iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Johan Kellers Vej 63, 2. th

2450 København SV · danbolig · danbolig København SV

Åbn pitch-view
Udbudspris
5.295.000 kr.
75.643 kr/m²
Vores estimat
4.993.249 kr.
71.332 kr/m²
Udbudt over estimat
-5.7 %
-301.751 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -6.3 %
Comp-engineP10 61.042 · median 66.119 · P90 75.887 kr/m²8 comps · same_road_250m
Top-pick score
49/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness8/20
Bydel10/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1936)
  • ·Seller CAGR 6.5% pa — realistisk
  • ·Tier-B bydel (vesterbro)
Red flags
  • ·α -6.3% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -13%✗α -6.3%✓KBH-klassiker 1936✓Sol 100✓2. sal✓70 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 71.332 kr/m² × 70 m² = 4.993.249 kr.
Johan Kellers Vej 63, 2. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
70 m²
Værelser
3
Byggeår
1936
Udbudspris
5.295.000 kr.
Dage på markedet
14d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 70.596 kr./år
Alpha
-6.3%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.993.249 kr.
71.332 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.328.620 kr.
76.123 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.054.277 kr.
72.204 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris75.6435.295.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM71.3324.993.249 kr.-5.7 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1061.0424.272.939 kr.-19.3 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median66.1194.628.318 kr.-12.6 %8 comps same_road_250m, median 35 m væk · high confidence
Comp-engine · P9075.8875.312.090 kr.+0.3 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering17.1431.200.000 kr.-77.3 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-4.5%
α (alpha)-6.3%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast-4.5%
Gross rental/år93.204 kr.
Salgspris4.993.249 kr.
Profit (1 års hold)-242.167 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
0.4%
α (alpha)-6.3%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.7%
= Total afkast0.4%
Gross rental/år142.344 kr.
Salgspris5.192.979 kr.
Profit (1 års hold)6.703 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
13.7%
α (alpha)-6.3%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.2%
= Total afkast13.7%
Gross rental/år275.696 kr.
Salgspris5.732.250 kr.
Profit (1 års hold)679.326 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.673 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.673 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år488.516 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-73.277 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-38.477 kr.
= Net Airbnb/år346.292 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (70) × 12 mdr
= Langtidsleje/år163.800 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)212.940 kr.
− Ejerudgifter/år-70.596 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)93.204 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)142.344 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)275.696 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris5.295.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.295.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)5.295.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+31.770 kr.
= Tx-omkostning33.620 kr.
+ Tilbudspris5.295.000 kr.
= Total investeret5.328.620 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV4.993.249 kr.
− Investeret-5.328.620 kr.
= Spread-335.371 kr.
÷ Investeret÷ 5.328.620 kr.
= Alpha-6.3%

Mægler

kr/m² (udbud)75.643 kr.
Mæglerdanbolig København SV
Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2007-10-07family
1.275.000 kr.18.214 kr./m²
2004-11-15normal
1.325.000 kr.18.929 kr./m²
2000-08-23normal
910.298 kr.13.004 kr./m²
1998-11-08normal
674.220 kr.9.632 kr./m²
1993-06-04normal
343.000 kr.4.900 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.200.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.325.000 kr.2004-11-15 · 22 år siden
Udbudspris implicerer6.5% pa
FMV implicerer6.2% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.3pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Gavllejlighed med to altaner!

LEJLIGHED: Yderst velindrettet gavllejlighed med hele to altaner! Her har man to gode soveværelser, stor stue, praktisk køkken og pænt badeværelse. Du bliver først mødt af praktisk entré med mulighed for at afsætte sko og jakker. Her fra har man adgang til stuen, køkken og bad. Køkkenet er i god stand med fyldningsfronter og sorte greb. Hertil har man smuk træbordplade. Der er god opbevaringsplads i form af skuffer og overskobe. Badeværelset er opført i hvid flise med separat brus og badekar. St