Udbudspris
4.950.000 kr.
97.059 kr/m²
Vores estimat
5.054.941 kr.
99.116 kr/m²
Udbudt under estimat
+2.1 %
+104.941 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 1.5 %
Comp-engineP10 74.741 · median 90.729 · P90 102.248 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
71/ 100
B — solid
AVM signal9/25
Kvalitet20/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Ældre charme (byggeår 1899)
- ·Fresh handelsdata (2024)
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
- ·42 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 20% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 24.9% pa — aggressiv
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 1 · ✗ 1
✗Comps -7%!α +1.5%✓4. sal✓Sol 92✓Klassisk 1899✓51 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 99.116 kr/m² × 51 m² = 5.054.941 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
51 m²
Værelser
2
Byggeår
1899
Udbudspris
4.950.000 kr.
Dage på markedet
42d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 55.140 kr./år
Alpha
1.5%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.054.941 kr.
99.116 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.981.550 kr.
97.677 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.089.812 kr.
99.800 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 97.059 | 4.950.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 99.116 | 5.054.941 kr. | +2.1 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 74.741 | 3.811.795 kr. | -23.0 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 90.729 | 4.627.184 kr. | -6.5 % | 8 comps inden for 250 m, median 11 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 102.248 | 5.214.647 kr. | +5.3 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 23.529 | 1.200.000 kr. | -75.8 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
2.8%
α (alpha)1.5%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.4%
= Total afkast2.8%
Gross rental/år67.260 kr.
Salgspris5.054.941 kr.
Profit (1 års hold)140.651 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
7.6%
α (alpha)1.5%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast7.6%
Gross rental/år103.980 kr.
Salgspris5.257.139 kr.
Profit (1 års hold)379.569 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
19.9%
α (alpha)1.5%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.6%
= Total afkast19.9%
Gross rental/år179.913 kr.
Salgspris5.803.072 kr.
Profit (1 års hold)1.001.435 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.202 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.202 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år342.209 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-51.331 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.117 kr.
= Net Airbnb/år235.053 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (51) × 12 mdr
= Langtidsleje/år122.400 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)159.120 kr.
− Ejerudgifter/år-55.140 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)67.260 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)103.980 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)179.913 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.950.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.950.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.950.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+29.700 kr.
= Tx-omkostning31.550 kr.
+ Tilbudspris4.950.000 kr.
= Total investeret4.981.550 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.054.941 kr.
− Investeret-4.981.550 kr.
= Spread73.391 kr.
÷ Investeret÷ 4.981.550 kr.
= Alpha1.5%
Mægler
kr/m² (udbud)97.059 kr.
Mæglerhome Østerbro
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2024-04-18normal
3.175.000 kr.62.255 kr./m²
2019-04-23normal
1.925.000 kr.37.745 kr./m²
2010-04-26normal
1.100.000 kr.21.569 kr./m²
2006-11-28normal
1.350.000 kr.26.471 kr./m²
2002-08-17normal
899.000 kr.17.627 kr./m²
1995-08-20normal
282.000 kr.5.529 kr./m²
1992-07-21normal
265.000 kr.5.196 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.200.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.175.000 kr.2024-04-18 · 2 år siden
Udbudspris implicerer24.9% pa
FMV implicerer26.2% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+1.3pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Herskabelig og indflytningsklar 2-værelses med vestvendt altan.
Velkommen til en smuk og indflytningsklar 2-værelses lejlighed, hvor klassiske herskabelige detaljer møder moderne komfort. Her får du elegante stuklofter, flotte plankegulve, høje paneler og et fantastisk lysindfald, der skaber en varm og indbydende atmosfære.Lejligheden har en veldisponeret planløsning med en hyggelig stue, hvorfra der er direkte udgang til en skøn vestvendt altan – det perfekte sted at nyde eftermiddags- og aftensolen. Soveværelset vender roligt mod den grønne gård og byder p