Udbudspris
3.700.000 kr.
78.723 kr/m²
Vores estimat
3.700.000 kr.
78.723 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Comp-engineP10 71.508 · median 76.410 · P90 88.767 kr/m²8 comps · inden for 1 km
Top-pick score
44/ 100
D — speculative
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness8/20
Bydel10/15
Market signals13/15
Positive signaler
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
- ·193 dage — sælger kan være motiveret
- ·Best afkast 19% — realistisk
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
- ·Betonbyggeri-æra (1971) — lavere standard
- ·Seller CAGR 13.8% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 3 · ! 1 · ✗ 3
✗Beton 1971✗Comps -3%✗α -0.6%!Ingen AVM✓Stand 8/10✓Sol 87✓2. sal
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
47 m²
Værelser
2
Byggeår
1971
Udbudspris
3.700.000 kr.
Dage på markedet
193d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 63.000 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.700.000 kr.
78.723 kr./m² · fallback
Investeret
3.724.050 kr.
79.235 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.722.793 kr.
79.208 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 78.723 | 3.700.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 78.723 | 3.700.000 kr. | +0.0 % | listpris-fallback (ingen AVM) |
| Comp-engine · P10 | 71.508 | 3.360.853 kr. | -9.2 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 76.410 | 3.591.259 kr. | -2.9 % | 8 comps inden for 1 km, median 26 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 88.767 | 4.172.035 kr. | +12.8 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 17.021 | 800.000 kr. | -78.4 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
0.6%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.3%
= Total afkast0.6%
Gross rental/år46.980 kr.
Salgspris3.700.000 kr.
Profit (1 års hold)22.930 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
5.5%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast5.5%
Gross rental/år79.974 kr.
Salgspris3.848.000 kr.
Profit (1 års hold)203.924 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.9%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.7%
= Total afkast18.9%
Gross rental/år176.516 kr.
Salgspris4.247.600 kr.
Profit (1 års hold)700.066 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.195 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.195 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år348.940 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-52.341 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.613 kr.
= Net Airbnb/år239.516 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (47) × 12 mdr
= Langtidsleje/år109.980 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)142.974 kr.
− Ejerudgifter/år-63.000 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)46.980 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)79.974 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)176.516 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris3.700.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.700.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)3.700.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+22.200 kr.
= Tx-omkostning24.050 kr.
+ Tilbudspris3.700.000 kr.
= Total investeret3.724.050 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV3.700.000 kr.
− Investeret-3.724.050 kr.
= Spread-24.050 kr.
÷ Investeret÷ 3.724.050 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)78.723 kr.
Mæglerhome Vesterbro
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2024-07-31family
340.000 kr.7.234 kr./m²
2019-05-25normal
1.500.000 kr.31.915 kr./m²
1993-03-18normal
95.000 kr.2.021 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 800.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.500.000 kr.2019-05-25 · 7 år siden
Udbudspris implicerer13.8% pa
FMV implicerer13.8% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Totalindflytningsklar 2V med stor sydøstvendt altan, fælles tagterrasse og elevator
Her udbydes en særdeles velindrettet og totalindflytningsklar 2-værelses lejlighed, der kombinerer moderne komfort med en eftertragtet beliggenhed tæt på byens puls. Boligen fremstår lys og indbydende med en optimal planløsning og en gennemgående høj standard.Lejlighedens hjerte er det åbne køkkenalrum, hvor der er god plads til både spiseområde og hyggelige stunder i sofaen. Køkkenet er fra 2019 og fremstår stilrent og funktionelt med moderne materialer samt alt i hårde hvidevarer. Fra alrummet