iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Andreas Bjørns Gade 28, 2. th

1428 København K · nybolig · Nybolig City - Christianshavn

Åbn pitch-view
Udbudspris
7.795.000 kr.
103.933 kr/m²
Vores estimat
7.466.688 kr.
99.556 kr/m²
Udbudt over estimat
-4.2 %
-328.312 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -4.8 %
Comp-engineP10 80.694 · median 92.285 · P90 102.334 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
67/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness16/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1901)
  • ·Seller CAGR 7.2% pa — realistisk
  • ·Tier-A bydel (indre-by)
  • ·80 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -11%✗α -4.8%✓KBH-klassiker 1901✓Sol 82✓2. sal✓75 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 99.556 kr/m² × 75 m² = 7.466.688 kr.
Andreas Bjørns Gade 28, 2. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
75 m²
Værelser
3
Byggeår
1901
Udbudspris
7.795.000 kr.
Dage på markedet
80d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 64.344 kr./år
Alpha
-4.8%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.466.688 kr.
99.556 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.843.620 kr.
104.582 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.553.175 kr.
100.709 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris103.9337.795.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM99.5567.466.688 kr.-4.2 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1080.6946.052.077 kr.-22.4 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median92.2856.921.338 kr.-11.2 %8 comps inden for 250 m, median 93 m væk · high confidence
Comp-engine · P90102.3347.675.084 kr.-1.5 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering23.3331.750.000 kr.-77.5 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-3.1%
α (alpha)-4.8%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast-3.1%
Gross rental/år133.656 kr.
Salgspris7.466.688 kr.
Profit (1 års hold)-243.276 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
1.7%
α (alpha)-4.8%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast1.7%
Gross rental/år193.056 kr.
Salgspris7.765.356 kr.
Profit (1 års hold)114.792 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
15.5%
α (alpha)-4.8%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.5%
= Total afkast15.5%
Gross rental/år429.260 kr.
Salgspris8.571.758 kr.
Profit (1 års hold)1.157.398 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR2.253 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR2.253 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år682.425 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-102.364 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-54.845 kr.
= Net Airbnb/år493.604 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (75) × 12 mdr
= Langtidsleje/år198.000 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)257.400 kr.
− Ejerudgifter/år-64.344 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)133.656 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)193.056 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)429.260 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris7.795.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.795.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)7.795.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+46.770 kr.
= Tx-omkostning48.620 kr.
+ Tilbudspris7.795.000 kr.
= Total investeret7.843.620 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV7.466.688 kr.
− Investeret-7.843.620 kr.
= Spread-376.932 kr.
÷ Investeret÷ 7.843.620 kr.
= Alpha-4.8%

Mægler

kr/m² (udbud)103.933 kr.
MæglerNybolig City - Christianshavn
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2021-09-25family
4.400.000 kr.58.667 kr./m²
2016-09-13normal
3.900.000 kr.52.000 kr./m²
2002-09-07normal
1.495.000 kr.19.933 kr./m²
1994-07-10family
167.608 kr.2.235 kr./m²
1992-10-31normal
370.000 kr.4.933 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.750.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.900.000 kr.2016-09-13 · 10 år siden
Udbudspris implicerer7.2% pa
FMV implicerer6.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.5pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Sjældent udbudt 3-værelses med to solrige altaner

Velkommen til Andreas Bjørns Gade 28, 2. th. – en lys og velindrettet lejlighed med en attraktiv beliggenhed på Christianshavn, hvor en gennemtænkt planløsning, to altaner og et fantastisk gårdmiljø går op i en højere enhed.Boligen fremstår med en fleksibel indretning, der passer til mange forskellige behov. Her er mulighed for to gode og regulære soveværelser, et lyst opholdsrum med plads til både spiseafdeling og sofamiljø, et funktionelt køkken samt et badeværelse med bruseplads. Planløsninge