Top-pick score
34/ 100
D — speculative
AVM signal0/25
Kvalitet7/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals10/15
Positive signaler
- ·Fresh handelsdata (2021)
- ·Best afkast 19% — realistisk
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
- ·Betonbyggeri-æra (1969) — lavere standard
- ·Beliggende på støjgade/turist-strøg
- ·Seller CAGR 12.4% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 2 · ! 1 · ✗ 3
✗Beton 1969✗Støjgade✗α -0.6%!Ingen AVM✓3. sal✓53 m² sweet
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
53 m²
Værelser
2
Byggeår
1969
Udbudspris
3.495.000 kr.
Dage på markedet
17d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 49.680 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.495.000 kr.
65.943 kr./m² · fallback
Investeret
3.517.820 kr.
66.374 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.530.408 kr.
66.611 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
3.495.000 kr.
65.943 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
3.495.000 kr.
65.943 kr./m²
listPris fallback
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
930.000 kr.
17.547 kr./m²
-73.4% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.0%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast1.0%
Gross rental/år58.440 kr.
Salgspris3.495.000 kr.
Profit (1 års hold)35.620 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
8.9%
α (alpha)-0.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast8.9%
Gross rental/år90.876 kr.
Salgspris3.739.650 kr.
Profit (1 års hold)312.706 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
19.1%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.9%
= Total afkast19.1%
Gross rental/år174.048 kr.
Salgspris4.012.260 kr.
Profit (1 års hold)668.488 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (53) × 12 mdr
= Langtidsleje/år108.120 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)140.556 kr.
− Ejerudgifter/år-49.680 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)58.440 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)90.876 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)174.048 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris3.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)3.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+20.970 kr.
= Tx-omkostning22.820 kr.
+ Tilbudspris3.495.000 kr.
= Total investeret3.517.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV3.495.000 kr.
− Investeret-3.517.820 kr.
= Spread-22.820 kr.
÷ Investeret÷ 3.517.820 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)65.943 kr.
Mæglerhome Amager
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2021-02-08normal
1.950.000 kr.36.792 kr./m²
2018-07-13normal
1.750.000 kr.33.019 kr./m²
2017-03-03normal
1.525.000 kr.28.774 kr./m²
2005-09-18normal
1.145.000 kr.21.604 kr./m²
1998-06-17normal
337.350 kr.6.365 kr./m²
1997-04-30normal
281.439 kr.5.310 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 930.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.950.000 kr.2021-02-08 · 5 år siden
Udbudspris implicerer12.4% pa
FMV implicerer12.4% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Velindrettet og lys lejlighed mellem byliv og strandliv
Velindrettet lejlighed mellem byliv og strandlivLejlighedenLad boligjagten føre dig til attraktive Sundbyøster, hvor denne velindrettede lejlighed på 53 kvadratmeter tilbyder alt det nødvendige i en lys og indbydende indpakning. Samtidig bliver hverdagen både nem og bekvem med et ekstra strejf af eventyr, når Amager Strandpark og Fælleden kun er en kort cykeltur væk.Du bydes velkommen i entréen, der åbner sig naturligt mod boligens opholdsrum. Her er køkkenet integreret i indretningen og udstyre