iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Sønder Boulevard 51, 2. tv

1720 København V · danbolig · danbolig Vesterbro & Carlsberg Byen

Åbn pitch-view
Udbudspris
5.495.000 kr.
98.125 kr/m²
Vores estimat
5.533.177 kr.
98.807 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.7 %
+38.177 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 0.1 %
Comp-engineP10 79.749 · median 90.789 · P90 102.034 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
68/ 100
B — solid
AVM signal9/25
Kvalitet23/25
Data-freshness16/20
Bydel10/15
Market signals10/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1902)
  • ·Fresh handelsdata (2022)
  • ·Tier-B bydel (vesterbro)
  • ·Best afkast 18% — realistisk
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 5 · ! 1 · ✗ 1
✗Comps -7%!α +0.1%✓KBH-klassiker 1902✓Sol 87✓2. sal✓56 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 98.807 kr/m² × 56 m² = 5.533.177 kr.
Sønder Boulevard 51, 2. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
56 m²
Værelser
2
Byggeår
1902
Udbudspris
5.495.000 kr.
Dage på markedet
2d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 47.460 kr./år
Alpha
0.1%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.533.177 kr.
98.807 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.529.820 kr.
98.747 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.581.418 kr.
99.668 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris98.1255.495.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM98.8075.533.177 kr.+0.7 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1079.7494.465.927 kr.-18.7 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median90.7895.084.179 kr.-7.5 %8 comps inden for 250 m, median 108 m væk · high confidence
Comp-engine · P90102.0345.713.901 kr.+4.0 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering22.3211.250.000 kr.-77.3 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.6%
α (alpha)0.1%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.5%
= Total afkast1.6%
Gross rental/år83.580 kr.
Salgspris5.533.177 kr.
Profit (1 års hold)86.937 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.3%
α (alpha)0.1%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast6.3%
Gross rental/år122.892 kr.
Salgspris5.754.504 kr.
Profit (1 års hold)347.576 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.3%
α (alpha)0.1%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.5%
= Total afkast18.3%
Gross rental/år192.056 kr.
Salgspris6.352.087 kr.
Profit (1 års hold)1.014.324 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.195 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.195 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år348.940 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-52.341 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.613 kr.
= Net Airbnb/år239.516 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (56) × 12 mdr
= Langtidsleje/år131.040 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)170.352 kr.
− Ejerudgifter/år-47.460 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)83.580 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)122.892 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)192.056 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris5.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.495.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)5.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+32.970 kr.
= Tx-omkostning34.820 kr.
+ Tilbudspris5.495.000 kr.
= Total investeret5.529.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV5.533.177 kr.
− Investeret-5.529.820 kr.
= Spread3.357 kr.
÷ Investeret÷ 5.529.820 kr.
= Alpha0.1%

Mægler

kr/m² (udbud)98.125 kr.
Mæglerdanbolig Vesterbro & Carlsberg Byen
Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2022-01-07normal
3.550.000 kr.63.393 kr./m²
2019-08-12family
1.812.163 kr.32.360 kr./m²
2013-02-28normal
1.680.000 kr.30.000 kr./m²
2004-10-11normal
1.350.000 kr.24.107 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.250.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.550.000 kr.2022-01-07 · 4 år siden
Udbudspris implicerer11.5% pa
FMV implicerer11.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.2pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Altan, klassiske detaljer og udsigt til livet på Sønder Boulevard

Altan, klassiske detaljer og udsigt til livet på Sønder BoulevardPå anden sal midt på attraktive Sønder Boulevard venter denne charmerende og velindrettede 2-værelses lejlighed. Her får I 56 veldisponerede kvadratmeter, smukke originale detaljer og en privat altan, hvor udsigten over boulevarden og eftermiddags- og aftensolen kan nydes.Lejligheden har en stemningsfuld atmosfære med ekstra loftshøjde, stuk, fine trægulve og et dejligt lysindfald. Stuen er boligens naturlige samlingspunkt med god