iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Monica Zetterlunds Vej 3, 4. 4

2450 København SV · home · home Sydhavn

Åbn pitch-view
Udbudspris
5.500.000 kr.
82.090 kr/m²
Vores estimat
5.421.733 kr.
80.921 kr/m²
Udbudt over estimat
-1.4 %
-78.267 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -2.0 %
Comp-engineP10 70.058 · median 80.357 · P90 97.221 kr/m²8 comps · inden for 500 m · kræver manuel vurderingcomps spreder sig bredt i pris
Top-pick score
58/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals6/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Moderne (byggeår 2024)
  • ·Tier-B bydel (vesterbro)
  • ·203 dage — sælger kan være motiveret
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 5 · ! 1 · ✗ 1
✗α -2.0%!Comps usikre (8)✓4. sal✓Sol 100✓Nybyg 2024✓67 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 80.921 kr/m² × 67 m² = 5.421.733 kr.
Monica Zetterlunds Vej 3, 4. 4

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
67 m²
Værelser
2
Byggeår
2024
Udbudspris
5.500.000 kr.
Dage på markedet
203d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 35.304 kr./år
Alpha
-2.0%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.421.733 kr.
80.921 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.534.850 kr.
82.610 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.508.309 kr.
82.214 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris82.0905.500.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM80.9215.421.733 kr.-1.4 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1070.0584.693.859 kr.-14.7 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median80.3575.383.951 kr.-2.1 %8 comps inden for 500 m, median 177 m væk · kræver manuel vurdering
Comp-engine · P9097.2216.513.786 kr.+18.4 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering23.8811.600.000 kr.-70.9 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
0.2%
α (alpha)-2.0%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast0.2%
Gross rental/år121.476 kr.
Salgspris5.421.733 kr.
Profit (1 års hold)8.359 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
5.0%
α (alpha)-2.0%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.0%
= Total afkast5.0%
Gross rental/år168.510 kr.
Salgspris5.638.602 kr.
Profit (1 års hold)272.262 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
17.2%
α (alpha)-2.0%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.4%
= Total afkast17.2%
Gross rental/år244.253 kr.
Salgspris6.224.149 kr.
Profit (1 års hold)933.553 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR1.374 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.374 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år401.281 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-60.192 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-31.062 kr.
= Net Airbnb/år279.557 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (67) × 12 mdr
= Langtidsleje/år156.780 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)203.814 kr.
− Ejerudgifter/år-35.304 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)121.476 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)168.510 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)244.253 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris5.500.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.500.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)5.500.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+33.000 kr.
= Tx-omkostning34.850 kr.
+ Tilbudspris5.500.000 kr.
= Total investeret5.534.850 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV5.421.733 kr.
− Investeret-5.534.850 kr.
= Spread-113.117 kr.
÷ Investeret÷ 5.534.850 kr.
= Alpha-2.0%

Mægler

kr/m² (udbud)82.090 kr.
Mæglerhome Sydhavn
Typehome

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2019-10-19normal
3.000.000 kr.44.776 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.600.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.000.000 kr.2019-10-19 · 7 år siden
Udbudspris implicerer9.0% pa
FMV implicerer8.8% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.2pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Moderne toværelses med solrig altan på Sluseholmen.

Sydhavnens Sluseholm er både rolig og livlig, og i én af bydelens nyere ejendomme står en fin toværelses lejlighed til salg. Den ligger på øverste etage og har et skønt lysindfald, og mod syd forlænges boligen af en altan med kig til vandet. Mod vest åbnes der tilmed op til en fransk altan.Den moderne ejendom blev opført så sent som i 2019, og derfor er man lovet komfort og gode faciliteter. Lejligheden er lige til at flytte ind i, og så har den ejendommens bedste placering på øverste og fjerde