Top-pick score
65/ 100
B — solid
AVM signal10/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2025)
- ·Fresh handelsdata (2024)
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
- ·46 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -17.1% — over markedet
- ·Seller CAGR 25.3% pa — aggressiv
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -17.1%✓5. sal✓Sol 95✓Nybyg 2025✓77 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 86.581 kr/m² × 77 m² = 6.666.770 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
77 m²
Værelser
3
Byggeår
2025
Udbudspris
7.995.000 kr.
Dage på markedet
46d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 83.496 kr./år
Alpha
-17.1%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.666.770 kr.
86.581 kr./m² · XGBoost
Investeret
8.044.820 kr.
104.478 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.721.276 kr.
87.289 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
7.995.000 kr.
103.831 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
6.666.770 kr.
86.581 kr./m²
-16.6% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
—
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-15.9%
α (alpha)-17.1%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.2%
= Total afkast-15.9%
Gross rental/år96.684 kr.
Salgspris6.666.770 kr.
Profit (1 års hold)-1.281.366 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-8.3%
α (alpha)-17.1%
β (7% beta)7.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast-8.3%
Gross rental/år150.738 kr.
Salgspris7.133.444 kr.
Profit (1 års hold)-760.638 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
1.6%
α (alpha)-17.1%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.0%
= Total afkast1.6%
Gross rental/år318.853 kr.
Salgspris7.653.452 kr.
Profit (1 års hold)-72.515 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR1.924 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.924 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år561.793 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-84.269 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-44.705 kr.
= Net Airbnb/år402.349 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (77) × 12 mdr
= Langtidsleje/år180.180 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)234.234 kr.
− Ejerudgifter/år-83.496 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)96.684 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)150.738 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)318.853 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris7.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)7.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+47.970 kr.
= Tx-omkostning49.820 kr.
+ Tilbudspris7.995.000 kr.
= Total investeret8.044.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.666.770 kr.
− Investeret-8.044.820 kr.
= Spread-1.378.050 kr.
÷ Investeret÷ 8.044.820 kr.
= Alpha-17.1%
Mægler
kr/m² (udbud)103.831 kr.
Mæglerhome Vesterbro
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2024-03-19normal
5.095.000 kr.66.169 kr./m²
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
5.095.000 kr.2024-03-19 · 2 år siden
Udbudspris implicerer25.3% pa
FMV implicerer14.4% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-10.9pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Moderne 3-værelses lejlighed med fantastisk lysindfald, øverst i Stilling Hus
På en attraktiv adresse i hjertet af Carlsberg Byen finder du denne moderne og indflytningsklare 3-værelses lejlighed på 77 m², beliggende øverst i det nyopførte Stilling Hus fra 2025. Her forenes gennemtænkt arkitektur, høj boligkomfort og en eftertragtet beliggenhed i et af Københavns mest spændende bykvarterer.Lejligheden byder på en veldisponeret planløsning med et rummeligt køkken-alrum og opholdsrum, hvor de store vinduespartier sikrer et fantastisk lysindfald dagen igennem. Det stilrene k