iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Islands Brygge 32A, 6. 657

2300 København S · nybolig · Nybolig Islands Brygge

Åbn pitch-view
Top-pick score
52/ 100
C — okay
AVM signal10/25
Kvalitet13/25
Data-freshness16/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Seller CAGR 7.5% pa — realistisk
  • ·30 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·Betonbyggeri-æra (1963) — lavere standard

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 3 · ! 1 · ✗ 2
✗Beton 1963✗α -0.1%!109 m² stor✓6. sal✓Sol 71✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 76.488 kr/m² × 109 m² = 8.337.243 kr.
Islands Brygge 32A, 6. 657

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
109 m²
Værelser
2
Byggeår
1963
Udbudspris
8.295.000 kr.
Dage på markedet
30d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 70.584 kr./år
Alpha
-0.1%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
8.337.243 kr.
76.488 kr./m² · XGBoost
Investeret
8.346.620 kr.
76.574 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
8.436.550 kr.
77.400 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
8.295.000 kr.
76.101 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
8.337.243 kr.
76.488 kr./m²
+0.5% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
3.250.000 kr.
29.817 kr./m²
-60.8% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.7%
α (alpha)-0.1%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast1.7%
Gross rental/år151.776 kr.
Salgspris8.337.243 kr.
Profit (1 års hold)142.399 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
9.5%
α (alpha)-0.1%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast9.5%
Gross rental/år218.484 kr.
Salgspris8.920.850 kr.
Profit (1 års hold)792.714 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
16.5%
α (alpha)-0.1%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield1.8%
= Total afkast16.5%
Gross rental/år153.144 kr.
Salgspris9.571.155 kr.
Profit (1 års hold)1.377.679 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (109) × 12 mdr
= Langtidsleje/år222.360 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)289.068 kr.
− Ejerudgifter/år-70.584 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)151.776 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)218.484 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)153.144 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris8.295.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)8.295.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)8.295.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+49.770 kr.
= Tx-omkostning51.620 kr.
+ Tilbudspris8.295.000 kr.
= Total investeret8.346.620 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV8.337.243 kr.
− Investeret-8.346.620 kr.
= Spread-9.377 kr.
÷ Investeret÷ 8.346.620 kr.
= Alpha-0.1%

Mægler

kr/m² (udbud)76.101 kr.
MæglerNybolig Islands Brygge
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2019-06-13normal
5.000.000 kr.45.872 kr./m²
2012-08-23normal
3.400.000 kr.31.193 kr./m²
2005-09-28normal
3.795.000 kr.34.817 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 3.250.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
5.000.000 kr.2019-06-13 · 7 år siden
Udbudspris implicerer7.5% pa
FMV implicerer7.6% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.1pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Ikoniske Gemini Residence med privat parkeringsplads

Lejlighed i ikoniske Gemini Residence med privat parkeringsplads og spektakulær udsigt Velkommen til Islands Brygge 32A, 6. sal – en attraktiv lejlighed beliggende i en af Københavns mest ikoniske ejendomme, Gemini Residence. Her får du en bolig, der kombinerer moderne arkitektur, høj komfort og en enestående beliggenhed ved vandet.Lejligheden byder på et lyst og indbydende køkken-alrum i åben forbindelse med opholdsrummet, hvilket skaber de perfekte rammer for både hverdag og gæstebesøg. Fra bo