iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Badstuestræde 18D, 2. th

1209 København K · other · Nemeth & Juhl

Åbn pitch-view
Udbudspris
8.995.000 kr.
77.543 kr/m²
Vores estimat
8.240.315 kr.
71.037 kr/m²
Udbudt over estimat
-8.4 %
-754.685 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -9.0 %
Comp-engineP10 63.767 · median 70.150 · P90 87.169 kr/m²8 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurderinggennemsnit og median er langt fra hinanden
Top-pick score
58/ 100
C — okay
AVM signal10/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Tier-A bydel (indre-by)
  • ·36 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·α -9.0% — over markedet

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 4 · ! 1 · ✗ 2
✗α -9.0%✗116 m² for stor!Comps usikre (8)✓Sol 67✓Klassisk 1790✓2. sal✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 71.037 kr/m² × 116 m² = 8.240.315 kr.
Badstuestræde 18D, 2. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
116 m²
Værelser
3
Byggeår
1790
Udbudspris
8.995.000 kr.
Dage på markedet
36d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 69.036 kr./år
Alpha
-9.0%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
8.240.315 kr.
71.037 kr./m² · XGBoost
Investeret
9.050.820 kr.
78.024 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
8.425.118 kr.
72.630 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris77.5438.995.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM71.0378.240.315 kr.-8.4 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1063.7677.397.009 kr.-17.8 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median70.1508.137.455 kr.-9.5 %8 comps inden for 1 km, median 286 m væk · kræver manuel vurdering
Comp-engine · P9087.16910.111.588 kr.+12.4 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering28.4483.300.000 kr.-63.3 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-6.3%
α (alpha)-9.0%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast-6.3%
Gross rental/år237.204 kr.
Salgspris8.240.315 kr.
Profit (1 års hold)-573.301 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-1.3%
α (alpha)-9.0%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.6%
= Total afkast-1.3%
Gross rental/år329.076 kr.
Salgspris8.569.928 kr.
Profit (1 års hold)-151.816 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
9.7%
α (alpha)-9.0%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.8%
= Total afkast9.7%
Gross rental/år346.260 kr.
Salgspris9.459.882 kr.
Profit (1 års hold)755.322 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (ældre)× 0.85
= Justeret ADR1.915 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.915 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år580.061 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-87.009 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-46.144 kr.
= Net Airbnb/år415.296 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (116) × 12 mdr
= Langtidsleje/år306.240 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)398.112 kr.
− Ejerudgifter/år-69.036 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)237.204 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)329.076 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)346.260 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris8.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)8.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)8.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+53.970 kr.
= Tx-omkostning55.820 kr.
+ Tilbudspris8.995.000 kr.
= Total investeret9.050.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV8.240.315 kr.
− Investeret-9.050.820 kr.
= Spread-810.505 kr.
÷ Investeret÷ 9.050.820 kr.
= Alpha-9.0%

Mægler

kr/m² (udbud)77.543 kr.
MæglerNemeth & Juhl
Typeother

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2017-09-25normal
3.850.000 kr.33.190 kr./m²
2009-08-06normal
4.000.000 kr.34.483 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 3.300.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.850.000 kr.2017-09-25 · 9 år siden
Udbudspris implicerer9.9% pa
FMV implicerer8.8% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.1pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Parkeringsplads, elevator, fælles tagterrasse og helt stille i hjertet af København K …

I en lukket og stille gård finder man denne fine lejlighed på 116 veldisponerede kvadratmeter med egen parkeringsplads, elevator, fransk altan og adgang til en stor fælles tagterrasse. Her får man fred og ro, lys og luft - og absolut ingen støj fra gaden. Ejendommen blev gennemgribende ombygget i 2008 og står i dag som en elegant og velfungerende ramme om livet midt i byen. Kvarteret byder på et overflødighedshorn af muligheder lige uden for de herskabelige gadedøre. Her er ingen grund til at gå på kompromis mellem et udadvendt cityliv og et bekvemmeligt hjemmeliv med plads til at være privat. Tættere kommer du ikke på at bo som i et eventyr i København.