Nordre Frihavnsgade 15, 4. tv

2100 København Ø · other · EjendomsmæglerKompagniet

Åbn pitch-view

Udbudspris

6.995.000 kr.

78.596 kr/m²

Vores estimat

7.843.903 kr.

88.134 kr/m²

Udbudt under estimat

+12.1 %

+848.903 kr. i potentiale

α efter købsomkostninger: 11.4 %

Comp-engineP10 82.375 · median 98.158 · P90 101.249 kr/m²8 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurdering

Top-pick score

87/ 100

A — institutional grade

AVM signal20/25

Kvalitet23/25

Data-freshness16/20

Bydel15/15

Market signals13/15

Positive signaler

·iBuyReal AVM dækker adressen
·α 11.4% i sweet spot (5-20%)
·Klassisk pre-krigs (byggeår 1902)
·Fresh handelsdata (2021)
·Tier-A bydel (oesterbro)
·197 dage — sælger kan være motiveret
·Best afkast 30% — realistisk

Red flags

·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

Stærk case

✓ 6 · ! 1 · ✗ 0

!Comps usikre (8)✓α +11%✓4. sal✓KBH-klassiker 1902✓Sol 100✓89 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 88.134 kr/m² × 89 m² = 7.843.903 kr.

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)

Bydel

Østerbro

kvm

89 m²

Værelser

Byggeår

1902

Udbudspris

6.995.000 kr.

Dage på markedet

197d

Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor

Pris

FMV (kr)· iBuyReal AVMTilbudspris (kr)· default = udbudspris

Ejerudgifter (kr/år)

EjendomsskatGrundskyldFællesudgiftØvrige

Udlejnings-rates (tom = bydel-default)

ADR (kr/nat)· default ≈ 1.683 kr.Belægning (%)· default 78%Langtidsleje (kr/m²/mdr)· default 200

Markedsudvikling — beta i % (tom = default)

Worst (%)· default 0Base (%)· default 7Best (%)· default 14.8

Total ejerudgift: 62.148 kr./år

Alpha

11.4%

(FMV − investeret) / investeret

iBuyReal AVM

7.843.903 kr.

88.134 kr./m² · XGBoost

Investeret

7.038.820 kr.

79.088 kr./m² · tilbudspris + tx

Max bud (BE worst)

7.945.830 kr.

89.279 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kilde	kr/m²	I alt	vs udbud	Grundlag
Udbudspris	78.596	6.995.000 kr.	–	Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM	88.134	7.843.903 kr.	+12.1 %	XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P10	82.375	7.331.338 kr.	+4.8 %	lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median	98.158	8.736.094 kr.	+24.9 %	8 comps inden for 1 km, median 373 m væk · kræver manuel vurdering
Comp-engine · P90	101.249	9.011.149 kr.	+28.8 %	høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps	–	–	–	henter…
Resight — bred median	–	–	–	henter…
Offentlig vurdering	23.034	2.050.000 kr.	-70.7 %	SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference

Worst case

Langtidsleje, 0% beta

13.6%

α (alpha)11.4%

β (0% beta)0.0%

cf-yield2.2%

= Total afkast13.6%

Gross rental/år151.452 kr.

Salgspris7.843.903 kr.

Profit (1 års hold)956.535 kr.

Base case

Expat (+30%), 7% beta

18.5%

α (alpha)11.4%

β (4% beta)4.0%

cf-yield3.1%

= Total afkast18.5%

Gross rental/år215.532 kr.

Salgspris8.157.659 kr.

Profit (1 års hold)1.334.371 kr.

Best case

Airbnb, 14.8% beta

30.2%

α (alpha)11.4%

β (14.8% beta)14.8%

cf-yield3.9%

= Total afkast30.2%

Gross rental/år277.621 kr.

Salgspris9.004.801 kr.

Profit (1 års hold)2.243.602 kr.

MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat

× Room factor (3 vær)× 1.40

× Stand factor (god)× 1.00

= Justeret ADR1.683 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.683 kr./nat

× 365 dage× 365

× Belægning (78%)× 0.78

= Brutto Airbnb/år479.093 kr.

Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99

− Platform 15% af brutto-71.864 kr.

− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.

− Admin 10% (af rest)-37.752 kr.

= Net Airbnb/år339.769 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr

× kvm (89) × 12 mdr

= Langtidsleje/år213.600 kr.

Expat-model (× 1.30 markup)277.680 kr.

− Ejerudgifter/år-62.148 kr.

Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)151.452 kr.

Base gross rental (expat − ejerudg.)215.532 kr.

Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)277.621 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris6.995.000 kr.

− Forhandlet rabat0 kr

= Tilbudspris (købspris)6.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)6.995.000 kr.

Tx fast1.850 kr

+ 0,6% af købspris+41.970 kr.

= Tx-omkostning43.820 kr.

+ Tilbudspris6.995.000 kr.

= Total investeret7.038.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV7.843.903 kr.

− Investeret-7.038.820 kr.

= Spread805.083 kr.

÷ Investeret÷ 7.038.820 kr.

= Alpha11.4%

Mægler

kr/m² (udbud)78.596 kr.

MæglerEjendomsmæglerKompagniet

Typeother

Tidligere handler & prisudvikling

Lidt optimistisk

Registrerede handler (Boligsiden)

2021-02-10normal

4.750.000 kr.53.371 kr./m²

2018-03-04normal

4.035.000 kr.45.337 kr./m²

2017-08-10normal

3.350.000 kr.37.640 kr./m²

2003-02-03normal

1.598.000 kr.17.955 kr./m²

1998-11-20normal

1.200.870 kr.13.493 kr./m²

1998-07-20normal

601.000 kr.6.753 kr./m²

1992-10-15auction

265.000 kr.2.978 kr./m²

1992-08-17normal

425.000 kr.4.775 kr./m²

Offentlig vurdering (SKAT): 2.050.000 kr.— typisk forældet, kun reference

Implicit prisudvikling (CAGR)

Sidste handel

4.750.000 kr.2021-02-10 · 5 år siden

Udbudspris implicerer8.0% pa

FMV implicerer10.6% pa

Overshoot (FMV vs udbud)+2.5pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

KOMMENDE ALTAN - Klassisk Østerbro-lejlighed med herskabelige detaljer på attraktiv adresse

På eftertragtede Nordre Frihavnsgade udbydes denne charmerende 3-værelses lejlighed på 89 m², hvor klassiske detaljer og god planløsning går hånd i hånd. Lejligheden byder på en række herskabelige elementer, herunder flotte stuklofter, høje paneler og en behagelig loftshøjde, som tilsammen skaber en elegant og indbydende atmosfære. Planløsningen er optimal med gode, regulære rum og et naturligt flow mellem opholdsrum og værelser. Køkkenet fremstår i en god og funktionel stand med fin plads til