iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Matthæusgade 50, 2. 1

1666 København V · danbolig · danbolig Vesterbro & Carlsberg Byen

Åbn pitch-view
Udbudspris
3.595.000 kr.
76.489 kr/m²
Vores estimat
3.595.000 kr.
76.489 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Comp-engineP10 71.508 · median 76.410 · P90 88.767 kr/m²8 comps · inden for 1 km
Top-pick score
46/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness8/20
Bydel10/15
Market signals15/15
Positive signaler
  • ·Tier-B bydel (vesterbro)
  • ·43 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
  • ·Best afkast 19% — realistisk
Red flags
  • ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
  • ·Betonbyggeri-æra (1971) — lavere standard
  • ·Seller CAGR 13.3% pa — aggressiv

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 3 · ! 1 · ✗ 3
✗Beton 1971✗Comps -0%✗α -0.6%!Ingen AVM✓Stand 8/10✓Sol 87✓2. sal

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Matthæusgade 50, 2. 1

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
47 m²
Værelser
2
Byggeår
1971
Udbudspris
3.595.000 kr.
Dage på markedet
43d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 62.220 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.595.000 kr.
76.489 kr./m² · fallback
Investeret
3.618.420 kr.
76.988 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.619.195 kr.
77.004 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris76.4893.595.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM76.4893.595.000 kr.+0.0 %listpris-fallback (ingen AVM)
Comp-engine · P1071.5083.360.853 kr.-6.5 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median76.4103.591.259 kr.-0.1 %8 comps inden for 1 km, median 26 m væk · high confidence
Comp-engine · P9088.7674.172.035 kr.+16.1 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering17.021800.000 kr.-77.7 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
0.7%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.3%
= Total afkast0.7%
Gross rental/år47.760 kr.
Salgspris3.595.000 kr.
Profit (1 års hold)24.340 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
5.6%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast5.6%
Gross rental/år80.754 kr.
Salgspris3.738.800 kr.
Profit (1 års hold)201.134 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
19.1%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.9%
= Total afkast19.1%
Gross rental/år177.296 kr.
Salgspris4.127.060 kr.
Profit (1 års hold)685.936 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.195 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.195 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år348.940 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-52.341 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.613 kr.
= Net Airbnb/år239.516 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (47) × 12 mdr
= Langtidsleje/år109.980 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)142.974 kr.
− Ejerudgifter/år-62.220 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)47.760 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)80.754 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)177.296 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris3.595.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.595.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)3.595.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+21.570 kr.
= Tx-omkostning23.420 kr.
+ Tilbudspris3.595.000 kr.
= Total investeret3.618.420 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV3.595.000 kr.
− Investeret-3.618.420 kr.
= Spread-23.420 kr.
÷ Investeret÷ 3.618.420 kr.
= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)76.489 kr.
Mæglerdanbolig Vesterbro & Carlsberg Byen
Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2024-07-28family
340.000 kr.7.234 kr./m²
2019-05-25normal
1.500.000 kr.31.915 kr./m²
1993-03-18normal
95.000 kr.2.021 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 800.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.500.000 kr.2019-05-25 · 7 år siden
Udbudspris implicerer13.3% pa
FMV implicerer13.3% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Indflytningsklar bybolig ved Enghave Plads med altan og fælles tagterrasse

På Matthæusgade, få skridt fra Enghave Plads, venter en lys 2-værelses lejlighed, hvor kvadratmeterne er udnyttet med omtanke. Her får I et åbent opholdsrum, et separat soveværelse og en sydøstvendt altan – og som en ekstra mulighed for udeliv har ejendommen en stor fælles tagterrasse.Køkken og stue ligger i åben forbindelse og danner lejlighedens naturlige samlingspunkt. Køkkenet er fra 2019 og har lyse fronter, træbordplade og plads til hverdagens madlavning. I forlængelse af køkkenet kan I in