Udbudspris
5.995.000 kr.
88.162 kr/m²
Vores estimat
6.872.005 kr.
101.059 kr/m²
Udbudt under estimat
+14.6 %
+877.005 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 13.9 %
Comp-engineP10 76.742 · median 95.599 · P90 102.439 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
84/ 100
A — institutional grade
AVM signal20/25
Kvalitet25/25
Data-freshness16/20
Bydel10/15
Market signals13/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·α 13.9% i sweet spot (5-20%)
- ·Moderne (byggeår 2018)
- ·Seller CAGR 5.2% pa — realistisk
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
- ·194 dage — sælger kan være motiveret
- ·Best afkast 33% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Stærk case✓ 7 · ! 0 · ✗ 0
✓α +14%✓Comps +8%✓5. sal✓Sol 100✓Nybyg 2018✓68 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 101.059 kr/m² × 68 m² = 6.872.005 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
68 m²
Værelser
2
Byggeår
2018
Udbudspris
5.995.000 kr.
Dage på markedet
194d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 42.516 kr./år
Alpha
13.9%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.872.005 kr.
101.059 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.032.820 kr.
88.718 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.945.088 kr.
102.134 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 88.162 | 5.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 101.059 | 6.872.005 kr. | +14.6 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 76.742 | 5.218.446 kr. | -13.0 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 95.599 | 6.500.757 kr. | +8.4 % | 8 comps inden for 500 m, median 298 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 102.439 | 6.965.872 kr. | +16.2 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 25.000 | 1.700.000 kr. | -71.6 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
15.8%
α (alpha)13.9%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast15.8%
Gross rental/år116.604 kr.
Salgspris6.872.005 kr.
Profit (1 års hold)955.789 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
20.6%
α (alpha)13.9%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.7%
= Total afkast20.6%
Gross rental/år164.340 kr.
Salgspris7.146.885 kr.
Profit (1 års hold)1.278.405 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
32.6%
α (alpha)13.9%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.9%
= Total afkast32.6%
Gross rental/år237.041 kr.
Salgspris7.889.062 kr.
Profit (1 års hold)2.093.283 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR1.374 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.374 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år401.281 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-60.192 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-31.062 kr.
= Net Airbnb/år279.557 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (68) × 12 mdr
= Langtidsleje/år159.120 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)206.856 kr.
− Ejerudgifter/år-42.516 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)116.604 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)164.340 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)237.041 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+35.970 kr.
= Tx-omkostning37.820 kr.
+ Tilbudspris5.995.000 kr.
= Total investeret6.032.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.872.005 kr.
− Investeret-6.032.820 kr.
= Spread839.185 kr.
÷ Investeret÷ 6.032.820 kr.
= Alpha13.9%
Mægler
kr/m² (udbud)88.162 kr.
Mæglerhome Vesterbro
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
Lidt optimistiskRegistrerede handler (Boligsiden)
2017-09-25normal
3.791.961 kr.55.764 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.700.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.791.961 kr.2017-09-25 · 9 år siden
Udbudspris implicerer5.2% pa
FMV implicerer6.8% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+1.6pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Moderne og eksklusiv 2-værelses lejlighed beliggende øverst i bygningen.
Eksklusiv og moderne lejlighed i attraktive Krøyer Hus med en enestående privat tagterrasse på hele 35 m².På adressen Vesterfælledvej 66B, 5. tv., udbydes nu denne indbydende og veldisponerede 2-værelses lejlighed på 68 m². Boligen henvender sig til både parret, singlen eller senioren, der ønsker en stilren bolig i høj kvalitet kombineret med en attraktiv beliggenhed i hjertet af Carlsberg Byen.Lejligheden fremstår lys og moderne med et åbent og harmonisk opholdsrum, hvor stue og køkken smelter