iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Dronning Olgas Vej 57B, 3. tv

2000 Frederiksberg · other · Gitte Grønlund - Dit & Mit Frederiksberg

Åbn pitch-view
Udbudspris
6.995.000 kr.
85.305 kr/m²
Vores estimat
7.298.302 kr.
89.004 kr/m²
Udbudt under estimat
+4.3 %
+303.302 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 3.7 %
Comp-engineP10 75.746 · median 89.569 · P90 98.340 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
74/ 100
B — solid
AVM signal9/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1902)
  • ·Tier-A bydel (frederiksberg)
  • ·116 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
  • ·Best afkast 23% — realistisk
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

Stærk case
7 · ! 0 · 0
Comps +5%α +3.7%KBH-klassiker 1902Sol 1003. sal82 m² sweetAVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 89.004 kr/m² × 82 m² = 7.298.302 kr.
Dronning Olgas Vej 57B, 3. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
82 m²
Værelser
3
Byggeår
1902
Udbudspris
6.995.000 kr.
Dage på markedet
116d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 52.800 kr./år
Alpha
3.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.298.302 kr.
89.004 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.038.820 kr.
85.839 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.405.857 kr.
90.315 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris85.3056.995.000 kr.Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM89.0047.298.302 kr.+4.3 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1075.7466.211.191 kr.-11.2 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median89.5697.344.680 kr.+5.0 %8 comps inden for 500 m, median 266 m væk · high confidence
Comp-engine · P9098.3408.063.894 kr.+15.3 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong compshenter…
Resight — bred medianhenter…
Offentlig vurdering19.5121.600.000 kr.-77.1 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
5.9%
α (alpha)3.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast5.9%
Gross rental/år153.840 kr.
Salgspris7.298.302 kr.
Profit (1 års hold)413.322 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
10.8%
α (alpha)3.7%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.1%
= Total afkast10.8%
Gross rental/år215.832 kr.
Salgspris7.590.234 kr.
Profit (1 års hold)767.246 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
22.9%
α (alpha)3.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.4%
= Total afkast22.9%
Gross rental/år310.692 kr.
Salgspris8.378.451 kr.
Profit (1 års hold)1.650.323 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (82) × 12 mdr
= Langtidsleje/år206.640 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)268.632 kr.
− Ejerudgifter/år-52.800 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)153.840 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)215.832 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)310.692 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris6.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)6.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+41.970 kr.
= Tx-omkostning43.820 kr.
+ Tilbudspris6.995.000 kr.
= Total investeret7.038.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV7.298.302 kr.
− Investeret-7.038.820 kr.
= Spread259.482 kr.
÷ Investeret÷ 7.038.820 kr.
= Alpha3.7%

Mægler

kr/m² (udbud)85.305 kr.
MæglerGitte Grønlund - Dit & Mit Frederiksberg
Typeother

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2020-10-31normal
4.250.000 kr.51.829 kr./m²
2013-12-05other
798.345 kr.9.736 kr./m²
2004-11-15normal
1.695.000 kr.20.671 kr./m²
2001-08-17normal
1.250.000 kr.15.244 kr./m²
1996-03-28normal
488.000 kr.5.951 kr./m²
1993-12-22auction
210.000 kr.2.561 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.600.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.250.000 kr.2020-10-31 · 6 år siden
Udbudspris implicerer8.7% pa
FMV implicerer9.4% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.8pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Atmosfærefyldt lejlighed beliggende på attraktiv og rolig adresse med et fortryllende grønt fælles gårdmiljø.

Midt på Frederiksberg ligger Journalisternes Hus, en smuk og historisk ejendom opført i 1902 af arkitekterne Erik Schiødte og C. Ditlefsen. Ejendommen emmer af klassisk charme og fortæller historien om en svunden tid, hvor kvalitet og arkitektur gik hånd i hånd. Placeringen er også særlig interessant. Dronning Olgas Vej var dengang et område i udvikling, hvor villaer, institutioner og senere industri blandede sig. Journalisternes Hus står derfor som et minde om overgangen fra det gamle villakvarter til det tætte storbyliv på Frederiksberg, vi kender i dag. Ejendommen gør i sig selv indtryk med sine arkitektoniske detaljer og det smukke mansardtag. Der er gårdmiljøer, og så er der denne ejendoms gårdmiljø. Det er nærmest helt eventyrligt. Gården har det hele. Masser af små hyggekroge med borde og bænke, blomsterbede, overdækket terrasse med god plads, stole og borde samt fælles grill, legehus og gyngestativ. Det er virkelig et sted, der har noget for alle, unge som ældre. Det er et sted, man gerne vil være. Lejligheden er beliggende på tredje sal uden overboer. Den fremstår herskabelig og velholdt med mange af de originale detaljer, som ejendommen er født med, herunder rosetter, gamle kernetræsvinduer med forsatsrammer indvendigt samt plankegulve. Udsigten til grønt på alle sider af ejendommen er intet mindre end betagende, og autenticiteten samt de klassiske detaljer kommer virkelig til deres ret. Byder på en fordelingsgang, et rummeligt soveværelse med kig til grønne træer og himmel, et værelse med masser af skabe samt en stue med plads til både spisebord og sofa og indbyggede hylder. Køkkenet har god bordplads, masser af skabe og skuffer samt opvaskemaskine og vaskemaskine, ligesom der er plads til et mindre spisebord. Badeværelset er rummeligt og indbydende med lyse fliser, opbevaring, stor bruseniche og gulvvarme. Dronning Olgas Vej er opkaldt efter den græske dronning og fik sit navn omkring år 1880. Det siges, at idéen til navngivningen kom fra ejeren af landstedet Mariendal, som var en stor beundrer af det græske kongehus. I dag er gaden særdeles eftertragtet, da den ligger roligt, men samtidig tæt på Godthåbsvejs mange specialbutikker, hyggelige caféer og gode indkøbsmuligheder. Metrostationen ved Aksel Møllers Have, som åbnede i 2019, ligger blot en kort gåtur fra lejligheden.