Hamletsgade 28, 4. tv
2200 København N · edc · EDC Poul Erik Bech Nørrebro, København NV
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1938)
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Svag case (flere røde flag)Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
Handling
Review
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 80.268 | 4.495.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 78.615 | 4.402.416 kr. | -2.1 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 62.606 | 3.505.962 kr. | -22.0 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 76.498 | 4.283.876 kr. | -4.7 % | 8 comps inden for 500 m, median 28 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 84.785 | 4.747.939 kr. | +5.6 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 17.857 | 1.000.000 kr. | -77.8 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
② Airbnb cashflow (best case)
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
④ Købspris (on-market)
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
⑥ Alpha-beregning
Mægler
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedTommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Mæglerbeskrivelse
Delevenlig 2-værelses lejlighed med 2 altaner
Åbent hus med tilmeldingskrav 20/9 - klik på billede - INDRETNINGEN Moderniseret 2-værelseslejlighed med en planløsning, som gør den ideel til delelejlighed. Lejligheden indeholder en fordelingsentré, som giver separat adgang til lejlighedens to værelser. Flot, lys og charmerende stue med gode indretningsmuligheder samt udgang til en sydøstvendt altan. Stort soveværelse med plads til både seng, klædeskab samt skrivebord/kontorplads. Moderne køkken med masser af skabsplads og udgang til lejlighedens anden altan, som vender mod den hyggelige gård. Badeværelse med lyse vægfliser og terrazzogulv. Lejligheden fremstår i rigtig god stand med flotte, lyse plankegulve og er særdeles velegnet til forældrekøb, singlen eller den lille børnefamilie. EJENDOMMEN Pæn og velholdt ejendom fra 1938 med fjernvarme og termoruder. Ejerforeningen har gode fællesfaciliteter såsom dørtelefon, cykelkælder samt hybridnet/kabel-TV. Derudover får du adgang til et hyggeligt gårdmiljø med havemøbler, legeplads, hængekøje, fælles grill og gårdtoilet. Der er endvidere brugsret til loftrum, og husdyr er tilladt i foreningen. KVARTERET Central beliggenhed med gode caféer samt nem adgang til transport- og indkøbsmuligheder lige i nærheden. Nørrebro St. med både metro, tog og bus ligger kun 5 minutter fra boligen. Derudover tager det ikke mere end 15 minutter på cykel til Nørreport St. Du bor tæt på supercykelstien ved Superkilen, som giver dig mulighed for at komme sikkert rundt i byen. Den Røde Plads, Nørrebrohallen og Den Sorte Plads ligger lige uden for døren, mens Nørrebroparken og Assistens Kirkegård er i gåafstand. Og på vejen dertil finder du naturligvis også gode muligheder for at snuppe en kop kaffe. Når du køber en bolig gennem EDC, har du mulighed for at få en gratis flytteforsikring. Ønsker du denne, skal du sende en mail med "Ja tak" til flytteforsikring@gjensidige.dk