← Tilbage til on-market
Birketinget 14, 4. 5
2300 København S · estate · Estate Amager - Amagerbrogade
Udbudspris
5.795.000 kr.
53.165 kr/m²
Vores estimat
5.795.000 kr.
53.165 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Top-pick score
40/ 100
D — speculative
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals10/15
Positive signaler
- ·Best afkast 19% — realistisk
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
- ·Betonbyggeri-æra (1973) — lavere standard
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 2 · ! 2 · ✗ 2
✗Beton 1973✗α -0.6%!Ingen AVM!109 m² stor✓4. sal✓Sol 100
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
109 m²
Værelser
3
Byggeår
1973
Udbudspris
5.795.000 kr.
Dage på markedet
29d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 65.940 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.795.000 kr.
53.165 kr./m² · fallback
Investeret
5.831.620 kr.
53.501 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.914.085 kr.
54.258 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 53.165 | 5.795.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 53.165 | 5.795.000 kr. | +0.0 % | listpris-fallback (ingen AVM) |
| Comp-engine · P10 | – | – | – | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | – | – | – | ikke hentet for denne adresse |
| Comp-engine · P90 | – | – | – | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 16.055 | 1.750.000 kr. | -69.8 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
2.1%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.7%
= Total afkast2.1%
Gross rental/år156.420 kr.
Salgspris5.795.000 kr.
Profit (1 års hold)119.800 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
7.2%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.8%
= Total afkast7.2%
Gross rental/år223.128 kr.
Salgspris6.026.800 kr.
Profit (1 års hold)418.308 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.6%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.4%
= Total afkast18.6%
Gross rental/år257.974 kr.
Salgspris6.652.660 kr.
Profit (1 års hold)1.079.014 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (109) × 12 mdr
= Langtidsleje/år222.360 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)289.068 kr.
− Ejerudgifter/år-65.940 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)156.420 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)223.128 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)257.974 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.795.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.795.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.795.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+34.770 kr.
= Tx-omkostning36.620 kr.
+ Tilbudspris5.795.000 kr.
= Total investeret5.831.620 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.795.000 kr.
− Investeret-5.831.620 kr.
= Spread-36.620 kr.
÷ Investeret÷ 5.831.620 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)53.165 kr.
MæglerEstate Amager - Amagerbrogade
Typeestate
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2016-01-18normal
2.400.000 kr.22.018 kr./m²
2010-05-16normal
1.850.000 kr.16.972 kr./m²
2010-05-16normal
1.850.000 kr.16.972 kr./m²
2008-02-13normal
1.900.000 kr.17.431 kr./m²
2002-11-05normal
1.425.000 kr.13.073 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.750.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.400.000 kr.2016-01-18 · 10 år siden
Udbudspris implicerer9.2% pa
FMV implicerer9.2% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…