iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Frederikssundsvej 68A, 3. tv

2400 København NV · danbolig · danbolig Nordvest-Emdrup

Åbn pitch-view
Udbudspris
5.295.000 kr.
67.885 kr/m²
Vores estimat
5.222.319 kr.
66.953 kr/m²
Udbudt over estimat
-1.4 %
-72.681 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -2.0 %
Comp-engineP10 52.572 · median 68.920 · P90 78.587 kr/m²8 comps · inden for 1 km
Top-pick score
35/ 100
D — speculative
AVM signal5/25
Kvalitet17/25
Data-freshness0/20
Bydel10/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1932)
  • ·Tier-B bydel (noerrebro)
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
  • ·Beliggende på støjgade/turist-strøg
  • ·Ingen historisk handelsdata

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 6 · ! 0 · ✗ 2
✗Støjgade✗α -2.0%✓Comps +2%✓KBH-klassiker 1932✓Sol 100✓3. sal✓78 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 66.953 kr/m² × 78 m² = 5.222.319 kr.
Frederikssundsvej 68A, 3. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
78 m²
Værelser
3
Byggeår
1932
Udbudspris
5.295.000 kr.
Dage på markedet
18d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 55.644 kr./år
Alpha
-2.0%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.222.319 kr.
66.953 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.328.620 kr.
68.316 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.301.496 kr.
67.968 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris67.8855.295.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM66.9535.222.319 kr.-1.4 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1052.5724.100.654 kr.-22.6 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median68.9205.375.730 kr.+1.5 %8 comps inden for 1 km, median 104 m væk · high confidence
Comp-engine · P9078.5876.129.807 kr.+15.8 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering14.7441.150.000 kr.-78.3 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
0.1%
α (alpha)-2.0%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast0.1%
Gross rental/år112.836 kr.
Salgspris5.222.319 kr.
Profit (1 års hold)6.535 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
5.1%
α (alpha)-2.0%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.1%
= Total afkast5.1%
Gross rental/år163.380 kr.
Salgspris5.431.212 kr.
Profit (1 års hold)265.972 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
17.6%
α (alpha)-2.0%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.7%
= Total afkast17.6%
Gross rental/år253.024 kr.
Salgspris5.995.222 kr.
Profit (1 års hold)919.626 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.540 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.540 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år438.438 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-65.766 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-34.296 kr.
= Net Airbnb/år308.668 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (78) × 12 mdr
= Langtidsleje/år168.480 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)219.024 kr.
− Ejerudgifter/år-55.644 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)112.836 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)163.380 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)253.024 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris5.295.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.295.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)5.295.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+31.770 kr.
= Tx-omkostning33.620 kr.
+ Tilbudspris5.295.000 kr.
= Total investeret5.328.620 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV5.222.319 kr.
− Investeret-5.328.620 kr.
= Spread-106.301 kr.
÷ Investeret÷ 5.328.620 kr.
= Alpha-2.0%

Mægler

kr/m² (udbud)67.885 kr.
Mæglerdanbolig Nordvest-Emdrup
Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

Registrerede handler (Boligsiden)

Ingen historiske handler registreret for adressen.

Offentlig vurdering (SKAT): 1.150.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)

Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Rummelig 3-værelses med to altaner og masser af lysVelkommen til Frederikssundsvej 68A, 3.tv. – her får du en rummelig og veldisponeret 3-værelses lejlighed med to gode værelser, en stor stue og ikke mindst to altaner. Boligen byder på en god planløsning, flotte plankegulve og et dejligt lysindfald fra flere sider.Fra entréen er der adgang til boligens øvrige rum. Herfra ligger det separate køkken, som er funktionelt indrettet med god bord- og skabsplads samt et stort vindue, der giver et naturl