← Tilbage til on-market
Løngangstræde 21K
1468 København K · other · Bjørn & Byskov København & Frederiksberg
Top-pick score
70/ 100
B — solid
AVM signal0/25
Kvalitet20/25
Data-freshness20/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·Ældre charme (byggeår 1867)
- ·Fresh handelsdata (2024)
- ·Seller CAGR 7.2% pa — realistisk
- ·Tier-A bydel (indre-by)
- ·105 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 18% — realistisk
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 1 · ! 2 · ✗ 2
✗α -0.6%✗127 m² for stor!Ingen AVM!Sol 43✓Klassisk 1867
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
127 m²
Værelser
3
Byggeår
1867
Udbudspris
9.998.000 kr.
Dage på markedet
105d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 104.700 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
9.998.000 kr.
78.724 kr./m² · fallback
Investeret
10.059.838 kr.
79.211 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
10.165.736 kr.
80.045 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
9.998.000 kr.
78.724 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
9.998.000 kr.
78.724 kr./m²
listPris fallback
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
2.750.000 kr.
21.654 kr./m²
-72.5% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.7%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast1.7%
Gross rental/år230.580 kr.
Salgspris9.998.000 kr.
Profit (1 års hold)168.742 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
9.7%
α (alpha)-0.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.3%
= Total afkast9.7%
Gross rental/år331.164 kr.
Salgspris10.697.860 kr.
Profit (1 års hold)969.186 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.1%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.9%
= Total afkast18.1%
Gross rental/år388.904 kr.
Salgspris11.477.704 kr.
Profit (1 års hold)1.806.770 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR2.253 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR2.253 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år682.425 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-102.364 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-54.845 kr.
= Net Airbnb/år493.604 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (127) × 12 mdr
= Langtidsleje/år335.280 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)435.864 kr.
− Ejerudgifter/år-104.700 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)230.580 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)331.164 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)388.904 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris9.998.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)9.998.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)9.998.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+59.988 kr.
= Tx-omkostning61.838 kr.
+ Tilbudspris9.998.000 kr.
= Total investeret10.059.838 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV9.998.000 kr.
− Investeret-10.059.838 kr.
= Spread-61.838 kr.
÷ Investeret÷ 10.059.838 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)78.724 kr.
MæglerBjørn & Byskov København & Frederiksberg
Typeother
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2024-10-31normal
8.700.000 kr.68.504 kr./m²
2022-09-29normal
7.800.000 kr.61.417 kr./m²
2021-03-22normal
7.410.000 kr.58.346 kr./m²
2015-03-17normal
4.408.825 kr.34.715 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.750.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
8.700.000 kr.2024-10-31 · 2 år siden
Udbudspris implicerer7.2% pa
FMV implicerer7.2% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Tagterrasse og egen gårdhave
Intim byhus fornemmelse med fantastisk privat tagterrasse og egen gårdhaveGlem alt om hårde stole og et stramt historielærerblik. Heroppe over byens stræder, i dens inderste hjertekammer, der forbinder Vandkunsten med Gammel Strand, finder lektioner helst sted i bløde loungemøbler på den betragtelige, private tagterrasse. Alle fag er heldigvis valgfri, og man behøver ikke at siddet længe på skolebænken, for at kunne regne ud, at et nyere byhus, midt i kongens København, er noget ganske særligt.