Top-pick score
64/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet25/25
Data-freshness16/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2018)
- ·Seller CAGR 6.2% pa — realistisk
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
- ·74 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -17.4% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -17.4%✓5. sal✓Sol 100✓Nybyg 2018✓68 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 79.399 kr/m² × 68 m² = 5.399.112 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
68 m²
Værelser
2
Byggeår
2018
Udbudspris
6.499.000 kr.
Dage på markedet
74d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 42.516 kr./år
Alpha
-17.4%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.399.112 kr.
79.399 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.539.844 kr.
96.174 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.480.980 kr.
80.603 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
6.499.000 kr.
95.574 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
5.399.112 kr.
79.399 kr./m²
-16.9% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.700.000 kr.
25.000 kr./m²
-73.8% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-15.7%
α (alpha)-17.4%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast-15.7%
Gross rental/år116.604 kr.
Salgspris5.399.112 kr.
Profit (1 års hold)-1.024.128 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-7.9%
α (alpha)-17.4%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast-7.9%
Gross rental/år164.340 kr.
Salgspris5.777.050 kr.
Profit (1 års hold)-598.454 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
1.0%
α (alpha)-17.4%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.6%
= Total afkast1.0%
Gross rental/år237.041 kr.
Salgspris6.198.181 kr.
Profit (1 års hold)-104.622 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR1.374 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.374 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år401.281 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-60.192 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-31.062 kr.
= Net Airbnb/år279.557 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (68) × 12 mdr
= Langtidsleje/år159.120 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)206.856 kr.
− Ejerudgifter/år-42.516 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)116.604 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)164.340 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)237.041 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.499.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.499.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.499.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+38.994 kr.
= Tx-omkostning40.844 kr.
+ Tilbudspris6.499.000 kr.
= Total investeret6.539.844 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.399.112 kr.
− Investeret-6.539.844 kr.
= Spread-1.140.732 kr.
÷ Investeret÷ 6.539.844 kr.
= Alpha-17.4%
Mægler
kr/m² (udbud)95.574 kr.
Mæglerhome Vesterbro
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2017-09-25normal
3.791.961 kr.55.764 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.700.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.791.961 kr.2017-09-25 · 9 år siden
Udbudspris implicerer6.2% pa
FMV implicerer4.0% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-2.2pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Moderne og eksklusiv 2-værelses lejlighed beliggende øverst i bygningen.
Eksklusiv og moderne lejlighed i attraktive Krøyer Hus med en enestående privat tagterrasse på hele 35 m².På adressen Vesterfælledvej 66B, 5. tv., udbydes nu denne indbydende og veldisponerede 2-værelses lejlighed på 68 m². Boligen henvender sig til både parret, singlen eller senioren, der ønsker en stilren bolig i høj kvalitet kombineret med en attraktiv beliggenhed i hjertet af Carlsberg Byen.Lejligheden fremstår lys og moderne med et åbent og harmonisk opholdsrum, hvor stue og køkken smelter