Udbudspris
7.495.000 kr.
80.591 kr/m²
Vores estimat
7.212.191 kr.
77.550 kr/m²
Udbudt over estimat
-3.8 %
-282.809 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -4.4 %
Comp-engineP10 73.877 · median 87.501 · P90 103.867 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
44/ 100
D — speculative
AVM signal5/25
Kvalitet14/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Ældre charme (byggeår 1882)
- ·Fresh handelsdata (2025)
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Beliggende på støjgade/turist-strøg
- ·Seller CAGR 15.4% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 4 · ! 1 · ✗ 2
✗Støjgade✗α -4.4%!Sol 55✓Comps +9%✓Klassisk 1882✓1. sal✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 77.550 kr/m² × 93 m² = 7.212.191 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
93 m²
Værelser
3
Byggeår
1882
Udbudspris
7.495.000 kr.
Dage på markedet
18d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 64.680 kr./år
Alpha
-4.4%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.212.191 kr.
77.550 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.541.820 kr.
81.095 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.319.365 kr.
78.703 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 80.591 | 7.495.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 77.550 | 7.212.191 kr. | -3.8 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 73.877 | 6.870.521 kr. | -8.3 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 87.501 | 8.137.624 kr. | +8.6 % | 8 comps inden for 500 m, median 123 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 103.867 | 9.659.631 kr. | +28.9 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 20.968 | 1.950.000 kr. | -74.0 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-2.3%
α (alpha)-4.4%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast-2.3%
Gross rental/år152.940 kr.
Salgspris7.212.191 kr.
Profit (1 års hold)-176.689 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
2.5%
α (alpha)-4.4%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.9%
= Total afkast2.5%
Gross rental/år218.226 kr.
Salgspris7.500.679 kr.
Profit (1 års hold)177.085 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
14.2%
α (alpha)-4.4%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.7%
= Total afkast14.2%
Gross rental/år281.612 kr.
Salgspris8.279.595 kr.
Profit (1 års hold)1.019.387 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.673 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.673 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år488.516 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-73.277 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-38.477 kr.
= Net Airbnb/år346.292 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (93) × 12 mdr
= Langtidsleje/år217.620 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)282.906 kr.
− Ejerudgifter/år-64.680 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)152.940 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)218.226 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)281.612 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris7.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)7.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+44.970 kr.
= Tx-omkostning46.820 kr.
+ Tilbudspris7.495.000 kr.
= Total investeret7.541.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV7.212.191 kr.
− Investeret-7.541.820 kr.
= Spread-329.629 kr.
÷ Investeret÷ 7.541.820 kr.
= Alpha-4.4%
Mægler
kr/m² (udbud)80.591 kr.
Mæglerhome Vesterbro
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2025-11-04normal
6.495.000 kr.69.839 kr./m²
2023-02-09normal
4.450.000 kr.47.849 kr./m²
2016-08-10normal
4.100.000 kr.44.086 kr./m²
2014-07-02normal
3.000.000 kr.32.258 kr./m²
2014-02-15normal
2.275.000 kr.24.462 kr./m²
2009-12-09normal
1.600.000 kr.17.204 kr./m²
1998-12-04normal
250.000 kr.2.688 kr./m²
1996-01-19auction
148.000 kr.1.591 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.950.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
6.495.000 kr.2025-11-04 · 1 år siden
Udbudspris implicerer15.4% pa
FMV implicerer11.0% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-4.4pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Baggårdsstemning på Vesterbro. Skønt køkken-alrum og smukt massivt sildebensparket.
Velkommen til Vesterbrogade 38A, 1. sal, hvor I finder en sjældent udbudt lejlighed, der kombinerer klassisk københavnercharme med moderne komfort og en helt særlig beliggenhed. Her bor I blot tre minutters gang fra Søerne, tilbagetrukket i et hyggeligt baghus mellem Vesterbrogade og Gammel Kongevej, hvor roen sænker sig, selvom Vesterbros pulserende byliv venter lige uden for porten.Lejligheden byder på en skøn atmosfære med smukt massivt sildebensparket, klassiske detaljer og store vinduespart