← Tilbage til on-market
Nordre Frihavnsgade 15, 4. tv
2100 København Ø · other · EjendomsmæglerKompagniet
Udbudspris
6.995.000 kr.
78.596 kr/m²
Vores estimat
8.347.959 kr.
93.797 kr/m²
Udbudt under estimat
+19.3 %
+1.352.959 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 18.6 %
Comp-engineP10 82.375 · median 98.158 · P90 101.249 kr/m²8 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurdering
Top-pick score
86/ 100
A — institutional grade
AVM signal20/25
Kvalitet23/25
Data-freshness16/20
Bydel15/15
Market signals12/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·α 18.6% i sweet spot (5-20%)
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1902)
- ·Fresh handelsdata (2021)
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
- ·137 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Stærk case✓ 6 · ! 1 · ✗ 0
!Comps usikre (8)✓α +19%✓4. sal✓KBH-klassiker 1902✓Sol 100✓89 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 93.797 kr/m² × 89 m² = 8.347.959 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
89 m²
Værelser
3
Byggeår
1902
Udbudspris
6.995.000 kr.
Dage på markedet
137d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 62.148 kr./år
Alpha
18.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
8.347.959 kr.
93.797 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.038.820 kr.
79.088 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
8.446.880 kr.
94.909 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 78.596 | 6.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 93.797 | 8.347.959 kr. | +19.3 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 82.375 | 7.331.338 kr. | +4.8 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 98.158 | 8.736.094 kr. | +24.9 % | 8 comps inden for 1 km, median 373 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 101.249 | 9.011.149 kr. | +28.8 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 23.034 | 2.050.000 kr. | -70.7 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
20.8%
α (alpha)18.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast20.8%
Gross rental/år151.452 kr.
Salgspris8.347.959 kr.
Profit (1 års hold)1.460.591 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
25.7%
α (alpha)18.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.1%
= Total afkast25.7%
Gross rental/år215.532 kr.
Salgspris8.681.877 kr.
Profit (1 års hold)1.858.589 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
37.3%
α (alpha)18.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.9%
= Total afkast37.3%
Gross rental/år277.621 kr.
Salgspris9.583.457 kr.
Profit (1 års hold)2.822.258 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.683 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.683 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år479.093 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-71.864 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-37.752 kr.
= Net Airbnb/år339.769 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (89) × 12 mdr
= Langtidsleje/år213.600 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)277.680 kr.
− Ejerudgifter/år-62.148 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)151.452 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)215.532 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)277.621 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+41.970 kr.
= Tx-omkostning43.820 kr.
+ Tilbudspris6.995.000 kr.
= Total investeret7.038.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV8.347.959 kr.
− Investeret-7.038.820 kr.
= Spread1.309.139 kr.
÷ Investeret÷ 7.038.820 kr.
= Alpha18.6%
Mægler
kr/m² (udbud)78.596 kr.
MæglerEjendomsmæglerKompagniet
Typeother
Tidligere handler & prisudvikling
AVM overshooterRegistrerede handler (Boligsiden)
2021-02-10normal
4.750.000 kr.53.371 kr./m²
2018-03-04normal
4.035.000 kr.45.337 kr./m²
2017-08-10normal
3.350.000 kr.37.640 kr./m²
2003-02-03normal
1.598.000 kr.17.955 kr./m²
1998-11-20normal
1.200.870 kr.13.493 kr./m²
1998-07-20normal
601.000 kr.6.753 kr./m²
1992-10-15auction
265.000 kr.2.978 kr./m²
1992-08-17normal
425.000 kr.4.775 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.050.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.750.000 kr.2021-02-10 · 5 år siden
Udbudspris implicerer8.0% pa
FMV implicerer11.9% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+3.9pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
KOMMENDE ALTAN - Klassisk Østerbro-lejlighed med herskabelige detaljer på attraktiv adresse
På eftertragtede Nordre Frihavnsgade udbydes denne charmerende 3-værelses lejlighed på 89 m², hvor klassiske detaljer og god planløsning går hånd i hånd. Lejligheden byder på en række herskabelige elementer, herunder flotte stuklofter, høje paneler og en behagelig loftshøjde, som tilsammen skaber en elegant og indbydende atmosfære. Planløsningen er optimal med gode, regulære rum og et naturligt flow mellem opholdsrum og værelser. Køkkenet fremstår i en god og funktionel stand med fin plads til