Udbudspris
3.995.000 kr.
73.981 kr/m²
Vores estimat
3.397.203 kr.
62.911 kr/m²
Udbudt over estimat
-15.0 %
-597.797 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -15.5 %
Comp-engineP10 42.916 · median 52.833 · P90 80.038 kr/m²8 comps · inden for 250 m · kræver manuel vurderingcomps spreder sig bredt i pris · comps spreder sig meget bredt · gennemsnit og median er langt fra hinanden
Top-pick score
53/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1936)
- ·Fresh handelsdata (2022)
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
Red flags
- ·α -15.5% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 14.8% pa — aggressiv
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 1 · ✗ 1
✗α -15.5%!Comps usikre (8)✓KBH-klassiker 1936✓Sol 90✓1. sal✓54 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 62.911 kr/m² × 54 m² = 3.397.203 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
54 m²
Værelser
2
Byggeår
1936
Udbudspris
3.995.000 kr.
Dage på markedet
29d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 42.156 kr./år
Alpha
-15.5%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.397.203 kr.
62.911 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.020.820 kr.
74.460 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.449.142 kr.
63.873 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 73.981 | 3.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 62.911 | 3.397.203 kr. | -15.0 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 42.916 | 2.317.479 kr. | -42.0 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 52.833 | 2.852.977 kr. | -28.6 % | 8 comps inden for 250 m, median 16 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 80.038 | 4.322.034 kr. | +8.2 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 15.185 | 820.000 kr. | -79.5 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-13.7%
α (alpha)-15.5%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast-13.7%
Gross rental/år74.484 kr.
Salgspris3.397.203 kr.
Profit (1 års hold)-549.133 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-8.8%
α (alpha)-15.5%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.7%
= Total afkast-8.8%
Gross rental/år109.476 kr.
Salgspris3.533.091 kr.
Profit (1 års hold)-378.253 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
3.5%
α (alpha)-15.5%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.2%
= Total afkast3.5%
Gross rental/år170.682 kr.
Salgspris3.899.989 kr.
Profit (1 års hold)49.851 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.100 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.100 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år313.170 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-46.976 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-23.649 kr.
= Net Airbnb/år212.838 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (54) × 12 mdr
= Langtidsleje/år116.640 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)151.632 kr.
− Ejerudgifter/år-42.156 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)74.484 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)109.476 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)170.682 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris3.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)3.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+23.970 kr.
= Tx-omkostning25.820 kr.
+ Tilbudspris3.995.000 kr.
= Total investeret4.020.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV3.397.203 kr.
− Investeret-4.020.820 kr.
= Spread-623.617 kr.
÷ Investeret÷ 4.020.820 kr.
= Alpha-15.5%
Mægler
kr/m² (udbud)73.981 kr.
MæglerNybolig Nordvest - Emdrup
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2022-05-13normal
2.300.000 kr.42.593 kr./m²
2020-02-23family
943.000 kr.17.463 kr./m²
2014-01-13normal
950.000 kr.17.593 kr./m²
2001-06-12normal
845.000 kr.15.648 kr./m²
1999-06-15normal
429.000 kr.7.944 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 820.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.300.000 kr.2022-05-13 · 4 år siden
Udbudspris implicerer14.8% pa
FMV implicerer10.2% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-4.6pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Charmerende 2V'er med klassiske detaljer
Nu udbydes denne charmerende ejerlejlighed på Vibevej, en veldisponeret bolig på 54 m², der henvender sig perfekt til både singlen, parret eller som delelejlighed.Entréen fordeler boligens rum på en praktisk måde og skaber en velfungerende planløsning, hvor alle kvadratmeter er udnyttet optimalt.Køkkenet fremstår velfungerende med gode arbejdsflader og plads til de nødvendige hvidevarer, herunder vaskemaskine.Badeværelset byder på klassisk københavnercharme og er indrettet med separat bruseniche