iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Nordre Frihavnsgade 15, 4. tv

2100 København Ø · other · EjendomsmæglerKompagniet

Åbn pitch-view
Top-pick score
62/ 100
B — solid
AVM signal0/25
Kvalitet23/25
Data-freshness16/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1902)
  • ·Fresh handelsdata (2021)
  • ·Tier-A bydel (oesterbro)
  • ·77 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 4 · ! 1 · ✗ 1
✗α -0.6%!Ingen AVM✓4. sal✓KBH-klassiker 1902✓Sol 100✓89 m² sweet

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Nordre Frihavnsgade 15, 4. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
89 m²
Værelser
3
Byggeår
1902
Udbudspris
7.500.000 kr.
Dage på markedet
77d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 62.148 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.500.000 kr.
84.270 kr./m² · fallback
Investeret
7.546.850 kr.
84.796 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.603.978 kr.
85.438 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
7.500.000 kr.
84.270 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
7.500.000 kr.
84.270 kr./m²
listPris fallback
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
2.050.000 kr.
23.034 kr./m²
-72.7% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.4%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast1.4%
Gross rental/år151.452 kr.
Salgspris7.500.000 kr.
Profit (1 års hold)104.602 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
9.2%
α (alpha)-0.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.9%
= Total afkast9.2%
Gross rental/år215.532 kr.
Salgspris8.025.000 kr.
Profit (1 års hold)693.682 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
17.9%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.7%
= Total afkast17.9%
Gross rental/år277.621 kr.
Salgspris8.610.000 kr.
Profit (1 års hold)1.340.771 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.683 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.683 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år479.093 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-71.864 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-37.752 kr.
= Net Airbnb/år339.769 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (89) × 12 mdr
= Langtidsleje/år213.600 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)277.680 kr.
− Ejerudgifter/år-62.148 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)151.452 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)215.532 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)277.621 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris7.500.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.500.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)7.500.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+45.000 kr.
= Tx-omkostning46.850 kr.
+ Tilbudspris7.500.000 kr.
= Total investeret7.546.850 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV7.500.000 kr.
− Investeret-7.546.850 kr.
= Spread-46.850 kr.
÷ Investeret÷ 7.546.850 kr.
= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)84.270 kr.
MæglerEjendomsmæglerKompagniet
Typeother

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2021-02-10normal
4.750.000 kr.53.371 kr./m²
2018-03-04normal
4.035.000 kr.45.337 kr./m²
2017-08-10normal
3.350.000 kr.37.640 kr./m²
2003-02-03normal
1.598.000 kr.17.955 kr./m²
1998-11-20normal
1.200.870 kr.13.493 kr./m²
1998-07-20normal
601.000 kr.6.753 kr./m²
1992-10-15auction
265.000 kr.2.978 kr./m²
1992-08-17normal
425.000 kr.4.775 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.050.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.750.000 kr.2021-02-10 · 5 år siden
Udbudspris implicerer9.6% pa
FMV implicerer9.6% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Klassisk Østerbro-lejlighed med herskabelige detaljer på attraktiv adresse

På eftertragtede Nordre Frihavnsgade udbydes denne charmerende 3-værelses lejlighed på 89 m², hvor klassiske detaljer og god planløsning går hånd i hånd. Lejligheden byder på en række herskabelige elementer, herunder flotte stuklofter, høje paneler og en behagelig loftshøjde, som tilsammen skaber en elegant og indbydende atmosfære. Planløsningen er optimal med gode, regulære rum og et naturligt flow mellem opholdsrum og værelser. Køkkenet fremstår i en god og funktionel stand med fin plads til