← Tilbage til on-market
Nygårdsvej 10, 2. 16
2100 København Ø · danbolig · danbolig Østerbro & Nordhavn
Udbudspris
5.395.000 kr.
89.917 kr/m²
Vores estimat
4.756.657 kr.
79.278 kr/m²
Udbudt over estimat
-11.8 %
-638.343 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -12.4 %
Comp-engineP10 69.332 · median 77.077 · P90 88.258 kr/m²8 comps · inden for 1 km
Top-pick score
48/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Fresh handelsdata (2026)
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
Red flags
- ·α -12.4% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Betonbyggeri-æra (1963) — lavere standard
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 4 · ! 0 · ✗ 3
✗Beton 1963✗Comps -14%✗α -12.4%✓Sol 92✓2. sal✓60 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 79.278 kr/m² × 60 m² = 4.756.657 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
60 m²
Værelser
3
Byggeår
1963
Udbudspris
5.395.000 kr.
Dage på markedet
21d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 38.904 kr./år
Alpha
-12.4%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.756.657 kr.
79.278 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.429.220 kr.
90.487 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.830.917 kr.
80.515 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 89.917 | 5.395.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 79.278 | 4.756.657 kr. | -11.8 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 69.332 | 4.159.941 kr. | -22.9 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 77.077 | 4.624.630 kr. | -14.3 % | 8 comps inden for 1 km, median 167 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 88.258 | 5.295.500 kr. | -1.8 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 20.000 | 1.200.000 kr. | -77.8 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-10.5%
α (alpha)-12.4%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast-10.5%
Gross rental/år105.096 kr.
Salgspris4.756.657 kr.
Profit (1 års hold)-567.467 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-5.7%
α (alpha)-12.4%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.7%
= Total afkast-5.7%
Gross rental/år148.296 kr.
Salgspris4.946.923 kr.
Profit (1 års hold)-334.001 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
8.0%
α (alpha)-12.4%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.5%
= Total afkast8.0%
Gross rental/år300.865 kr.
Salgspris5.460.642 kr.
Profit (1 års hold)332.287 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.683 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.683 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år479.093 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-71.864 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-37.752 kr.
= Net Airbnb/år339.769 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (60) × 12 mdr
= Langtidsleje/år144.000 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)187.200 kr.
− Ejerudgifter/år-38.904 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)105.096 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)148.296 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)300.865 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.395.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.395.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.395.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+32.370 kr.
= Tx-omkostning34.220 kr.
+ Tilbudspris5.395.000 kr.
= Total investeret5.429.220 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.756.657 kr.
− Investeret-5.429.220 kr.
= Spread-672.563 kr.
÷ Investeret÷ 5.429.220 kr.
= Alpha-12.4%
Mægler
kr/m² (udbud)89.917 kr.
Mæglerdanbolig Østerbro & Nordhavn
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
Registrerede handler (Boligsiden)
2026-03-05normal
4.400.000 kr.73.333 kr./m²
2025-10-23normal
3.700.000 kr.61.667 kr./m²
2023-12-28family
1.600.000 kr.26.667 kr./m²
2016-12-07normal
2.150.000 kr.35.833 kr./m²
2005-09-22normal
1.675.000 kr.27.917 kr./m²
2002-06-13normal
950.000 kr.15.833 kr./m²
1998-07-23normal
605.892 kr.10.098 kr./m²
1997-01-29normal
390.000 kr.6.500 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.200.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Indbydende og indflytningsklar lejlighed
Velkommen til Nygårdsvej 10, 2. 16. – en indbydende lejlighed på en attraktiv adresse i hjertet af Østerbro. Her får du 60 veldisponerede kvadratmeter, hvor moderne opdateringer er kombineret med en funktionel planløsning, der gør boligen ideel til både singlen, parret eller som forældrekøb.Lejligheden fremstår flot og indflytningsklar med lyse overflader og en behagelig atmosfære. Boligen byder på to værelser, som kan indrettes efter behov – eksempelvis som soveværelse og stue eller med plads t