← Tilbage til on-market
Nordre Fasanvej 167, 5.
2000 Frederiksberg · nybolig · Nybolig Frederiksberg - Falkoner Allé
Udbudspris
3.795.000 kr.
88.256 kr/m²
Vores estimat
3.615.635 kr.
84.085 kr/m²
Udbudt over estimat
-4.7 %
-179.365 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -5.3 %
Comp-engineP10 75.901 · median 84.068 · P90 93.026 kr/m²8 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurdering
Top-pick score
62/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness16/20
Bydel15/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1900)
- ·Fresh handelsdata (2022)
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
Red flags
- ·α -5.3% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 4 · ! 1 · ✗ 1
✗α -5.3%!Comps usikre (8)✓5. sal✓KBH-klassiker 1900✓Sol 100✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 84.085 kr/m² × 43 m² = 3.615.635 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
43 m²
Værelser
2
Byggeår
1900
Udbudspris
3.795.000 kr.
Dage på markedet
24d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 37.668 kr./år
Alpha
-5.3%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.615.635 kr.
84.085 kr./m² · XGBoost
Investeret
3.819.620 kr.
88.828 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.662.502 kr.
85.174 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 88.256 | 3.795.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 84.085 | 3.615.635 kr. | -4.7 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 75.901 | 3.263.744 kr. | -14.0 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 84.068 | 3.614.935 kr. | -4.7 % | 8 comps inden for 1 km, median 861 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 93.026 | 4.000.119 kr. | +5.4 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 23.256 | 1.000.000 kr. | -73.6 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-3.5%
α (alpha)-5.3%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast-3.5%
Gross rental/år70.692 kr.
Salgspris3.615.635 kr.
Profit (1 års hold)-133.293 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
1.4%
α (alpha)-5.3%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.7%
= Total afkast1.4%
Gross rental/år103.200 kr.
Salgspris3.760.260 kr.
Profit (1 års hold)43.840 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
15.1%
α (alpha)-5.3%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.6%
= Total afkast15.1%
Gross rental/år214.134 kr.
Salgspris4.150.749 kr.
Profit (1 års hold)545.263 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.250 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.250 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år365.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-54.750 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-27.978 kr.
= Net Airbnb/år251.802 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (43) × 12 mdr
= Langtidsleje/år108.360 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)140.868 kr.
− Ejerudgifter/år-37.668 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)70.692 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)103.200 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)214.134 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris3.795.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.795.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)3.795.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+22.770 kr.
= Tx-omkostning24.620 kr.
+ Tilbudspris3.795.000 kr.
= Total investeret3.819.620 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV3.615.635 kr.
− Investeret-3.819.620 kr.
= Spread-203.985 kr.
÷ Investeret÷ 3.819.620 kr.
= Alpha-5.3%
Mægler
kr/m² (udbud)88.256 kr.
MæglerNybolig Frederiksberg - Falkoner Allé
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2022-02-01normal
2.700.000 kr.62.791 kr./m²
2018-06-28normal
2.050.000 kr.47.674 kr./m²
2017-08-29normal
1.750.000 kr.40.698 kr./m²
2002-02-26normal
814.289 kr.18.937 kr./m²
2000-12-01normal
676.466 kr.15.732 kr./m²
1996-01-03normal
324.000 kr.7.535 kr./m²
1994-05-01normal
180.000 kr.4.186 kr./m²
1992-03-23normal
305.000 kr.7.093 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.000.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.700.000 kr.2022-02-01 · 4 år siden
Udbudspris implicerer8.9% pa
FMV implicerer7.6% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.3pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
En lille Frederiksberg perle med mulighed for altan
Øverst oppe, hvor byens tage breder sig for øjnene, gemmer der sig en hyggelig og charmerende Frederiksberg-lejlighed, der formår at få hver eneste kvadratmeter til at tælle. Her forenes klassiske detaljer, en god rumfornemmelse og en attraktiv beliggenhed midt i det hele – perfekt til dig, der drømmer om din egen lille base på Frederiksberg.Lejlighedens rummelige stue byder på smukke plankegulve og fine bindingsværksdetaljer, der tilfører rummet masser af karakter og personlighed. Her er plads