← Tilbage til on-market
Frederiksborgvej 17, 3. th
2400 København NV · danbolig · danbolig Nordvest-Emdrup
Udbudspris
4.195.000 kr.
59.085 kr/m²
Vores estimat
4.195.000 kr.
59.085 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Comp-engineP10 51.119 · median 62.059 · P90 71.464 kr/m²8 comps · samme postnummer · kræver manuel vurderingcomps spreder sig bredt i pris
Top-pick score
50/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·Fresh handelsdata (2022)
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
- ·75 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 18% — realistisk
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
- ·Betonbyggeri-æra (1970) — lavere standard
- ·Seller CAGR 13.8% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 3 · ! 2 · ✗ 2
✗Beton 1970✗α -0.6%!Comps usikre (8)!Ingen AVM✓Sol 95✓3. sal✓71 m² sweet
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
71 m²
Værelser
2
Byggeår
1970
Udbudspris
4.195.000 kr.
Dage på markedet
75d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 49.512 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.195.000 kr.
59.085 kr./m² · fallback
Investeret
4.222.020 kr.
59.465 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.271.370 kr.
60.160 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 59.085 | 4.195.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 59.085 | 4.195.000 kr. | +0.0 % | listpris-fallback (ingen AVM) |
| Comp-engine · P10 | 51.119 | 3.629.469 kr. | -13.5 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 62.059 | 4.406.214 kr. | +5.0 % | 8 comps samme postnummer, median 336 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 71.464 | 5.073.928 kr. | +21.0 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 13.380 | 950.000 kr. | -77.4 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.8%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast1.8%
Gross rental/år103.848 kr.
Salgspris4.195.000 kr.
Profit (1 års hold)76.828 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.9%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.5%
= Total afkast6.9%
Gross rental/år149.856 kr.
Salgspris4.362.800 kr.
Profit (1 års hold)290.636 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.0%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.9%
= Total afkast18.0%
Gross rental/år163.326 kr.
Salgspris4.815.860 kr.
Profit (1 års hold)757.166 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.100 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.100 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år313.170 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-46.976 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-23.649 kr.
= Net Airbnb/år212.838 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (71) × 12 mdr
= Langtidsleje/år153.360 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)199.368 kr.
− Ejerudgifter/år-49.512 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)103.848 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)149.856 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)163.326 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.195.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.195.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.195.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+25.170 kr.
= Tx-omkostning27.020 kr.
+ Tilbudspris4.195.000 kr.
= Total investeret4.222.020 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.195.000 kr.
− Investeret-4.222.020 kr.
= Spread-27.020 kr.
÷ Investeret÷ 4.222.020 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)59.085 kr.
Mæglerdanbolig Nordvest-Emdrup
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2022-09-29normal
2.500.000 kr.35.211 kr./m²
2006-04-19normal
1.795.000 kr.25.282 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 950.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.500.000 kr.2022-09-29 · 4 år siden
Udbudspris implicerer13.8% pa
FMV implicerer13.8% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Stor altan – Flot lysindfald – Velindrettet planløsning – Central beliggenhed i Nordvest
Stor altan – Flot lysindfald – Velindrettet planløsning – Central beliggenhed i Nordvest Velkommen til denne lyse og velindrettede 2-værelses lejlighed med en attraktiv placering på grænsen mellem Nordvest og Nørrebro. Her får du en bolig med en gennemtænkt planløsning, skønne lysindfald, en stor sydvestvendt altan og en indretning, hvor kvadratmeterne er udnyttet optimalt. Lejligheden kombinerer funktionalitet med komfort og er oplagt til både singlen, parret eller førstegangskøberen, der ønske