iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Islands Brygge 32A, 6. 657

2300 København S · nybolig · Nybolig Islands Brygge

Åbn pitch-view
Udbudspris
7.750.000 kr.
71.101 kr/m²
Vores estimat
8.191.221 kr.
75.149 kr/m²
Udbudt under estimat
+5.7 %
+441.221 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 5.0 %
Comp-engineP10 63.492 · median 70.333 · P90 77.534 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
74/ 100
B — solid
AVM signal25/25
Kvalitet13/25
Data-freshness16/20
Bydel5/15
Market signals15/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·α 5.0% i sweet spot (5-20%)
  • ·Seller CAGR 6.5% pa — realistisk
  • ·150 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
  • ·Best afkast 22% — realistisk
Red flags
  • ·Betonbyggeri-æra (1963) — lavere standard

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 4 · ! 1 · ✗ 2
✗Beton 1963✗Comps -1%!109 m² stor✓6. sal✓α +5.0%✓Sol 71✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 75.149 kr/m² × 109 m² = 8.191.221 kr.
Islands Brygge 32A, 6. 657

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
109 m²
Værelser
2
Byggeår
1963
Udbudspris
7.750.000 kr.
Dage på markedet
150d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 70.572 kr./år
Alpha
5.0%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
8.191.221 kr.
75.149 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.798.350 kr.
71.544 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
8.291.411 kr.
76.068 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris71.1017.750.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM75.1498.191.221 kr.+5.7 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1063.4926.920.604 kr.-10.7 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median70.3337.666.268 kr.-1.1 %8 comps inden for 500 m, median 63 m væk · high confidence
Comp-engine · P9077.5348.451.238 kr.+9.0 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering29.8173.250.000 kr.-58.1 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
7.0%
α (alpha)5.0%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast7.0%
Gross rental/år151.788 kr.
Salgspris8.191.221 kr.
Profit (1 års hold)544.659 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
11.8%
α (alpha)5.0%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast11.8%
Gross rental/år218.496 kr.
Salgspris8.518.870 kr.
Profit (1 års hold)939.016 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
21.8%
α (alpha)5.0%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.0%
= Total afkast21.8%
Gross rental/år153.156 kr.
Salgspris9.403.522 kr.
Profit (1 års hold)1.758.327 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (109) × 12 mdr
= Langtidsleje/år222.360 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)289.068 kr.
− Ejerudgifter/år-70.572 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)151.788 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)218.496 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)153.156 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris7.750.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.750.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)7.750.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+46.500 kr.
= Tx-omkostning48.350 kr.
+ Tilbudspris7.750.000 kr.
= Total investeret7.798.350 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV8.191.221 kr.
− Investeret-7.798.350 kr.
= Spread392.871 kr.
÷ Investeret÷ 7.798.350 kr.
= Alpha5.0%

Mægler

kr/m² (udbud)71.101 kr.
MæglerNybolig Islands Brygge
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2019-06-13normal
5.000.000 kr.45.872 kr./m²
2012-08-23normal
3.400.000 kr.31.193 kr./m²
2005-09-28normal
3.795.000 kr.34.817 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 3.250.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
5.000.000 kr.2019-06-13 · 7 år siden
Udbudspris implicerer6.5% pa
FMV implicerer7.3% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.8pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Ikoniske Gemini Residence med privat parkeringsplads

Lejlighed i ikoniske Gemini Residence med privat parkeringsplads og spektakulær udsigt Velkommen til Islands Brygge 32A, 6. sal – en attraktiv lejlighed beliggende i en af Københavns mest ikoniske ejendomme, Gemini Residence. Her får du en bolig, der kombinerer moderne arkitektur, høj komfort og en enestående beliggenhed ved vandet.Lejligheden byder på et lyst og indbydende køkken-alrum i åben forbindelse med opholdsrummet, hvilket skaber de perfekte rammer for både hverdag og gæstebesøg. Fra bo