Udbudspris
3.295.000 kr.
62.170 kr/m²
Vores estimat
3.329.242 kr.
62.816 kr/m²
Udbudt under estimat
+1.0 %
+34.242 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 0.4 %
Top-pick score
52/ 100
C — okay
AVM signal9/25
Kvalitet7/25
Data-freshness16/20
Bydel5/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Fresh handelsdata (2021)
- ·77 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 20% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Betonbyggeri-æra (1969) — lavere standard
- ·Beliggende på støjgade/turist-strøg
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 4 · ! 1 · ✗ 2
✗Beton 1969✗Støjgade!α +0.4%✓Sol 95✓3. sal✓53 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 62.816 kr/m² × 53 m² = 3.329.242 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
53 m²
Værelser
2
Byggeår
1969
Udbudspris
3.295.000 kr.
Dage på markedet
77d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 49.680 kr./år
Alpha
0.4%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.329.242 kr.
62.816 kr./m² · XGBoost
Investeret
3.316.620 kr.
62.578 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.365.638 kr.
63.503 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 62.170 | 3.295.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 62.816 | 3.329.242 kr. | +1.0 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | – | – | – | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | – | – | – | ikke hentet for denne adresse |
| Comp-engine · P90 | – | – | – | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 17.547 | 930.000 kr. | -71.8 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
2.1%
α (alpha)0.4%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast2.1%
Gross rental/år58.440 kr.
Salgspris3.329.242 kr.
Profit (1 års hold)71.062 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
7.1%
α (alpha)0.4%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.7%
= Total afkast7.1%
Gross rental/år90.876 kr.
Salgspris3.462.412 kr.
Profit (1 års hold)236.668 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
20.4%
α (alpha)0.4%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.2%
= Total afkast20.4%
Gross rental/år174.048 kr.
Salgspris3.821.970 kr.
Profit (1 års hold)679.398 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (53) × 12 mdr
= Langtidsleje/år108.120 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)140.556 kr.
− Ejerudgifter/år-49.680 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)58.440 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)90.876 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)174.048 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris3.295.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.295.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)3.295.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+19.770 kr.
= Tx-omkostning21.620 kr.
+ Tilbudspris3.295.000 kr.
= Total investeret3.316.620 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV3.329.242 kr.
− Investeret-3.316.620 kr.
= Spread12.622 kr.
÷ Investeret÷ 3.316.620 kr.
= Alpha0.4%
Mægler
kr/m² (udbud)62.170 kr.
Mæglerhome Amager
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2021-02-08normal
1.950.000 kr.36.792 kr./m²
2018-07-13normal
1.750.000 kr.33.019 kr./m²
2017-03-03normal
1.525.000 kr.28.774 kr./m²
2005-09-18normal
1.145.000 kr.21.604 kr./m²
1998-06-17normal
337.350 kr.6.365 kr./m²
1997-04-30normal
281.439 kr.5.310 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 930.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.950.000 kr.2021-02-08 · 5 år siden
Udbudspris implicerer11.1% pa
FMV implicerer11.3% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.2pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Velindrettet og lys lejlighed mellem byliv og strandliv
Velindrettet lejlighed mellem byliv og strandlivLejlighedenLad boligjagten føre dig til attraktive Sundbyøster, hvor denne velindrettede lejlighed på 53 kvadratmeter tilbyder alt det nødvendige i en lys og indbydende indpakning. Samtidig bliver hverdagen både nem og bekvem med et ekstra strejf af eventyr, når Amager Strandpark og Fælleden kun er en kort cykeltur væk.Du bydes velkommen i entréen, der åbner sig naturligt mod boligens opholdsrum. Her er køkkenet integreret i indretningen og udstyre