iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Sigbrits Allé 5, 4. th

2300 København S · danbolig · danbolig Amager - Sundbyvester Plads

Åbn pitch-view
Udbudspris
4.850.000 kr.
62.987 kr/m²
Vores estimat
5.116.371 kr.
66.446 kr/m²
Udbudt under estimat
+5.5 %
+266.371 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 4.8 %
Comp-engineP10 53.484 · median 71.877 · P90 79.523 kr/m²8 comps · samme postnummer · kræver manuel vurderingcomps spreder sig bredt i pris · comps ligger langt væk
Top-pick score
70/ 100
B — solid
AVM signal9/25
Kvalitet25/25
Data-freshness16/20
Bydel5/15
Market signals15/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Moderne (byggeår 2007)
  • ·Seller CAGR 6.6% pa — realistisk
  • ·92 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
  • ·Best afkast 23% — realistisk
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

Stærk case
✓ 6 · ! 1 · ✗ 0
!Comps usikre (8)✓4. sal✓α +4.8%✓Sol 100✓77 m² sweet✓Bygget 2007✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 66.446 kr/m² × 77 m² = 5.116.371 kr.
Sigbrits Allé 5, 4. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
77 m²
Værelser
2
Byggeår
2007
Udbudspris
4.850.000 kr.
Dage på markedet
92d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 56.148 kr./år
Alpha
4.8%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.116.371 kr.
66.446 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.880.950 kr.
63.389 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.184.347 kr.
67.329 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris62.9874.850.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM66.4465.116.371 kr.+5.5 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1053.4844.118.240 kr.-15.1 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median71.8775.534.533 kr.+14.1 %8 comps samme postnummer, median 1574 m væk · kræver manuel vurdering
Comp-engine · P9079.5236.123.255 kr.+26.3 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering20.7791.600.000 kr.-67.0 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
6.9%
α (alpha)4.8%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast6.9%
Gross rental/år100.932 kr.
Salgspris5.116.371 kr.
Profit (1 års hold)336.353 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
11.9%
α (alpha)4.8%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.0%
= Total afkast11.9%
Gross rental/år148.056 kr.
Salgspris5.321.026 kr.
Profit (1 års hold)588.132 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
23.1%
α (alpha)4.8%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.4%
= Total afkast23.1%
Gross rental/år167.580 kr.
Salgspris5.873.594 kr.
Profit (1 års hold)1.160.224 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (77) × 12 mdr
= Langtidsleje/år157.080 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)204.204 kr.
− Ejerudgifter/år-56.148 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)100.932 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)148.056 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)167.580 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris4.850.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.850.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)4.850.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+29.100 kr.
= Tx-omkostning30.950 kr.
+ Tilbudspris4.850.000 kr.
= Total investeret4.880.950 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV5.116.371 kr.
− Investeret-4.880.950 kr.
= Spread235.421 kr.
÷ Investeret÷ 4.880.950 kr.
= Alpha4.8%

Mægler

kr/m² (udbud)62.987 kr.
Mæglerdanbolig Amager - Sundbyvester Plads
Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2018-10-31normal
2.900.000 kr.37.662 kr./m²
2010-07-16normal
41.000.000 kr.532.468 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.600.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.900.000 kr.2018-10-31 · 8 år siden
Udbudspris implicerer6.6% pa
FMV implicerer7.4% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.7pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Øverst i ejendommen med udsigt og elevator

Velkommen til Sigbrits Allé 5, 4. th. – en lys og veldisponeret 2-værelses lejlighed på 77 m² med en attraktiv beliggenhed centralt på Amager. Her får du en bolig, der kombinerer moderne komfort med en gennemtænkt planløsning og en skøn udsigt fra øverste etage.Ejendommen er opført i 2007 og fremstår med et tidløst udtryk og de bekvemmeligheder, som mange boligkøbere efterspørger. Elevator i ejendommen gør hverdagen nem og komfortabel, mens den høje placering øverst i ejendommen sikrer et behage