt samlingspunkt i boligen. De fritlagte bindingsværksdetaljer, de smukke buede åbninger og de klassiske sprossevinduer understr