iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Lagergade 38, 5. th

1799 København V · danbolig · danbolig Vesterbro & Carlsberg Byen

Åbn pitch-view
Udbudspris
7.695.000 kr.
99.935 kr/m²
Vores estimat
7.354.567 kr.
95.514 kr/m²
Udbudt over estimat
-4.4 %
-340.433 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -5.0 %
Comp-engineP10 78.549 · median 99.183 · P90 101.928 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
60/ 100
B — solid
AVM signal10/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Moderne (byggeår 2025)
  • ·Fresh handelsdata (2024)
  • ·Tier-B bydel (vesterbro)
Red flags
  • ·α -5.0% — over markedet
  • ·Seller CAGR 22.9% pa — aggressiv

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 6 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -1%✗α -5.0%✓5. sal✓Stand 9/10✓Sol 95✓Nybyg 2025✓77 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 95.514 kr/m² × 77 m² = 7.354.567 kr.
Lagergade 38, 5. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
77 m²
Værelser
3
Byggeår
2025
Udbudspris
7.695.000 kr.
Dage på markedet
29d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 67.260 kr./år
Alpha
-5.0%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.354.567 kr.
95.514 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.743.020 kr.
100.559 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.421.110 kr.
96.378 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris99.9357.695.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM95.5147.354.567 kr.-4.4 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1078.5496.048.304 kr.-21.4 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median99.1837.637.073 kr.-0.8 %8 comps inden for 250 m, median 133 m væk · high confidence
Comp-engine · P90101.9287.848.443 kr.+2.0 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering–––SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-3.6%
α (alpha)-5.0%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.5%
= Total afkast-3.6%
Gross rental/år112.920 kr.
Salgspris7.354.567 kr.
Profit (1 års hold)-275.533 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
1.1%
α (alpha)-5.0%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast1.1%
Gross rental/år166.974 kr.
Salgspris7.648.750 kr.
Profit (1 års hold)72.704 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
14.1%
α (alpha)-5.0%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.3%
= Total afkast14.1%
Gross rental/år335.089 kr.
Salgspris8.443.043 kr.
Profit (1 års hold)1.035.112 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR1.924 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.924 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år561.793 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-84.269 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-44.705 kr.
= Net Airbnb/år402.349 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (77) × 12 mdr
= Langtidsleje/år180.180 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)234.234 kr.
− Ejerudgifter/år-67.260 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)112.920 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)166.974 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)335.089 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris7.695.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.695.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)7.695.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+46.170 kr.
= Tx-omkostning48.020 kr.
+ Tilbudspris7.695.000 kr.
= Total investeret7.743.020 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV7.354.567 kr.
− Investeret-7.743.020 kr.
= Spread-388.453 kr.
÷ Investeret÷ 7.743.020 kr.
= Alpha-5.0%

Mægler

kr/m² (udbud)99.935 kr.
Mæglerdanbolig Vesterbro & Carlsberg Byen
Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2024-03-19normal
5.095.000 kr.66.169 kr./m²
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
5.095.000 kr.2024-03-19 · 2 år siden
Udbudspris implicerer22.9% pa
FMV implicerer20.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-2.7pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Perfekt 3-værelses øverst i Stilling Hus – stor sydvendt altan. Udsigt. Privat. Lys.

Perfekt 3-værelses øverst i Stilling Hus – stor sydvendt altan. Udsigt. Privat. Lys. LEJLIGHED: Bo ugeneret øverst uden overboer. Allerede i entréen mærker man, at planløsningen er noget særligt. Her træder man ikke direkte ind i køkken eller stue, men får en rigtig entré med god plads til overtøj, sko og opbevaring. Herfra fordeler boligen sig naturligt med værelsesafdelingen samlet i den ene ende og opholdsrummet i den anden. De to værelser har begge rigtig gode størrelser og regulære indretni