← Tilbage til on-market
Løngangstræde 21K
1468 København K · other · Bjørn & Byskov København & Frederiksberg
Udbudspris
9.498.000 kr.
74.787 kr/m²
Vores estimat
9.498.000 kr.
74.787 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Comp-engineP10 61.968 · median 76.091 · P90 95.735 kr/m²7 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurderingfew_selected_comps · comps spreder sig bredt i pris · comps spreder sig meget bredt · gennemsnit og median er langt fra hinanden
Top-pick score
61/ 100
B — solid
AVM signal0/25
Kvalitet20/25
Data-freshness20/20
Bydel15/15
Market signals6/15
Positive signaler
- ·Ældre charme (byggeår 1867)
- ·Fresh handelsdata (2024)
- ·Seller CAGR 4.5% pa — realistisk
- ·Tier-A bydel (indre-by)
- ·165 dage — sælger kan være motiveret
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 2 · ! 3 · ✗ 2
✗α -0.6%✗127 m² for stor!Comps usikre (7)!Ingen AVM!Sol 43✓Stand 9/10✓Klassisk 1867
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
127 m²
Værelser
2
Byggeår
1867
Udbudspris
9.498.000 kr.
Dage på markedet
165d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 104.700 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
9.498.000 kr.
74.787 kr./m² · fallback
Investeret
9.556.838 kr.
75.251 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
9.668.718 kr.
76.132 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 74.787 | 9.498.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 74.787 | 9.498.000 kr. | +0.0 % | listpris-fallback (ingen AVM) |
| Comp-engine · P10 | 61.968 | 7.869.913 kr. | -17.1 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 76.091 | 9.663.551 kr. | +1.7 % | 7 comps inden for 1 km, median 672 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 95.735 | 12.158.298 kr. | +28.0 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 21.654 | 2.750.000 kr. | -71.0 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.8%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast1.8%
Gross rental/år230.580 kr.
Salgspris9.498.000 kr.
Profit (1 års hold)171.742 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.8%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.5%
= Total afkast6.8%
Gross rental/år331.164 kr.
Salgspris9.877.920 kr.
Profit (1 års hold)652.246 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
16.7%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.5%
= Total afkast16.7%
Gross rental/år239.746 kr.
Salgspris10.903.704 kr.
Profit (1 års hold)1.586.612 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.609 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.609 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år487.447 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-73.117 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-38.272 kr.
= Net Airbnb/år344.446 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (127) × 12 mdr
= Langtidsleje/år335.280 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)435.864 kr.
− Ejerudgifter/år-104.700 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)230.580 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)331.164 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)239.746 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris9.498.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)9.498.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)9.498.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+56.988 kr.
= Tx-omkostning58.838 kr.
+ Tilbudspris9.498.000 kr.
= Total investeret9.556.838 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV9.498.000 kr.
− Investeret-9.556.838 kr.
= Spread-58.838 kr.
÷ Investeret÷ 9.556.838 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)74.787 kr.
MæglerBjørn & Byskov København & Frederiksberg
Typeother
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2024-10-31normal
8.700.000 kr.68.504 kr./m²
2022-09-29normal
7.800.000 kr.61.417 kr./m²
2021-03-22normal
7.410.000 kr.58.346 kr./m²
2015-03-17normal
4.408.825 kr.34.715 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.750.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
8.700.000 kr.2024-10-31 · 2 år siden
Udbudspris implicerer4.5% pa
FMV implicerer4.5% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Ego townhouse
Intim byhus fornemmelse med fantastisk privat tagterrasse og egen gårdhaveGlem alt om hårde stole og et stramt historielærerblik. Heroppe over byens stræder, i dens inderste hjertekammer, der forbinder Vandkunsten med Gammel Strand, finder lektioner helst sted i bløde loungemøbler på den betragtelige, private tagterrasse. Alle fag er heldigvis valgfri, og man behøver ikke at siddet længe på skolebænken, for at kunne regne ud, at et nyere byhus, midt i kongens København, er noget ganske særligt.