iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Sigbrits Allé 5, 4. th

2300 København S · danbolig · danbolig Amager - Sundbyvester Plads

Åbn pitch-view
Top-pick score
64/ 100
B — solid
AVM signal10/25
Kvalitet25/25
Data-freshness16/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Moderne (byggeår 2007)
  • ·Seller CAGR 7.0% pa — realistisk
  • ·32 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·α -12.4% — over markedet

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -12.4%✓4. sal✓Sol 100✓77 m² sweet✓Bygget 2007✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 57.179 kr/m² × 77 m² = 4.402.758 kr.
Sigbrits Allé 5, 4. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
77 m²
Værelser
2
Byggeår
2007
Udbudspris
4.995.000 kr.
Dage på markedet
32d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 56.148 kr./år
Alpha
-12.4%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.402.758 kr.
57.179 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.026.820 kr.
65.283 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.474.990 kr.
58.117 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
4.995.000 kr.
64.870 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
4.402.758 kr.
57.179 kr./m²
-11.9% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.600.000 kr.
20.779 kr./m²
-68.0% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-10.4%
α (alpha)-12.4%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast-10.4%
Gross rental/år100.932 kr.
Salgspris4.402.758 kr.
Profit (1 års hold)-523.130 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-2.5%
α (alpha)-12.4%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.9%
= Total afkast-2.5%
Gross rental/år148.056 kr.
Salgspris4.710.951 kr.
Profit (1 års hold)-167.813 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
5.7%
α (alpha)-12.4%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.3%
= Total afkast5.7%
Gross rental/år167.580 kr.
Salgspris5.054.366 kr.
Profit (1 års hold)195.126 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (77) × 12 mdr
= Langtidsleje/år157.080 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)204.204 kr.
− Ejerudgifter/år-56.148 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)100.932 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)148.056 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)167.580 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris4.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)4.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+29.970 kr.
= Tx-omkostning31.820 kr.
+ Tilbudspris4.995.000 kr.
= Total investeret5.026.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV4.402.758 kr.
− Investeret-5.026.820 kr.
= Spread-624.062 kr.
÷ Investeret÷ 5.026.820 kr.
= Alpha-12.4%

Mægler

kr/m² (udbud)64.870 kr.
Mæglerdanbolig Amager - Sundbyvester Plads
Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2018-10-31normal
2.900.000 kr.37.662 kr./m²
2010-07-16normal
41.000.000 kr.532.468 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.600.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.900.000 kr.2018-10-31 · 8 år siden
Udbudspris implicerer7.0% pa
FMV implicerer5.4% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.7pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Øverst i ejendommen med udsigt og elevator

Velkommen til Sigbrits Allé 5, 4. th. – en lys og veldisponeret 2-værelses lejlighed på 77 m² med en attraktiv beliggenhed centralt på Amager. Her får du en bolig, der kombinerer moderne komfort med en gennemtænkt planløsning og en skøn udsigt fra øverste etage.Ejendommen er opført i 2007 og fremstår med et tidløst udtryk og de bekvemmeligheder, som mange boligkøbere efterspørger. Elevator i ejendommen gør hverdagen nem og komfortabel, mens den høje placering øverst i ejendommen sikrer et behage