Monica Zetterlunds Vej 3, 4. 4
2450 København SV · realmaeglerne · RealMæglerne Renny Clemmensen ApS
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2019)
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
- ·43 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 20% — realistisk
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Stærk caseHover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
Handling
Review
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 82.015 | 5.495.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 83.109 | 5.568.330 kr. | +1.3 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 70.058 | 4.693.859 kr. | -14.6 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 80.357 | 5.383.951 kr. | -2.0 % | 8 comps inden for 500 m, median 177 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 97.221 | 6.513.786 kr. | +18.5 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 23.881 | 1.600.000 kr. | -70.9 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
② Airbnb cashflow (best case)
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
④ Købspris (on-market)
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
⑥ Alpha-beregning
Mægler
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedTommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Mæglerbeskrivelse
Øverst oppe i byggeri 2019 - Tæt på metro!
Øverst beliggende på 4. sal i en af Sluseholmens karakteristiske teglstensbygninger ligger denne lyse og velindrettede lejlighed på 67 m² i nybyg fra 2019 med gulvvarme. Højden øverst oppe som en Penthouse på 4. sal mærkes med det samme. Fra altanen kigger man ud over tagene, ned ad gaden mod broen og videre til kanalen med de fortøjede både, og der er en dejlig fornemmelse af luft og udsyn. Boligens omdrejningspunkt er det store opholdsrum, hvor stue og køkken smelter sammen i ét. Køkkenet står i hvide, grebsfrie låger med integreret ovn og køleskab, underbelysning i overskabene og god skabsplads hele vejen rundt. Placeringen er gennemtænkt, for man kan lave mad og stadig være en del af det, der foregår i stuen. Der er plads til både sofaarrangement, spiseplads og en arbejdsplads ved vinduet. Altanen ligger i læ og vender mod morgen- og formiddagssolen, så det er det oplagte sted at starte dagen med kaffen. Soveværelset ligger for sig selv i den modsatte ende med god plads til dobbeltseng, kommode og et helt garderobeafsnit. Her falder eftermiddags- og aftensolen ind, så rummet står lyst og varmt sidst på dagen. Boligen har dermed sol fra morgen til aften, blot i forskellige rum. Badeværelset er pænt og praktisk med mørke gulvfliser, en lang bordplade, spejl i fuld bredde og integreret vaskemaskine under bordpladen. I entréen er der et godt indbygget skab. Brede plankegulve i lyst egetræ går gennem hele boligen og giver et roligt og gennemført udtryk. Ejendommen fremstår velholdt med et grønt og børnevenligt gårdmiljø med legeplads, orangeri, græsplæne og cykelparkering. Dagligvarer ligger lige om hjørnet, caféer og spisesteder findes i stueetagerne omkring kanalerne, broerne og bådpladserne gør kvarteret helt særligt. Metroen bringer dig til Kongens Nytorv på få minutter, og havnebad, løberuter langs vandet og de grønne områder på Sydhavnstippen ligger inden for kort afstand.