← Tilbage til on-market
Vermlandsgade 81, 4. th
2300 København S · nybolig · Nybolig Amager - Amagerbrogade
Udbudspris
5.500.000 kr.
61.798 kr/m²
Vores estimat
6.240.549 kr.
70.119 kr/m²
Udbudt under estimat
+13.5 %
+740.549 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 12.8 %
Comp-engineP10 57.496 · median 67.282 · P90 86.057 kr/m²8 comps · samme postnummer · kræver manuel vurderingcomps spreder sig bredt i pris
Top-pick score
79/ 100
A — institutional grade
AVM signal20/25
Kvalitet23/25
Data-freshness16/20
Bydel5/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·α 12.8% i sweet spot (5-20%)
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1905)
- ·Seller CAGR 7.4% pa — realistisk
- ·109 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 33% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Stærk case✓ 6 · ! 1 · ✗ 0
!Comps usikre (8)✓α +13%✓4. sal✓KBH-klassiker 1905✓Sol 100✓89 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 70.119 kr/m² × 89 m² = 6.240.549 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
89 m²
Værelser
3
Byggeår
1905
Udbudspris
5.500.000 kr.
Dage på markedet
109d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 46.380 kr./år
Alpha
12.8%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.240.549 kr.
70.119 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.534.850 kr.
62.189 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.335.864 kr.
71.189 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 61.798 | 5.500.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 70.119 | 6.240.549 kr. | +13.5 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 57.496 | 5.117.149 kr. | -7.0 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 67.282 | 5.988.110 kr. | +8.9 % | 8 comps samme postnummer, median 703 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 86.057 | 7.659.049 kr. | +39.3 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 17.416 | 1.550.000 kr. | -71.8 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
15.2%
α (alpha)12.8%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast15.2%
Gross rental/år135.180 kr.
Salgspris6.240.549 kr.
Profit (1 års hold)840.879 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
20.2%
α (alpha)12.8%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.4%
= Total afkast20.2%
Gross rental/år189.648 kr.
Salgspris6.490.171 kr.
Profit (1 års hold)1.144.969 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
32.6%
α (alpha)12.8%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.0%
= Total afkast32.6%
Gross rental/år277.534 kr.
Salgspris7.164.150 kr.
Profit (1 års hold)1.906.834 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (89) × 12 mdr
= Langtidsleje/år181.560 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)236.028 kr.
− Ejerudgifter/år-46.380 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)135.180 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)189.648 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)277.534 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.500.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.500.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.500.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+33.000 kr.
= Tx-omkostning34.850 kr.
+ Tilbudspris5.500.000 kr.
= Total investeret5.534.850 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.240.549 kr.
− Investeret-5.534.850 kr.
= Spread705.699 kr.
÷ Investeret÷ 5.534.850 kr.
= Alpha12.8%
Mægler
kr/m² (udbud)61.798 kr.
MæglerNybolig Amager - Amagerbrogade
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
Lidt optimistiskRegistrerede handler (Boligsiden)
2018-08-28normal
3.100.000 kr.34.831 kr./m²
2016-11-08normal
1.700.000 kr.19.101 kr./m²
2012-04-20normal
1.695.000 kr.19.045 kr./m²
2004-05-17normal
1.370.000 kr.15.393 kr./m²
1997-04-20normal
521.000 kr.5.854 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.550.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.100.000 kr.2018-08-28 · 8 år siden
Udbudspris implicerer7.4% pa
FMV implicerer9.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+1.7pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Central 3V’er tæt på metro, City og Christianshavn
Velkommen til Vermlandsgade 81, 4. th. – en rummelig og veldisponeret 3V’er med en særdeles attraktiv beliggenhed tæt på både City, Christianshavn og Amager Strand.Her får I hele 89 veludnyttede kvadratmeter med en planløsning, der giver masser af muligheder – hvad enten I er den lille familie, parret med behov for hjemmekontor eller vennerne, der søger den perfekte delelejlighed. Lejligheden er indrettet med separat adgang til alle tre værelser, hvilket giver en fleksibel og funktionel indretni