Top-pick score
44/ 100
D — speculative
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness8/20
Bydel5/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1940)
Red flags
- ·α -18.0% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -18.0%✓4. sal✓KBH-klassiker 1940✓Sol 100✓51 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 69.459 kr/m² × 51 m² = 3.542.430 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
51 m²
Værelser
2
Byggeår
1940
Udbudspris
4.295.000 kr.
Dage på markedet
17d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 41.964 kr./år
Alpha
-18.0%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.542.430 kr.
69.459 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.322.620 kr.
84.757 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.581.169 kr.
70.219 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
4.295.000 kr.
84.216 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
3.542.430 kr.
69.459 kr./m²
-17.5% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
960.000 kr.
18.824 kr./m²
-77.6% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-16.6%
α (alpha)-18.0%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.4%
= Total afkast-16.6%
Gross rental/år62.076 kr.
Salgspris3.542.430 kr.
Profit (1 års hold)-718.114 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-8.9%
α (alpha)-18.0%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast-8.9%
Gross rental/år93.288 kr.
Salgspris3.790.400 kr.
Profit (1 års hold)-438.932 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
1.0%
α (alpha)-18.0%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.2%
= Total afkast1.0%
Gross rental/år181.764 kr.
Salgspris4.066.710 kr.
Profit (1 års hold)-74.147 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (51) × 12 mdr
= Langtidsleje/år104.040 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)135.252 kr.
− Ejerudgifter/år-41.964 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)62.076 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)93.288 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)181.764 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.295.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.295.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.295.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+25.770 kr.
= Tx-omkostning27.620 kr.
+ Tilbudspris4.295.000 kr.
= Total investeret4.322.620 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV3.542.430 kr.
− Investeret-4.322.620 kr.
= Spread-780.190 kr.
÷ Investeret÷ 4.322.620 kr.
= Alpha-18.0%
Mægler
kr/m² (udbud)84.216 kr.
Mæglerhome Amager
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2014-12-12normal
1.470.000 kr.28.824 kr./m²
2005-06-20normal
1.450.000 kr.28.431 kr./m²
2004-05-13normal
1.125.000 kr.22.059 kr./m²
2000-06-22normal
716.760 kr.14.054 kr./m²
1994-09-30normal
275.000 kr.5.392 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 960.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.470.000 kr.2014-12-12 · 12 år siden
Udbudspris implicerer9.3% pa
FMV implicerer7.6% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.7pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Moderniseret 2V’er med altan midt på hyggelige Amagerbro
LejlighedenDet bliver en fornøjelse at tage turen gennem dit kommende hjem. Du skal nemlig se nærmere på en toværelses lejlighed, der er både lys, velindrettet, charmerende og flot moderniseret. Boligen råder over 51 kvadratmeter med en delevenlig planløsning, så fra den fine entré kan du tilgå samtlige rum: bad, køkken, stue og soveværelse. Fyldningsdøre, plankegulve og et sildebensgulv i stuen tilfører hjemmet en god portion charme, mens badeværelset og køkkenet står som de moderne bidrag. Du