iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Monica Zetterlunds Vej 3, 4. 4

2450 København SV · home · home Projekt København

Åbn pitch-view
Top-pick score
60/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Moderne (byggeår 2019)
  • ·Tier-B bydel (vesterbro)
  • ·143 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·α -8.9% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -8.9%✓4. sal✓Sol 100✓Nybyg 2019✓67 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 77.298 kr/m² × 67 m² = 5.178.997 kr.
Monica Zetterlunds Vej 3, 4. 4

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
67 m²
Værelser
2
Byggeår
2019
Udbudspris
5.650.000 kr.
Dage på markedet
143d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 35.268 kr./år
Alpha
-8.9%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.178.997 kr.
77.298 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.685.750 kr.
84.862 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.267.057 kr.
78.613 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
5.650.000 kr.
84.328 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
5.178.997 kr.
77.298 kr./m²
-8.3% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.600.000 kr.
23.881 kr./m²
-71.7% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-6.8%
α (alpha)-8.9%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast-6.8%
Gross rental/år121.512 kr.
Salgspris5.178.997 kr.
Profit (1 års hold)-385.241 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
1.1%
α (alpha)-8.9%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.0%
= Total afkast1.1%
Gross rental/år168.546 kr.
Salgspris5.541.527 kr.
Profit (1 års hold)24.323 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
10.2%
α (alpha)-8.9%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.3%
= Total afkast10.2%
Gross rental/år244.289 kr.
Salgspris5.945.489 kr.
Profit (1 års hold)504.028 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR1.374 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.374 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år401.281 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-60.192 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-31.062 kr.
= Net Airbnb/år279.557 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (67) × 12 mdr
= Langtidsleje/år156.780 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)203.814 kr.
− Ejerudgifter/år-35.268 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)121.512 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)168.546 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)244.289 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris5.650.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.650.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)5.650.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+33.900 kr.
= Tx-omkostning35.750 kr.
+ Tilbudspris5.650.000 kr.
= Total investeret5.685.750 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV5.178.997 kr.
− Investeret-5.685.750 kr.
= Spread-506.753 kr.
÷ Investeret÷ 5.685.750 kr.
= Alpha-8.9%

Mægler

kr/m² (udbud)84.328 kr.
Mæglerhome Projekt København
Typehome

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2019-10-19normal
3.000.000 kr.44.776 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.600.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.000.000 kr.2019-10-19 · 7 år siden
Udbudspris implicerer9.5% pa
FMV implicerer8.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.4pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Moderne toværelses med solrig altan på Sluseholmen

Sydhavnens Sluseholm er både rolig og livlig, og i én af bydelens nyere ejendomme står en fin toværelses lejlighed til salg. Den ligger på øverste etage og har et skønt lysindfald, og mod syd forlænges boligen af en altan med kig til vandet. Mod vest åbnes der tilmed op til en fransk altan. Den moderne ejendom blev opført så sent som i 2019, og derfor er man lovet komfort og gode faciliteter. Lejligheden er lige til at flytte ind i, og så har den ejendommens bedste placering på øverste og fjerd