Holmbladsgade 54, 2. th

2300 København S · edc · EDC Sauerberg & Gade

Åbn pitch-view

Udbudspris

3.995.000 kr.

71.339 kr/m²

Vores estimat

4.071.637 kr.

72.708 kr/m²

Udbudt under estimat

+1.9 %

+76.637 kr. i potentiale

α efter købsomkostninger: 1.3 %

Comp-engineP10 63.525 · median 77.902 · P90 82.491 kr/m²8 comps · inden for 250 m

Top-pick score

52/ 100

C — okay

AVM signal9/25

Kvalitet23/25

Data-freshness0/20

Bydel5/15

Market signals15/15

Positive signaler

·iBuyReal AVM dækker adressen
·Klassisk pre-krigs (byggeår 1902)
·41 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
·Best afkast 20% — realistisk

Red flags

·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
·Ingen historisk handelsdata

Diagnose

Stærk case

✓ 6 · ! 1 · ✗ 0

!α +1.3%✓Comps +9%✓KBH-klassiker 1902✓Sol 95✓2. sal✓56 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 72.708 kr/m² × 56 m² = 4.071.637 kr.

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)

Bydel

Amager

kvm

56 m²

Værelser

Byggeår

1902

Udbudspris

3.995.000 kr.

Dage på markedet

41d

Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor

Pris

FMV (kr)· iBuyReal AVMTilbudspris (kr)· default = udbudspris

Ejerudgifter (kr/år)

EjendomsskatGrundskyldFællesudgiftØvrige

Udlejnings-rates (tom = bydel-default)

ADR (kr/nat)· default ≈ 1.150 kr.Belægning (%)· default 78%Langtidsleje (kr/m²/mdr)· default 170

Markedsudvikling — beta i % (tom = default)

Worst (%)· default 0Base (%)· default 7Best (%)· default 14.8

Total ejerudgift: 56.952 kr./år

Alpha

1.3%

(FMV − investeret) / investeret

iBuyReal AVM

4.071.637 kr.

72.708 kr./m² · XGBoost

Investeret

4.020.820 kr.

71.800 kr./m² · tilbudspris + tx

Max bud (BE worst)

4.102.460 kr.

73.258 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kilde	kr/m²	I alt	vs udbud	Grundlag
Udbudspris	71.339	3.995.000 kr.	–	Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM	72.708	4.071.637 kr.	+1.9 %	XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P10	63.525	3.557.413 kr.	-11.0 %	lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median	77.902	4.362.489 kr.	+9.2 %	8 comps inden for 250 m, median 31 m væk · high confidence
Comp-engine · P90	82.491	4.619.480 kr.	+15.6 %	høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps	–	–	–	henter…
Resight — bred median	–	–	–	henter…
Offentlig vurdering	19.643	1.100.000 kr.	-72.5 %	SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference

Worst case

Langtidsleje, 0% beta

2.7%

α (alpha)1.3%

β (0% beta)0.0%

cf-yield1.4%

= Total afkast2.7%

Gross rental/år57.288 kr.

Salgspris4.071.637 kr.

Profit (1 års hold)108.105 kr.

Base case

Expat (+30%), 7% beta

7.5%

α (alpha)1.3%

β (4% beta)4.0%

cf-yield2.3%

= Total afkast7.5%

Gross rental/år91.560 kr.

Salgspris4.234.502 kr.

Profit (1 års hold)305.242 kr.

Best case

Airbnb, 14.8% beta

20.2%

α (alpha)1.3%

β (14.8% beta)14.8%

cf-yield4.1%

= Total afkast20.2%

Gross rental/år166.776 kr.

Salgspris4.674.239 kr.

Profit (1 års hold)820.195 kr.

MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat

× Room factor (2 vær)× 1.00

× Stand factor (god)× 1.00

= Justeret ADR1.150 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.150 kr./nat

× 365 dage× 365

× Belægning (78%)× 0.78

= Brutto Airbnb/år327.405 kr.

Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99

− Platform 15% af brutto-49.111 kr.

− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.

− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.

= Net Airbnb/år223.728 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr

× kvm (56) × 12 mdr

= Langtidsleje/år114.240 kr.

Expat-model (× 1.30 markup)148.512 kr.

− Ejerudgifter/år-56.952 kr.

Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)57.288 kr.

Base gross rental (expat − ejerudg.)91.560 kr.

Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)166.776 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris3.995.000 kr.

− Forhandlet rabat0 kr

= Tilbudspris (købspris)3.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)3.995.000 kr.

Tx fast1.850 kr

+ 0,6% af købspris+23.970 kr.

= Tx-omkostning25.820 kr.

+ Tilbudspris3.995.000 kr.

= Total investeret4.020.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV4.071.637 kr.

− Investeret-4.020.820 kr.

= Spread50.817 kr.

÷ Investeret÷ 4.020.820 kr.

= Alpha1.3%

Mægler

kr/m² (udbud)71.339 kr.

MæglerEDC Sauerberg & Gade

Typeedc

Tidligere handler & prisudvikling

Registrerede handler (Boligsiden)

Ingen historiske handler registreret for adressen.

Offentlig vurdering (SKAT): 1.100.000 kr.— typisk forældet, kun reference

Implicit prisudvikling (CAGR)

Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Charmerende lejlighed med attraktiv beliggenhed på Amagerbro

På en særdeles central beliggenhed på Holmbladsgade udbydes denne lyse lejlighed på 2. sal med udsigt til et hyggeligt og velholdt gårdmiljø. Lejligheden indeholder et pænt og lyst køkken, to gode værelser, entré samt toilet. Boligen fremstår med et godt og funktionelt udgangspunkt, men trænger til modernisering, hvilket giver en oplagt mulighed for at sætte sit eget præg og skabe en bolig efter egne ønsker og behov. Her får du en attraktiv adresse tæt på indkøb, caféer, offentlig transport og Amagers mange grønne områder – alt sammen inden for kort afstand. En spændende lejlighed med et stort udviklingspotentiale, perfekt til køberen, der ønsker at skabe sit eget hjem i et attraktivt kvarter.