Udbudspris
3.495.000 kr.
63.545 kr/m²
Vores estimat
3.355.708 kr.
61.013 kr/m²
Udbudt over estimat
-4.0 %
-139.292 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -4.6 %
Comp-engineP10 46.099 · median 71.519 · P90 80.059 kr/m²8 comps · samme postnummer · kræver manuel vurderinggennemsnit og median er langt fra hinanden · comps ligger langt væk
Top-pick score
48/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Fresh handelsdata (2024)
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
- ·64 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Betonbyggeri-æra (1950) — lavere standard
- ·Seller CAGR 39.5% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 4 · ! 1 · ✗ 2
✗Beton 1950✗α -4.6%!Comps usikre (8)✓Sol 87✓1. sal✓55 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 61.013 kr/m² × 55 m² = 3.355.708 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
55 m²
Værelser
2
Byggeår
1950
Udbudspris
3.495.000 kr.
Dage på markedet
64d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 29.472 kr./år
Alpha
-4.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.355.708 kr.
61.013 kr./m² · XGBoost
Investeret
3.517.820 kr.
63.960 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.422.650 kr.
62.230 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 63.545 | 3.495.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 61.013 | 3.355.708 kr. | -4.0 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 46.099 | 2.535.426 kr. | -27.5 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 71.519 | 3.933.559 kr. | +12.5 % | 8 comps samme postnummer, median 1876 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 80.059 | 4.403.265 kr. | +26.0 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 14.909 | 820.000 kr. | -76.5 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-2.1%
α (alpha)-4.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast-2.1%
Gross rental/år89.328 kr.
Salgspris3.355.708 kr.
Profit (1 års hold)-72.784 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
2.9%
α (alpha)-4.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.6%
= Total afkast2.9%
Gross rental/år124.968 kr.
Salgspris3.489.936 kr.
Profit (1 års hold)97.084 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
15.4%
α (alpha)-4.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.2%
= Total afkast15.4%
Gross rental/år183.366 kr.
Salgspris3.852.353 kr.
Profit (1 års hold)517.899 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.100 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.100 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år313.170 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-46.976 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-23.649 kr.
= Net Airbnb/år212.838 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (55) × 12 mdr
= Langtidsleje/år118.800 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)154.440 kr.
− Ejerudgifter/år-29.472 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)89.328 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)124.968 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)183.366 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris3.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)3.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+20.970 kr.
= Tx-omkostning22.820 kr.
+ Tilbudspris3.495.000 kr.
= Total investeret3.517.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV3.355.708 kr.
− Investeret-3.517.820 kr.
= Spread-162.112 kr.
÷ Investeret÷ 3.517.820 kr.
= Alpha-4.6%
Mægler
kr/m² (udbud)63.545 kr.
Mæglerdanbolig Nordvest-Emdrup
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2024-01-04normal
1.795.000 kr.32.636 kr./m²
1997-09-05normal
478.960 kr.8.708 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 820.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.795.000 kr.2024-01-04 · 2 år siden
Udbudspris implicerer39.5% pa
FMV implicerer36.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-2.8pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Naturskøn og rolig placering. Øverst beliggende. God planløsning
Velkommen ind på Rørmosevej 31, 1. th. Dette er en hyggelig og charmerende bolig med en god planløsning, et dejligt lysindfald og en helt særlig atmosfære. Du kommer til at bo i rolige omgivelser, på en vej uden trafik, hvor du fra opholdsrummet kan nyde et flot kig til Utterslev Mose. Her får du en bolig, der kombinerer klassiske detaljer med en varm og hjemlig indretning.LEJLIGHED: Via hoveddøren træder du ind i en entré med gode opbevaringsmuligheder. Fra entréen er der adgang til boligens øv