← Tilbage til on-market
Vermlandsgade 81, 4. th
2300 København S · nybolig · Nybolig Amager - Amagerbrogade
Udbudspris
5.250.000 kr.
58.989 kr/m²
Vores estimat
6.020.776 kr.
67.649 kr/m²
Udbudt under estimat
+14.7 %
+770.776 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 14.0 %
Comp-engineP10 57.496 · median 67.282 · P90 86.057 kr/m²8 comps · samme postnummer · kræver manuel vurderingcomps spreder sig bredt i pris
Top-pick score
77/ 100
A — institutional grade
AVM signal20/25
Kvalitet23/25
Data-freshness16/20
Bydel5/15
Market signals13/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·α 14.0% i sweet spot (5-20%)
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1905)
- ·Seller CAGR 6.8% pa — realistisk
- ·169 dage — sælger kan være motiveret
- ·Best afkast 34% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Stærk case✓ 6 · ! 1 · ✗ 0
!Comps usikre (8)✓α +14%✓4. sal✓KBH-klassiker 1905✓Sol 100✓89 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 67.649 kr/m² × 89 m² = 6.020.776 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
89 m²
Værelser
3
Byggeår
1905
Udbudspris
5.250.000 kr.
Dage på markedet
169d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 46.980 kr./år
Alpha
14.0%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.020.776 kr.
67.649 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.283.350 kr.
59.363 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.116.805 kr.
68.728 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 58.989 | 5.250.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 67.649 | 6.020.776 kr. | +14.7 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 57.496 | 5.117.149 kr. | -2.5 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 67.282 | 5.988.110 kr. | +14.1 % | 8 comps samme postnummer, median 703 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 86.057 | 7.659.049 kr. | +45.9 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 17.416 | 1.550.000 kr. | -70.5 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
16.5%
α (alpha)14.0%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast16.5%
Gross rental/år134.580 kr.
Salgspris6.020.776 kr.
Profit (1 års hold)872.006 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
21.5%
α (alpha)14.0%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.6%
= Total afkast21.5%
Gross rental/år189.048 kr.
Salgspris6.261.607 kr.
Profit (1 års hold)1.167.305 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
34.0%
α (alpha)14.0%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.2%
= Total afkast34.0%
Gross rental/år276.934 kr.
Salgspris6.911.851 kr.
Profit (1 års hold)1.905.435 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (89) × 12 mdr
= Langtidsleje/år181.560 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)236.028 kr.
− Ejerudgifter/år-46.980 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)134.580 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)189.048 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)276.934 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.250.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.250.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.250.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+31.500 kr.
= Tx-omkostning33.350 kr.
+ Tilbudspris5.250.000 kr.
= Total investeret5.283.350 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.020.776 kr.
− Investeret-5.283.350 kr.
= Spread737.426 kr.
÷ Investeret÷ 5.283.350 kr.
= Alpha14.0%
Mægler
kr/m² (udbud)58.989 kr.
MæglerNybolig Amager - Amagerbrogade
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
Lidt optimistiskRegistrerede handler (Boligsiden)
2018-08-28normal
3.100.000 kr.34.831 kr./m²
2016-11-08normal
1.700.000 kr.19.101 kr./m²
2012-04-20normal
1.695.000 kr.19.045 kr./m²
2004-05-17normal
1.370.000 kr.15.393 kr./m²
1997-04-20normal
521.000 kr.5.854 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.550.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.100.000 kr.2018-08-28 · 8 år siden
Udbudspris implicerer6.8% pa
FMV implicerer8.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+1.8pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Central 3V’er tæt på metro, City og Christianshavn
Velkommen til Vermlandsgade 81, 4. th. – en rummelig og veldisponeret 3V’er med en særdeles attraktiv beliggenhed tæt på både City, Christianshavn og Amager Strand.Her får I hele 89 veludnyttede kvadratmeter med en planløsning, der giver masser af muligheder – hvad enten I er den lille familie, parret med behov for hjemmekontor eller vennerne, der søger den perfekte delelejlighed. Lejligheden er indrettet med separat adgang til alle tre værelser, hvilket giver en fleksibel og funktionel indretni