← Tilbage til on-market
Enghavevej 11, 4. tv
1674 København V · danbolig · danbolig Vesterbro & Carlsberg Byen
Udbudspris
5.795.000 kr.
89.154 kr/m²
Vores estimat
5.107.110 kr.
78.571 kr/m²
Udbudt over estimat
-11.9 %
-687.890 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -12.4 %
Comp-engineP10 77.459 · median 86.163 · P90 99.706 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
50/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet20/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Ældre charme (byggeår 1895)
- ·Fresh handelsdata (2023)
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
Red flags
- ·α -12.4% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 23.3% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -3%✗α -12.4%✓4. sal✓Sol 92✓Klassisk 1895✓65 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 78.571 kr/m² × 65 m² = 5.107.110 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
65 m²
Værelser
3
Byggeår
1895
Udbudspris
5.795.000 kr.
Dage på markedet
26d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 51.336 kr./år
Alpha
-12.4%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.107.110 kr.
78.571 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.831.620 kr.
89.717 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.174.974 kr.
79.615 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 89.154 | 5.795.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 78.571 | 5.107.110 kr. | -11.9 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 77.459 | 5.034.815 kr. | -13.1 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 86.163 | 5.600.605 kr. | -3.4 % | 8 comps inden for 500 m, median 51 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 99.706 | 6.480.885 kr. | +11.8 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 20.000 | 1.300.000 kr. | -77.6 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-10.7%
α (alpha)-12.4%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast-10.7%
Gross rental/år100.764 kr.
Salgspris5.107.110 kr.
Profit (1 års hold)-623.746 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-5.9%
α (alpha)-12.4%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast-5.9%
Gross rental/år146.394 kr.
Salgspris5.311.394 kr.
Profit (1 års hold)-373.832 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
7.4%
α (alpha)-12.4%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.1%
= Total afkast7.4%
Gross rental/år294.956 kr.
Salgspris5.862.962 kr.
Profit (1 års hold)326.298 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.673 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.673 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år488.516 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-73.277 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-38.477 kr.
= Net Airbnb/år346.292 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (65) × 12 mdr
= Langtidsleje/år152.100 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)197.730 kr.
− Ejerudgifter/år-51.336 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)100.764 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)146.394 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)294.956 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.795.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.795.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.795.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+34.770 kr.
= Tx-omkostning36.620 kr.
+ Tilbudspris5.795.000 kr.
= Total investeret5.831.620 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.107.110 kr.
− Investeret-5.831.620 kr.
= Spread-724.510 kr.
÷ Investeret÷ 5.831.620 kr.
= Alpha-12.4%
Mægler
kr/m² (udbud)89.154 kr.
Mæglerdanbolig Vesterbro & Carlsberg Byen
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2023-03-08normal
3.095.000 kr.47.615 kr./m²
2017-06-30normal
2.745.000 kr.42.231 kr./m²
2009-11-02normal
1.525.000 kr.23.462 kr./m²
2003-03-13normal
1.099.000 kr.16.908 kr./m²
1993-03-22normal
271.750 kr.4.181 kr./m²
1993-02-18auction
152.000 kr.2.338 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.300.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.095.000 kr.2023-03-08 · 3 år siden
Udbudspris implicerer23.3% pa
FMV implicerer18.2% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-5.1pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Lys og charmerende hjørnelejlighed på grænsen til Frederiksberg.
LYS OG CHARMERENDE HJØRNELEJLIGHED PÅ GRÆNSEN TIL FREDERIKSBERG!På en attraktiv beliggenhed, lige hvor Vesterbro møder Frederiksberg, finder du denne skønne hjørnelejlighed på 65 m². Her får du en bolig med masser af charme, et fantastisk lysindfald og en fleksibel planløsning, der giver flere spændende indretningsmuligheder.Lejlighedens naturlige samlingspunkt er den store, lyse hjørnestue, hvor vinduerne mod flere sider lader dagslyset strømme ind og skaber en helt særlig atmosfære. Her er god