Udbudspris
8.995.000 kr.
82.523 kr/m²
Vores estimat
9.439.066 kr.
86.597 kr/m²
Udbudt under estimat
+4.9 %
+444.066 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 4.3 %
Comp-engineP10 79.517 · median 84.567 · P90 87.932 kr/m²4 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurderingfew_selected_comps
Top-pick score
67/ 100
B — solid
AVM signal9/25
Kvalitet20/25
Data-freshness8/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Ældre charme (byggeår 1861)
- ·Seller CAGR 5.4% pa — realistisk
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
- ·118 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 22% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 5 · ! 2 · ✗ 2
✗3 deal-breakers✗Stand 3/10!Comps usikre (4)!109 m² stor✓5. sal✓α +4.3%✓Sol 100✓Klassisk 1861✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 86.597 kr/m² × 109 m² = 9.439.066 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
109 m²
Værelser
3
Byggeår
1861
Udbudspris
8.995.000 kr.
Dage på markedet
118d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 80.784 kr./år
Alpha
4.3%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
9.439.066 kr.
86.597 kr./m² · XGBoost
Investeret
9.050.820 kr.
83.035 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
9.573.670 kr.
87.832 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 82.523 | 8.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 86.597 | 9.439.066 kr. | +4.9 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 79.517 | 8.667.309 kr. | -3.6 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 84.567 | 9.217.839 kr. | +2.5 % | 4 comps inden for 1 km, median 653 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 87.932 | 9.584.590 kr. | +6.6 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 25.229 | 2.750.000 kr. | -69.4 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
6.4%
α (alpha)4.3%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast6.4%
Gross rental/år193.896 kr.
Salgspris9.439.066 kr.
Profit (1 års hold)582.142 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
11.3%
α (alpha)4.3%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.1%
= Total afkast11.3%
Gross rental/år276.300 kr.
Salgspris9.816.629 kr.
Profit (1 års hold)1.042.109 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
22.2%
α (alpha)4.3%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.1%
= Total afkast22.2%
Gross rental/år282.708 kr.
Salgspris10.836.048 kr.
Profit (1 års hold)2.067.936 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (109) × 12 mdr
= Langtidsleje/år274.680 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)357.084 kr.
− Ejerudgifter/år-80.784 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)193.896 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)276.300 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)282.708 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris8.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)8.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)8.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+53.970 kr.
= Tx-omkostning55.820 kr.
+ Tilbudspris8.995.000 kr.
= Total investeret9.050.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV9.439.066 kr.
− Investeret-9.050.820 kr.
= Spread388.246 kr.
÷ Investeret÷ 9.050.820 kr.
= Alpha4.3%
Mægler
kr/m² (udbud)82.523 kr.
MæglerEstate Frederiksberg C
Typeestate
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2005-09-14normal
2.995.000 kr.27.477 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.750.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.995.000 kr.2005-09-14 · 21 år siden
Udbudspris implicerer5.4% pa
FMV implicerer5.6% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.2pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Unik penthouselejlighed i Porcelænshaven
Unik penthouselejlighed i Porcelænshaven Ekstraordinær penthouselejlighed i den smukke historiske ejendom Porcelænshuset med elevator, sydvendt altan med en helt enestående udsigt over Porcelænshaven mod Frederiksberg Have og Carlsbergbyen i baggrunden.Velkommen til denne 109 kvm store penthouselejlighed fordelt over to plan, beliggende i Porcelænshaven, nabo til Frederiksberg Have. Her lå engang Royal Copenhagen-porcelænsfabrik, og Porcelænahuset som denne lejlgihed ligger i dag blev i 1919 opf