Udbudspris
3.995.000 kr.
78.333 kr/m²
Vores estimat
3.902.645 kr.
76.522 kr/m²
Udbudt over estimat
-2.3 %
-92.355 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -2.9 %
Comp-engineP10 65.052 · median 73.924 · P90 80.538 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
49/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness8/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1940)
- ·77 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -6%✗α -2.9%✓4. sal✓KBH-klassiker 1940✓Sol 100✓51 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 76.522 kr/m² × 51 m² = 3.902.645 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
51 m²
Værelser
2
Byggeår
1940
Udbudspris
3.995.000 kr.
Dage på markedet
77d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 41.964 kr./år
Alpha
-2.9%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.902.645 kr.
76.522 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.020.820 kr.
78.840 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.939.236 kr.
77.240 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 78.333 | 3.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 76.522 | 3.902.645 kr. | -2.3 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 65.052 | 3.317.655 kr. | -17.0 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 73.924 | 3.770.118 kr. | -5.6 % | 8 comps inden for 250 m, median 34 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 80.538 | 4.107.437 kr. | +2.8 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 18.824 | 960.000 kr. | -76.0 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-1.4%
α (alpha)-2.9%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.5%
= Total afkast-1.4%
Gross rental/år62.076 kr.
Salgspris3.902.645 kr.
Profit (1 års hold)-56.099 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
3.4%
α (alpha)-2.9%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast3.4%
Gross rental/år93.288 kr.
Salgspris4.058.751 kr.
Profit (1 års hold)131.219 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
16.4%
α (alpha)-2.9%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.5%
= Total afkast16.4%
Gross rental/år181.764 kr.
Salgspris4.480.236 kr.
Profit (1 års hold)641.180 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (51) × 12 mdr
= Langtidsleje/år104.040 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)135.252 kr.
− Ejerudgifter/år-41.964 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)62.076 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)93.288 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)181.764 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris3.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)3.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+23.970 kr.
= Tx-omkostning25.820 kr.
+ Tilbudspris3.995.000 kr.
= Total investeret4.020.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV3.902.645 kr.
− Investeret-4.020.820 kr.
= Spread-118.175 kr.
÷ Investeret÷ 4.020.820 kr.
= Alpha-2.9%
Mægler
kr/m² (udbud)78.333 kr.
Mæglerhome Amager
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2014-12-12normal
1.470.000 kr.28.824 kr./m²
2005-06-20normal
1.450.000 kr.28.431 kr./m²
2004-05-13normal
1.125.000 kr.22.059 kr./m²
2000-06-22normal
716.760 kr.14.054 kr./m²
1994-09-30normal
275.000 kr.5.392 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 960.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.470.000 kr.2014-12-12 · 12 år siden
Udbudspris implicerer8.7% pa
FMV implicerer8.5% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.2pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Moderniseret 2V’er med altan midt på hyggelige Amagerbro
LejlighedenDet bliver en fornøjelse at tage turen gennem dit kommende hjem. Du skal nemlig se nærmere på en toværelses lejlighed, der er både lys, velindrettet, charmerende og flot moderniseret. Boligen råder over 51 kvadratmeter med en delevenlig planløsning, så fra den fine entré kan du tilgå samtlige rum: bad, køkken, stue og soveværelse. Fyldningsdøre, plankegulve og et sildebensgulv i stuen tilfører hjemmet en god portion charme, mens badeværelset og køkkenet står som de moderne bidrag. Du