← Tilbage til on-market
Holger Danskes Vej 32, 1. 4
2000 Frederiksberg · nybolig · Nybolig Frederiksberg - Godthåbsvej
Udbudspris
9.995.000 kr.
93.411 kr/m²
Vores estimat
9.388.426 kr.
87.742 kr/m²
Udbudt over estimat
-6.1 %
-606.574 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -6.6 %
Comp-engineP10 62.282 · median 66.178 · P90 90.235 kr/m²8 comps · samme postnummer · kræver manuel vurderingcomps spreder sig bredt i pris · comps spreder sig meget bredt · gennemsnit og median er langt fra hinanden · comps ligger langt væk
Top-pick score
65/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2011)
- ·Fresh handelsdata (2023)
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
- ·96 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -6.6% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 16.9% pa — aggressiv
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 4 · ! 2 · ✗ 1
✗α -6.6%!Comps usikre (8)!107 m² stor✓Sol 92✓Nybyg 2011✓1. sal✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 87.742 kr/m² × 107 m² = 9.388.426 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
107 m²
Værelser
3
Byggeår
2011
Udbudspris
9.995.000 kr.
Dage på markedet
96d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 73.152 kr./år
Alpha
-6.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
9.388.426 kr.
87.742 kr./m² · XGBoost
Investeret
10.056.820 kr.
93.989 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
9.525.909 kr.
89.027 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 93.411 | 9.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 87.742 | 9.388.426 kr. | -6.1 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 62.282 | 6.664.194 kr. | -33.3 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 66.178 | 7.081.060 kr. | -29.2 % | 8 comps samme postnummer, median 1514 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 90.235 | 9.655.124 kr. | -3.4 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 28.037 | 3.000.000 kr. | -70.0 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-4.7%
α (alpha)-6.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast-4.7%
Gross rental/år196.488 kr.
Salgspris9.388.426 kr.
Profit (1 års hold)-471.906 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
0.1%
α (alpha)-6.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast0.1%
Gross rental/år277.380 kr.
Salgspris9.763.963 kr.
Profit (1 års hold)-15.477 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
11.0%
α (alpha)-6.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.9%
= Total afkast11.0%
Gross rental/år290.340 kr.
Salgspris10.777.913 kr.
Profit (1 års hold)1.011.433 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (107) × 12 mdr
= Langtidsleje/år269.640 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)350.532 kr.
− Ejerudgifter/år-73.152 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)196.488 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)277.380 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)290.340 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris9.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)9.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)9.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+59.970 kr.
= Tx-omkostning61.820 kr.
+ Tilbudspris9.995.000 kr.
= Total investeret10.056.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV9.388.426 kr.
− Investeret-10.056.820 kr.
= Spread-668.394 kr.
÷ Investeret÷ 10.056.820 kr.
= Alpha-6.6%
Mægler
kr/m² (udbud)93.411 kr.
MæglerNybolig Frederiksberg - Godthåbsvej
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2023-08-10normal
6.260.000 kr.58.505 kr./m²
2012-04-11normal
3.050.000 kr.28.505 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 3.000.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
6.260.000 kr.2023-08-10 · 3 år siden
Udbudspris implicerer16.9% pa
FMV implicerer14.5% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-2.4pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Unik lejlighed i arkitektonisk ejendom med elevator
En gennemført bolig med en attraktiv kombination af arkitektur, lys, uderum og beliggenhed.Lejligheden: I den, af Frederiksberg Kommune roste og arkitektoniske stjerneformede ejendom, som er tegnet af Gottlieb Paludan Arkitekter, udbydes denne flotte og meget lyse lejlighed. Leder du efter en unik lejlighed med stærk karakter, så har lejligheden på Holger Danskes Vej alt det – og meget mere. Selv på de triste efterårsdage strømmer lyset ind fra alle sider gennem de store vinduespartier og skaber