Udbudspris
3.175.000 kr.
59.906 kr/m²
Vores estimat
2.979.796 kr.
56.223 kr/m²
Udbudt over estimat
-6.1 %
-195.204 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -6.8 %
Top-pick score
41/ 100
D — speculative
AVM signal5/25
Kvalitet7/25
Data-freshness16/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Fresh handelsdata (2021)
- ·137 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -6.8% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Betonbyggeri-æra (1969) — lavere standard
- ·Beliggende på støjgade/turist-strøg
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 4 · ! 0 · ✗ 3
✗Beton 1969✗Støjgade✗α -6.8%✓Sol 95✓3. sal✓53 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 56.223 kr/m² × 53 m² = 2.979.796 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
53 m²
Værelser
2
Byggeår
1969
Udbudspris
3.175.000 kr.
Dage på markedet
137d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 49.680 kr./år
Alpha
-6.8%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
2.979.796 kr.
56.223 kr./m² · XGBoost
Investeret
3.195.900 kr.
60.300 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.018.276 kr.
56.949 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 59.906 | 3.175.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 56.223 | 2.979.796 kr. | -6.1 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | – | – | – | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | – | – | – | ikke hentet for denne adresse |
| Comp-engine · P90 | – | – | – | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 17.547 | 930.000 kr. | -70.7 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-4.9%
α (alpha)-6.8%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast-4.9%
Gross rental/år58.440 kr.
Salgspris2.979.796 kr.
Profit (1 års hold)-157.664 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
0.1%
α (alpha)-6.8%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast0.1%
Gross rental/år90.876 kr.
Salgspris3.098.988 kr.
Profit (1 års hold)-6.036 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
13.5%
α (alpha)-6.8%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.4%
= Total afkast13.5%
Gross rental/år174.048 kr.
Salgspris3.420.806 kr.
Profit (1 års hold)398.954 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (53) × 12 mdr
= Langtidsleje/år108.120 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)140.556 kr.
− Ejerudgifter/år-49.680 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)58.440 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)90.876 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)174.048 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris3.175.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.175.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)3.175.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+19.050 kr.
= Tx-omkostning20.900 kr.
+ Tilbudspris3.175.000 kr.
= Total investeret3.195.900 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV2.979.796 kr.
− Investeret-3.195.900 kr.
= Spread-216.104 kr.
÷ Investeret÷ 3.195.900 kr.
= Alpha-6.8%
Mægler
kr/m² (udbud)59.906 kr.
Mæglerhome Amager
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2021-02-08normal
1.950.000 kr.36.792 kr./m²
2018-07-13normal
1.750.000 kr.33.019 kr./m²
2017-03-03normal
1.525.000 kr.28.774 kr./m²
2005-09-18normal
1.145.000 kr.21.604 kr./m²
1998-06-17normal
337.350 kr.6.365 kr./m²
1997-04-30normal
281.439 kr.5.310 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 930.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.950.000 kr.2021-02-08 · 5 år siden
Udbudspris implicerer10.2% pa
FMV implicerer8.9% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.4pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Velindrettet og lys lejlighed mellem byliv og strandliv
Velindrettet lejlighed mellem byliv og strandlivLejlighedenLad boligjagten føre dig til attraktive Sundbyøster, hvor denne velindrettede lejlighed på 53 kvadratmeter tilbyder alt det nødvendige i en lys og indbydende indpakning. Samtidig bliver hverdagen både nem og bekvem med et ekstra strejf af eventyr, når Amager Strandpark og Fælleden kun er en kort cykeltur væk.Du bydes velkommen i entréen, der åbner sig naturligt mod boligens opholdsrum. Her er køkkenet integreret i indretningen og udstyre