iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

J.C. Jacobsens Gade 30, 2. tv

1799 København V · nybolig · Nybolig Vesterbro - Enghave Plads

Åbn pitch-view
Udbudspris
7.995.000 kr.
94.059 kr/m²
Vores estimat
7.848.119 kr.
92.331 kr/m²
Udbudt over estimat
-1.8 %
-146.881 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -2.4 %
Comp-engineP10 76.662 · median 97.174 · P90 101.089 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
65/ 100
B — solid
AVM signal10/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Moderne (byggeår 2022)
  • ·Fresh handelsdata (2023)
  • ·Tier-B bydel (vesterbro)
  • ·126 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·Seller CAGR 16.2% pa — aggressiv

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 7 · ! 0 · ✗ 1
✗α -2.4%✓Comps +3%✓Stand 9/10✓Sol 90✓Nybyg 2022✓2. sal✓85 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 92.331 kr/m² × 85 m² = 7.848.119 kr.
J.C. Jacobsens Gade 30, 2. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
85 m²
Værelser
3
Byggeår
2022
Udbudspris
7.995.000 kr.
Dage på markedet
126d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 50.904 kr./år
Alpha
-2.4%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.848.119 kr.
92.331 kr./m² · XGBoost
Investeret
8.044.820 kr.
94.645 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.946.585 kr.
93.489 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris94.0597.995.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM92.3317.848.119 kr.-1.8 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1076.6626.516.253 kr.-18.5 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median97.1748.259.761 kr.+3.3 %8 comps inden for 250 m, median 39 m væk · high confidence
Comp-engine · P90101.0898.592.545 kr.+7.5 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering–––SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-0.6%
α (alpha)-2.4%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast-0.6%
Gross rental/år147.996 kr.
Salgspris7.848.119 kr.
Profit (1 års hold)-48.705 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
4.1%
α (alpha)-2.4%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast4.1%
Gross rental/år207.666 kr.
Salgspris8.162.044 kr.
Profit (1 års hold)324.890 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
16.7%
α (alpha)-2.4%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.4%
= Total afkast16.7%
Gross rental/år351.445 kr.
Salgspris9.009.641 kr.
Profit (1 års hold)1.316.266 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR1.924 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.924 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år561.793 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-84.269 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-44.705 kr.
= Net Airbnb/år402.349 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (85) × 12 mdr
= Langtidsleje/år198.900 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)258.570 kr.
− Ejerudgifter/år-50.904 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)147.996 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)207.666 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)351.445 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris7.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)7.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+47.970 kr.
= Tx-omkostning49.820 kr.
+ Tilbudspris7.995.000 kr.
= Total investeret8.044.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV7.848.119 kr.
− Investeret-8.044.820 kr.
= Spread-196.701 kr.
÷ Investeret÷ 8.044.820 kr.
= Alpha-2.4%

Mægler

kr/m² (udbud)94.059 kr.
MæglerNybolig Vesterbro - Enghave Plads
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2023-05-19normal
5.095.000 kr.59.941 kr./m²
2021-03-12normal
4.495.000 kr.52.882 kr./m²
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
5.095.000 kr.2023-05-19 · 3 år siden
Udbudspris implicerer16.2% pa
FMV implicerer15.5% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.7pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

3 v'er med stor sydvendt altan og central beliggenhed

Moderne ejerlejlighed i Carlsberg Byen med altan og lys indretning.Denne 85 kvadratmeter store ejerlejlighed fra 2022 præsenterer en gennemtænkt boligoplevelse i hjertet af det attraktive Carlsberg Byen. Ved ankomst mødes man af en lys og indbydende atmosfære, hvor moderne arkitektur og materialevalg går op i en højere enhed. Boligen udmærker sig ved et gavmildt lysindfald, der strømmer ind gennem de store vinduespartier, og som skaber en sammenhængende forbindelse mellem boligens indre rum og d